房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要從促使短期價(jià)格下降的目標(biāo)轉(zhuǎn)為以房地產(chǎn)回歸居住為主的屬性的最終目標(biāo)。短期調(diào)控政策適度長(zhǎng)期化，保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定直至與長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)接，應(yīng)能避免釋放房?jī)r(jià)反彈的預(yù)期。要避免像過去幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控那樣，價(jià)格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導(dǎo)，致使調(diào)控政策被恐慌預(yù)期挾持，應(yīng)堅(jiān)定“房子是用來住的”理念，增強(qiáng)改革的定力，并加大房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度和問責(zé)機(jī)制。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策邏輯也有了新變化。鑒于過去短期調(diào)控政策諸多弊端和長(zhǎng)效機(jī)制的缺位，眼下的關(guān)鍵問題是我們?cè)撊绾谓⒒诖媪渴袌?chǎng)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制？
筆者在之前兩篇文章(見5月10日、19日本欄)中描述了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)為主及市場(chǎng)機(jī)制失靈的現(xiàn)狀，并提出我國(guó)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵是政府如何調(diào)控干預(yù)。今天筆者就重點(diǎn)談?wù)深A(yù)。當(dāng)下，政府干預(yù)最基本的原則，是確保房地產(chǎn)調(diào)控向市場(chǎng)機(jī)制的方向修復(fù)而不是進(jìn)一步扭曲市場(chǎng)機(jī)制。而要達(dá)成這個(gè)目標(biāo)，短期調(diào)控政策和長(zhǎng)效治理機(jī)制還需進(jìn)一步改進(jìn)和完善。
首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要從促使短期價(jià)格下降的目標(biāo)轉(zhuǎn)為以房地產(chǎn)回歸居住為主的屬性的最終目標(biāo)。以炒房為主的投機(jī)市場(chǎng)破壞了市場(chǎng)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸“居住為主”的市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)機(jī)制理性決策的前提和效用最大化的約束，才能真正修復(fù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。以價(jià)格下降為目標(biāo)的調(diào)控，有短期“抑制”投機(jī)性需求的作用，但無法長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反而房?jī)r(jià)會(huì)越調(diào)越高，投機(jī)需求越調(diào)越大。
要使房地產(chǎn)以“消費(fèi)品”為主，繼而實(shí)現(xiàn)均衡價(jià)格，避免像過去幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控那樣，價(jià)格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導(dǎo)，致使調(diào)控政策被恐慌預(yù)期挾持，應(yīng)堅(jiān)定“房子是用來住的”理念，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)調(diào)控是供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的重要部分。同時(shí)，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的慣性思維，增強(qiáng)改革的定力，并加大房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度和問責(zé)機(jī)制。
其次，促使短期調(diào)控政策長(zhǎng)期化直至與長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)接。過去這些年，限貸限購(gòu)等政策一直作為短期調(diào)控措施，在多種復(fù)雜原因下調(diào)調(diào)停停，非但沒能使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性，反而使價(jià)格更不穩(wěn)定。炒房為主的市場(chǎng)的形成非一日之功，因而調(diào)控政策也不是權(quán)宜之計(jì)。短期調(diào)控政策適度長(zhǎng)期化，保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定直至與長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)接，應(yīng)能避免釋放房?jī)r(jià)反彈的預(yù)期。
其三，短期調(diào)控要遏制所有與調(diào)控政策博弈甚至超越道德底線的行為。炒房行為與其他非理性投機(jī)行為一樣，為了利益不擇手段，屢屢出現(xiàn)偽造債務(wù)糾紛、離婚制造突破限購(gòu)條件的假象，通過消費(fèi)貸款支付首付突破限貸約束，通過裝修貸款變相推高房?jī)r(jià)等與限購(gòu)限貸政策博弈的行為和非法集資購(gòu)房行為，使調(diào)控政策不能達(dá)成預(yù)期效果。對(duì)此，所有中介、銀行、其他金融機(jī)構(gòu)和民政部門都應(yīng)有必要的嚴(yán)格約束、問責(zé)和懲罰機(jī)制。同時(shí)，加強(qiáng)媒體對(duì)離婚炒房等破壞社會(huì)基本價(jià)值觀行為的輿論壓力。
其四，“適度增加土地供給”，明確土地供給提供的房屋的居住結(jié)構(gòu)。理論和實(shí)踐都說明，房地產(chǎn)一旦成為投機(jī)為主的市場(chǎng)，那“無限”的投機(jī)需求是不可能靠不斷增加供給來滿足的。因此，籠統(tǒng)地“適度增加土地供給”，釋放供給不足的信號(hào)，會(huì)引導(dǎo)價(jià)格上漲的預(yù)期，炒房需求會(huì)進(jìn)一步上升；而供給“短缺”導(dǎo)致地王頻出，進(jìn)一步推高價(jià)格。需求與供給交相推動(dòng)，價(jià)格泡沫進(jìn)一步膨脹就不可避免了。所以，一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的是供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)向與城鎮(zhèn)化發(fā)展相一致的方向調(diào)整，增加真正“鋼性需求”供給。真正的剛性需求是以進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)以安居為主的市場(chǎng)，大學(xué)生畢業(yè)留城工作買或租得起的住房需求市場(chǎng)，明確“適度土地供給”主要提供剛需結(jié)構(gòu)的住房供給，并配套必要的政策保證這樣“剛性需求”的居住性住房的供給需求，達(dá)成“剛性住房”的供求平衡。剛性層次的以居住為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就具備了形成真正意義上的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的基礎(chǔ)，而投機(jī)性需求以“剛需”供給不足推動(dòng)房?jī)r(jià)的炒作就失去了底氣。如此，整體房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲動(dòng)力不足，炒房需求會(huì)漸漸冷卻，逐步回歸平衡，以居住為主的房產(chǎn)供給借城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略也就獲得了充分的發(fā)展機(jī)遇。這是平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)極端預(yù)期的正確途徑。
明確針對(duì)“剛需”適度增加土地供應(yīng)，也有利于遏制地方政府的“賣地財(cái)政”。賣地財(cái)政制造地王，地價(jià)上升，發(fā)展商水漲船高，把地價(jià)成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，是房?jī)r(jià)上漲的助推器。所以，賣地財(cái)政也是房?jī)r(jià)上漲的重要原因?？梢姡唐凇斑m度增加土地供給”是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的短期政策，更重要的是土地資源供應(yīng)要有滿足以“居住為主”的住房需求的長(zhǎng)期規(guī)劃。
其五，以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的方式集聚人力資源和人氣的方式，緩解三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力。三四線城市地產(chǎn)庫(kù)存與盲目投資有關(guān)，而發(fā)展機(jī)會(huì)缺乏，就業(yè)機(jī)會(huì)不足，不利于吸引人才留住人才，進(jìn)而難以提升居住的需求也是重要原因。簡(jiǎn)單通過加杠桿方式鼓勵(lì)農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)購(gòu)房，除了加大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，未必真能達(dá)到去庫(kù)存的目的。房地產(chǎn)企業(yè)的重組兼并只不過合并庫(kù)存，也不能降低存量。以三四線城市各自的比較優(yōu)勢(shì)建設(shè)特色功能區(qū)的方式，創(chuàng)造就業(yè)、創(chuàng)造機(jī)會(huì)吸引人才資源，制造一些發(fā)展的輻射效應(yīng)，才更有利于去庫(kù)存。
其六，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收試點(diǎn)。多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定或能保持以居住為主的市場(chǎng)屬性，與以有效的房產(chǎn)稅收制度加大房屋持有成本遏制投機(jī)有直接的關(guān)系。在持續(xù)短期調(diào)控政策穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格后，理應(yīng)盡快對(duì)接長(zhǎng)效機(jī)制，以居住為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保持長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展?，F(xiàn)在該是全面評(píng)估前期房地產(chǎn)稅收制度試點(diǎn)的時(shí)候了。以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，盡快擴(kuò)大試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅收制度久久出不了臺(tái)，可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題更積重難返。再說，房地產(chǎn)稅收多新增的部分，是對(duì)補(bǔ)償因改變土地財(cái)政而財(cái)務(wù)吃緊的地方政府的最佳途徑，也會(huì)增強(qiáng)地方政府放棄土地財(cái)政的意愿，加快理順被扭曲的房?jī)r(jià)形成機(jī)制的步伐。順理成章的是，還應(yīng)考慮盡早出臺(tái)50年、70年土地使用期限到期后的相應(yīng)續(xù)期規(guī)定。
建立治理房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，筆者以為學(xué)界業(yè)界還須強(qiáng)化研究國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和制度。他們的一些做法，很值得我們借鑒。比如一些國(guó)家采取高資本利得稅的方式，對(duì)縮小投機(jī)性行為的獲利空間非常有效。德國(guó)直接限制房?jī)r(jià)漲幅，超過規(guī)定者，情節(jié)嚴(yán)重的會(huì)被認(rèn)定為犯罪。德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格幾十年才增長(zhǎng)25%左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度功莫大焉。