合同簽訂后她反悔了，說丈夫?qū)Υ耸虏恢椋汇y行貸款手續(xù)都辦了，他卻被指“違約在先”……
二手房買賣糾紛中，因漲價(jià)導(dǎo)致的賣方違約占較大比例 買賣二手房要注意哪些問題 法官給您支招
二手房買賣這些“坑” 您得繞著走
河南商報(bào)記者 王琦 通訊員 劉一霖 魯維佳
二手房買賣中，由于漲價(jià)毀約等因素造成的合同不能履行，讓買方、賣方都很鬧心。法院近期受理的案件中，二手房買賣糾紛也占了較大比例。
二手房買賣糾紛的常見情況有哪些？買賣雙方又該注意哪些問題？法官在接受河南商報(bào)記者采訪時(shí)結(jié)合近期判決的案例進(jìn)行了總結(jié)和提醒。
案例1
合同簽訂后她反悔了 說丈夫?qū)Υ耸虏恢?/p>
2016年4月，原告孟某經(jīng)中介介紹，決定購(gòu)買被告吳某的一處房產(chǎn)。為表示誠(chéng)意原告孟某當(dāng)即給被告2萬元的誠(chéng)意金，并約定誠(chéng)意金直接轉(zhuǎn)成房屋購(gòu)買的定金。
簽過合同后，被告卻一直不履行過戶手續(xù)，甚至以辦理銀行解凍手續(xù)為由將中介保管的涉案房產(chǎn)證借走并再也沒有交給中介。
庭審期間，中介提交了被告吳某所售房屋的鑰匙，并說明鑰匙是簽過合同后被告交給中介的，被告還囑咐中介，原告孟某只要交了首付款，辦理好貸款手續(xù)，就將房屋鑰匙交給原告，沒想到合同沒有履行完，被告就不愿意賣房了。
被告方辯稱，涉案房屋是被告吳某和丈夫的共同財(cái)產(chǎn)，但被告的丈夫?qū)ι姘阜课莸馁I賣并不知情，所以合同無效；原告給的2萬元誠(chéng)意金是中介費(fèi)，原告并沒有向其交付定金和首付款，所以是原告沒有積極履行合同。案件在進(jìn)一步審理中。
案例2
銀行貸款手續(xù)都辦了 他卻被指“違約在先”
2016年9月，耿某同李某簽訂了房屋買賣合同。雙方約定：房屋總價(jià)款70萬元，采用按揭貸款方式支付，雙方在20個(gè)工作日內(nèi)到銀行辦理按揭貸款手續(xù)，耿某在合同簽訂時(shí)支付傭金及定金5萬元，其中傭金6000元。
合同中還約定：因李某房屋有貸款需解除，房屋解壓事宜由耿某協(xié)助辦理，李某需無條件配合辦理；定金5萬元中2萬元直接交付李某，剩余3萬元由中介公司代為保管，過戶后扣除中介費(fèi)用，剩余沖抵房款。合同簽訂后，耿某支付給李某定金2萬元，交給中介公司暫時(shí)保管定金及傭金3萬元(傭金6000元)。
耿某后期還繳納了辦理銀行貸款手續(xù)相關(guān)費(fèi)用11000余元。眼看合同已履行過半，孰料在辦理后續(xù)房屋解壓手續(xù)時(shí)，雙方起了糾紛，導(dǎo)致房屋未能如期解壓。
協(xié)商未果后，耿某將李某告到法院，請(qǐng)求判令李某雙倍返還定金，賠償傭金及辦理銀行貸款費(fèi)用損失。
法庭上，耿某表示，自己已在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)向銀行辦理了貸款手續(xù)，作為出賣方，李某有義務(wù)將其房屋進(jìn)行解押，“李某不按合同出賣價(jià)履行導(dǎo)致合同無法履行，構(gòu)成違約?！睂?duì)此，李某辯稱，合同中約定自己是以“辦理”為主，應(yīng)由耿某負(fù)主要義務(wù)，耿某違約在先。
惠濟(jì)法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)證據(jù)和陳述，原被告各有過錯(cuò)和違約行為，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。44000元定金由李某和房產(chǎn)中介分別返還給耿某。而對(duì)于耿某傭金及辦理銀行貸款費(fèi)用的損失，由原被告各半分擔(dān)。
【提醒】
要對(duì)房屋過戶、交付及后續(xù)的物業(yè)交割做明確約定
在5月24日的管城區(qū)法院新聞發(fā)布會(huì)上，該院第三巡回庭庭長(zhǎng)孟永紅介紹了房屋買賣糾紛的受理情況、案件特點(diǎn)、典型案例以及法院處理原則。據(jù)介紹，最近半年時(shí)間，管城區(qū)法院受理此類案件近200起。
孟永紅總結(jié)此類案件糾紛最常見的有以下三種情況：一是因房屋漲價(jià)，賣房人違約所引起，此類糾紛所占比例較大；二是因買房人在支付房屋首付款時(shí)存在拖延現(xiàn)象；三是因?yàn)橹薪榻M織行為不規(guī)范，導(dǎo)致合同拖延履行，甚至無法履行。
孟永紅法官提醒，買賣雙方進(jìn)行房屋買賣之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)交易雙方、中介機(jī)構(gòu)的信用、履約能力做必要的了解。簽約時(shí)一定要仔細(xì)閱讀房屋買賣合同的文本，對(duì)各種意外情況和易引發(fā)爭(zhēng)議的內(nèi)容在合同中做出明確約定。
誠(chéng)信交易也是必須的。孟永紅說，遇到房?jī)r(jià)上漲，有些房屋出賣人認(rèn)為只要雙倍返還定金和支付數(shù)量有限的違約金就可以任意解除合同，然后將房屋再以高價(jià)出售獲取利益。這是對(duì)法律的片面理解。按照規(guī)定，守約方可以選擇，是繼續(xù)履行合同還是解除合同后由違約方賠償全部損失。
另外，一旦發(fā)生糾紛，要注意搜集保存相關(guān)證據(jù)。如果出賣房屋需解押，雙方如何約定解押要在合同中明確寫明，若對(duì)方違約，要及時(shí)提醒并在溝通時(shí)進(jìn)行錄音或找第三方作證；如果通過中介介紹買賣房屋，要加強(qiáng)與中介的溝通，讓中介證實(shí)在整個(gè)合同履行過程中雙方的履行情況；而且，在簽訂合同時(shí)對(duì)房屋過戶、交付及后續(xù)的物業(yè)交割等的時(shí)間點(diǎn)要明確補(bǔ)充約定，讓對(duì)方簽字認(rèn)可。