廣州樓市雙合同避限價 因泛濫房價與官方數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)

　　“現(xiàn)在廣州的樓盤基本都是用雙合同賣房?！薄吨袊?jīng)營報》記者日前以購房者身份走訪市場時有銷售人員如是表示。

　　繼2013年調(diào)控后，雙合同現(xiàn)象再次橫行廣州樓市，成為了市場默認(rèn)的“潛規(guī)則”。記者走訪了解到，包括金地集團(tuán)、中航地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企旗下樓盤以“購房合同+裝修合同”的形式規(guī)避限價政策進(jìn)行售房，而銷售人員對這種弄虛作假的買賣方式并無過多顧忌。

　　雙合同模式下，購房者首當(dāng)其沖。房屋市場價與政府指導(dǎo)價的差價轉(zhuǎn)為裝修款項(xiàng)另行支付，使得購房者的首付成本幾乎翻倍，還款壓力劇增，而且還背負(fù)了一定的法律風(fēng)險。

　　雙合同現(xiàn)象為何泛濫，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)是否坐視不理？對此，《中國經(jīng)營報》記者致函上述相關(guān)企業(yè)以及廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、廣州市增城區(qū)住房和建設(shè)局進(jìn)行采訪。然而，截至發(fā)稿只有一家房企回應(yīng)，而多家房企皆表示，“不太敢講?！鄙鲜鱿嚓P(guān)政府部門并未給出任何回應(yīng)。

　　雙合同橫行市場 暗藏糾紛隱患

　　在限價的調(diào)控下，雙合同已然是開發(fā)商規(guī)避政策的銷售門道。而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數(shù)購房者難負(fù)其重。

　　在位于增城的金地香山湖，銷售人員坦言該項(xiàng)目以“購房合同+裝修合同”的雙合同形式購房，并給記者填寫了一份涉及戶型、房價等內(nèi)容的置業(yè)計(jì)劃表。

　　該房屋戶型約100平方米，折后總價約162萬元，但拆分為99萬元和63萬元的兩筆款項(xiàng)。銷售人員表示，63萬元即是裝修款，相關(guān)金融公司提供的可貸金額在30萬~35萬元之間，最高可分5年期限，但需要視個人的征信情況和銀行流水而定。

　　置業(yè)計(jì)劃表顯示，購房者的首付款總共約94萬元，比房子實(shí)際總價的三成首付48萬元高出了近一倍。而且，裝修貸手續(xù)費(fèi)為1%，半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年，月利率也高達(dá)0.9%，等本等息的還款方式下，30萬元貸款總利息逾16萬元，月供約7700元。

　　記者所走訪的多個樓盤也大同小異，銷售人員均表示需要雙合同，裝修款項(xiàng)同樣動輒高達(dá)50萬元，但通過銀行信用貸只能貸到約20萬元。有銷售人員向記者直言：“最近取得預(yù)售證的項(xiàng)目大部分都會有雙合同的情況。”

　　值得一提的是，廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價約230萬元的復(fù)式洋房，首付款卻要130萬元，已是總價近六成。當(dāng)記者追問首付款為何如此之高，銷售人員僅稱是公司要求，并把計(jì)算價格的紙張收走。不過，前來銷售中心拿取相關(guān)購房文件的購房者卻告訴記者，早前其在廣州中航城購買了一套平層洋房，簽的就是雙合同。

　　在走訪過程中，有購房者向記者抱怨稱，已連續(xù)看了多個樓盤，大部分都有雙合同，“首付壓力很大?！?/span>

　　在調(diào)查過程中，一家房企向記者透露，相關(guān)項(xiàng)目并無規(guī)避限價政策而采取雙合同售房的現(xiàn)象，當(dāng)初按毛坯報建，后來變更為精裝修交樓。“裝修協(xié)議的簽署為三方合法自愿簽署，并無違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，是合法有效的?！?/span>

　　廣東宏力律師事務(wù)所主任律師呂傳文告訴記者：“購房者和開發(fā)商簽署的《購房合同》《裝修合同》都是合法有效的。但是，這樣的陰陽合同對于購房者而言，存在很大的法律風(fēng)險?！?/span>

　　呂傳文指出，當(dāng)房子存在問題，購房者需要請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的時候，只能依據(jù)《購房合同》上的金額，這與實(shí)際支付金額相差較大。

　　“此外，在開發(fā)商交付房屋的時候，購房者若因?yàn)槠渌蛞笸朔?，由于開發(fā)商跟購房者簽署的《裝修合同》是承攬合同，只能依據(jù)《購房合同》的金額退房，裝修費(fèi)用產(chǎn)生爭議，能否全額退還存在很大風(fēng)險?！?/span>

　　房價明降暗升

　　由于雙合同大行其道，廣州一手住宅房價的官方數(shù)據(jù)已背離真實(shí)水平，網(wǎng)簽價格與實(shí)際價格相差甚遠(yuǎn)。

　　記者查閱陽光家緣網(wǎng)了解到，金地香山湖近期網(wǎng)簽均價約1萬元/平方米。然而，記者實(shí)地走訪了解到，金地香山湖目前實(shí)際售價約1.6萬元/平方米，比網(wǎng)簽均價高出6000元/平方米。

　　此外，廣州中航城近期網(wǎng)簽均價僅為1.3萬元/平方米，而目前在售復(fù)式洋房實(shí)際售價高達(dá)2萬元/平方米。上述廣州中航城的購房者稱，其早前購買了平層洋房，房價約1.9萬元/平方米，但備案價格僅為1.2萬元/平方米，這7000元的差價要通過簽下另外一份合同補(bǔ)回。

　　“政府為抑制房價上漲，限價政策只是起到了表面的作用，但實(shí)際上并沒有?！辟Y深房地產(chǎn)專家韓世同告訴《中國經(jīng)營報》記者，在雙合同普遍存在的情況下，目前廣州的真實(shí)房價和網(wǎng)簽價格有很大差距。

　　此外，韓世同指出，一些樓盤的指導(dǎo)價格明顯偏離市場水平，“若真要按照政府指導(dǎo)價去賣房，很多開發(fā)商都要虧損。”日前，一位廣州本土房企高管對記者表示，限價政策是公司擴(kuò)大銷售規(guī)模的主要影響因素。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前廣州一手住宅的價格水分較多，而二手房管控較為寬松，其走勢才能反映真實(shí)的市場行情。據(jù)陽光家緣網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，今年4月廣州市(不含南沙、從化)二手房成交13652套，均價為1.7萬元/平方米，環(huán)比分別增長10%、7%，3月均價也環(huán)比增長了3%。

　　記者在近期的走訪中發(fā)現(xiàn)，各大樓盤的人氣依然不減。一名今年3月通過雙合同購入房屋的購房者對記者無奈表示：“首付高也沒辦法，總要買房，只能看開點(diǎn)。”該購房者還稱，“現(xiàn)在不買，以后房價也許會更高?！?/span>

　　廣州樓市上行與目前供應(yīng)緊缺的狀況有著密切聯(lián)系。廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月廣州一手住宅新批面積36萬平方米，環(huán)比大幅下跌68%。截至5月底，一手住宅庫存面積為627萬平方米，去化周期5.8個月，仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　市場亟須整治 限價政策難放開

　　由于樓市調(diào)控緣故，雙合同現(xiàn)象早已有之，政府方面也在不斷出臺政策進(jìn)行整治。

　　2013年，廣州接連出臺樓市調(diào)控政策，雙合同現(xiàn)象也開始頻現(xiàn)市場，以致政府部門在2014年4月出臺新政，要求開發(fā)商在申請預(yù)售證時須先簽訂《商品房預(yù)售承諾書》，承諾不采用雙合同進(jìn)行銷售。

　　2016年10月，全國開始新一輪調(diào)控，廣州緊跟政策步伐，其中明確表示繼續(xù)對新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格實(shí)行價格指導(dǎo)，對不接受政府價格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。在2017年3月的調(diào)控加碼中，政府再次重申房企應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)售許可備案價“明碼標(biāo)價”。

　　目前，廣州雙合同現(xiàn)象已愈演愈烈。在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，廣州是否出臺相關(guān)政策對雙合同進(jìn)行整治成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　以廣州周邊來看，多個城市近期已相繼出臺新政打擊雙合同。其中，惠州明確將嚴(yán)厲打擊“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，價格備案后，樓盤不得加上裝修款銷售。佛山也發(fā)文打擊虛假裝修、捆綁銷售等行為，對商品房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位(庫)等行為的，將立即予以制止，并暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽，責(zé)令停業(yè)整頓。

　　韓世同認(rèn)為，廣州限價政策屬無奈之舉，是政府為穩(wěn)定市場，防止房價暴漲而不得不采取的措施。他認(rèn)為，目前來看，廣州限價政策將維持現(xiàn)在的狀況，“年底之后也許會逐漸放松。”

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志也對記者表示，限價政策對樓市的確起到了降溫的作用?！跋迌r政策肯定會退出市場，這本身就是不合理的?！?/span>