二、央行降準(zhǔn)、降息刺激購(gòu)房需求？
央行降準(zhǔn)、降息
1月4日，央行宣布1月份將連續(xù)降準(zhǔn)2次，累計(jì)降準(zhǔn)1%，抵扣到期MLF等票據(jù)后，釋放基礎(chǔ)貨幣8000億元。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)也透露出2019年將暫緩繼續(xù)加息的消息，中國(guó)央行在喘了一口氣后，預(yù)計(jì)2019年還會(huì)繼續(xù)采取降準(zhǔn)和降息的措施。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，央行降準(zhǔn)、降息，不僅能夠緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的需求，還能夠降低房貸利息等居民購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房需求。
目前，銀行體系內(nèi)流動(dòng)性比較充裕，在1月份連續(xù)兩次降準(zhǔn)預(yù)期下，銀行體系的資金對(duì)外投資的積極性開(kāi)始提高。在美林時(shí)鐘的投資規(guī)律作用下，當(dāng)下銀行多選擇債券市場(chǎng)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
于是，開(kāi)發(fā)商就紛紛發(fā)債，僅在1月7日（1月4日降準(zhǔn)后的第一個(gè)周一）就有濱江、華僑城、葛洲壩等企業(yè)宣布發(fā)行公司債，而且發(fā)債利率已經(jīng)從之前的8-9%，降低到了6-7%的區(qū)間，國(guó)有企業(yè)發(fā)債利率更低。
實(shí)際上，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸也在放松，2018年11月的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源當(dāng)中，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款增速已經(jīng)告別負(fù)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)12%。
2018年12月，國(guó)家發(fā)改委還放松了對(duì)于企業(yè)債發(fā)行的要求，允許符合條件的房企發(fā)行企業(yè)債，而且允許發(fā)債所得資金用于補(bǔ)充流動(dòng)性資金的比例提高到50%。
開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性壓力得到緩解以后，就會(huì)繼續(xù)拿地，將房地產(chǎn)投資拉回平穩(wěn)的狀態(tài)，市場(chǎng)預(yù)期向好，人們往往更有信心買房。
大家都預(yù)測(cè)2019年央行還會(huì)有一輪降息的動(dòng)作，基準(zhǔn)利率下調(diào)，房貸利率也會(huì)下調(diào)。預(yù)計(jì)基準(zhǔn)利率下調(diào)0.5%的話，會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額上漲5%。
在我看來(lái)，即便是央行不下調(diào)基準(zhǔn)利率，商業(yè)銀行也該下調(diào)房貸利率，因?yàn)楫?dāng)下的房貸利率的確是太高了。
截至2018年11月，國(guó)內(nèi)房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)上漲22個(gè)月，漲幅達(dá)6.53%，全國(guó)房貸利率平均水平是較基準(zhǔn)利率上浮16.4%，首套房貸利率達(dá)到了5.36%。
而在武漢、成都等前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆的二線城市，房貸利率更是高的嚇人，首套房貸利率甚至出現(xiàn)基準(zhǔn)利率上浮20%的情況，二套房貸利率則都達(dá)到了上浮30%。
這么高的房貸利率是在2017-2018年房?jī)r(jià)上漲壓力大的背景下形成的，銀行打著維護(hù)房地產(chǎn)調(diào)控的名義提高房貸利率，如今穩(wěn)投資穩(wěn)經(jīng)濟(jì)成了主基調(diào)，銀行下調(diào)房貸利率就應(yīng)是必然。
高企的房貸利率給消費(fèi)者帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)。以貸款100萬(wàn)元20年計(jì)算，按照2019年1月1日的基準(zhǔn)利率，房貸利率上浮10%比例，每個(gè)月就要多償還銀行貸款1300元，直接吞噬掉國(guó)家推出的房貸利息抵扣個(gè)稅利好。