北京的樓市調(diào)控正在收獲成效，在剛剛過(guò)去的5月，北京二手房已經(jīng)挺不住，成交迎來(lái)“量?jī)r(jià)齊跌”；北京新房成交量雖仍保持一定熱度，但價(jià)格漲幅已連續(xù)回落。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手住宅成交量降至1.08萬(wàn)套左右，創(chuàng)下27個(gè)月以來(lái)的新低。與過(guò)去27個(gè)月中北京二手房最高月成交量3.2萬(wàn)套相差2萬(wàn)多套，市場(chǎng)交易活躍度已跌入谷底。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，1萬(wàn)套的成交量是北京二手房市場(chǎng)的分水嶺：如果維持在1萬(wàn)套以上，市場(chǎng)還算相對(duì)溫和，但如果跌至1萬(wàn)套以下，則意味著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。從目前情況看，北京二手房成交量在6月跌破1萬(wàn)套是大概率事件。
伴隨成交量大幅下滑的必然是價(jià)格的下跌。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月同期下滑2.4%。另?yè)?jù)鏈家研究院對(duì)業(yè)主調(diào)價(jià)行為的觀察，業(yè)主由3月份80%的漲價(jià)逆轉(zhuǎn)為目前超過(guò)80%的降價(jià)，業(yè)主預(yù)期已經(jīng)發(fā)生較大變化。
北京的二手房已經(jīng)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊跌，新房市場(chǎng)何時(shí)會(huì)迎來(lái)類似變化呢？
5月北京新房市場(chǎng)成交量仍保持一定熱度。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽2912套，環(huán)比4月上漲5.4%，同比2016年5月下降38%。整體來(lái)看，進(jìn)入2017年以后，北京新建商品住宅的月網(wǎng)簽量一直維持在2700套-3000套左右，5月網(wǎng)簽量雖比4月多，但明顯低于2016年月成交4000套以上的水平，自去年930新政出臺(tái)后，北京新房市場(chǎng)依舊持續(xù)低迷。
在供應(yīng)量方面，相比于5月僅9個(gè)項(xiàng)目的入市意愿，6月份北京計(jì)劃入市的住宅項(xiàng)目有一定增長(zhǎng)。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京新房計(jì)劃入市量達(dá)到14個(gè)。郭毅表示，今年以來(lái)受調(diào)控影響，月均入市量都在10個(gè)以內(nèi)，6月14個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)入市量顯示出房企開(kāi)始準(zhǔn)備年中沖刺的姿態(tài)。她分析認(rèn)為，本來(lái)5月應(yīng)逐漸進(jìn)入供應(yīng)旺季，但今年供應(yīng)始終無(wú)法發(fā)力，隨著調(diào)控政策不斷延展，今年整體市場(chǎng)供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破。
另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比價(jià)格方面，4月份北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲17.4%，漲幅比上月回落3.2個(gè)百分點(diǎn)，基本延續(xù)今年年初以來(lái)持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。
那么，北京新建住宅市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)怎么變呢？
如果從對(duì)北京市場(chǎng)具有一定風(fēng)向標(biāo)意義的燕郊樓市來(lái)看，這一時(shí)點(diǎn)或已為期不遠(yuǎn)。作為與北京樓市聯(lián)系最緊密的一個(gè)需求溢出市場(chǎng)，燕郊房?jī)r(jià)屢次緊隨樓市調(diào)控政策大起大落。燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)野蠻生長(zhǎng)，又無(wú)時(shí)無(wú)刻不受到北京樓市政策和市場(chǎng)的巨大影響。每當(dāng)樓市政策放松時(shí)，燕郊樓市往往先于北京迎來(lái)量?jī)r(jià)上漲，每當(dāng)樓市政策收緊時(shí)，燕郊市場(chǎng)則常常先于北京迎來(lái)量?jī)r(jià)下跌。
自從2015年8月通州成為北京城市副中心后，燕郊房?jī)r(jià)一直是呈上漲趨勢(shì)。2016年一年，燕郊的個(gè)別樓盤(pán)單價(jià)甚至從年初的每平方米1.6萬(wàn)元漲至每平方米3萬(wàn)元的價(jià)格。
伴隨今年3月以來(lái)整體樓市政策環(huán)境的持續(xù)收緊，目前不僅燕郊購(gòu)房者逐漸減少，價(jià)格也開(kāi)始跳水。據(jù)報(bào)道，由于越來(lái)越多的投資客降價(jià)甩房，導(dǎo)致燕郊樓市價(jià)格每平方米月下跌約4000元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)以往北京地區(qū)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，本次調(diào)控之下，北京樓市下調(diào)或?qū)⒀永m(xù)過(guò)去先二手房、后新房，先遠(yuǎn)郊區(qū)域（包括燕郊這類與北京市場(chǎng)緊密聯(lián)系的需求溢出區(qū)域）、后中心城區(qū)的量?jī)r(jià)下調(diào)路線。