本月樓市情況不容樂觀
淮安樓市調(diào)控時隔四個月后“梅開二度”。小長假放假前一日，淮安市下發(fā)《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，小長假起開始執(zhí)行。在此影響下，端午小長假期間的淮安市住宅日成交量跌至百套之下，比新政前日成交200套左右降幅明顯。
博弈
供求不均加劇多方拉鋸
雖然在嚴厲的調(diào)控下，樓市成交量大幅下滑，但是價格仍未有明顯向下趨勢。
國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均，計算得知，2017年4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.73%，依然保持高位。
其中，62個城市環(huán)比上漲，26個城市漲幅超過1%，3個城市漲幅超過2%。具體來看，唐山4月房價環(huán)比上漲2.3%，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%，北海上漲1.9%，沈陽上漲1.8%，揚州、金華上漲1.7%，昆明、西安、韶關則分別上漲1.6個百分點。
楊科偉表示，在需求外溢、投機心理難平的同時，供求不均更加劇了買賣多方的拉鋸戰(zhàn)。
以南京為例，受公證搖號新政的影響，選擇在端午假期開盤的樓盤為零。熱門的南京河西南板塊三家即將要加推搖號的樓盤雖沒有要開賣的動靜，但仍然有不少購房者過來探盤、登記。有報道顯示，僅上述樓盤，每位銷售員基本上都有500組左右的客戶，甚至有的選擇通過提高首付比例至8成以篩掉一些客戶。
無錫也有類似現(xiàn)象，數(shù)據(jù)顯示，端午假期三天無錫樓市備案成交商品房250套，面積2.61萬平方米，不如2016年假期一日的成交量。但從樓盤開盤狀況來看，假期期間，無錫惠山區(qū)某樓盤加推三期新品464套房源，引來3000多名客戶。新吳區(qū)某盤首批僅推出高層1#、5#樓共約128套房源，但吸引了近900組客戶預約選房，項目甚至選擇以提高首付至50%作為“限客門檻”。有業(yè)主稱，搶房十分激烈，該純新盤置業(yè)顧問之前承諾的約13000元/平方米的價格，直接變成了14000元/平方米，甚至是達到了差不多15000元/平方米。
對此，楊科偉表示，相對于成交量下滑明顯，由于購房熱情仍在，價格仍處于僵持狀態(tài)，甚至部分地區(qū)存在上漲之勢。
以石家莊為例，此前石家莊市住建局發(fā)布《今年一季度房產(chǎn)交易季度報告》顯示，今年一季度石家莊市主城區(qū)商品房共成交108萬平方米、成交12253套，同比下降39%。其中，商品住房成交65萬平方米、成交5089套，同比下降56%。
但價格方面，僅5月單月，石家莊樓盤調(diào)價數(shù)量達到21盤。其中7個住宅項目進行調(diào)價，10個寫字樓項目進行調(diào)價，3個別墅和1個商鋪項目進行調(diào)價。住宅方面，位于新華區(qū)、橋西區(qū)、高新區(qū)等項目中，新合作城市廣場、龍灣、中山尚城分別上調(diào)1000元/平方米，華麗家族樓盤上調(diào)1300元/平方米，官峰嘉邸項目上調(diào)2000元/平方米，十里逸墅項目上調(diào)60萬元/套。此外，別墅項目原河名墅更是從之前的2000萬元/套，上調(diào)至2366萬元/套，上調(diào)366萬元/套。
蔓延
樓市限售時代開啟
楊科偉認為，在持續(xù)低供應下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài)，“有價無市”格局愈加明顯。因此，受制于限購、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴控供應，多數(shù)城市成交持續(xù)低迷，但隨著樓市持續(xù)的政策收緊，調(diào)控的延長，在房企回收資金的壓力下，供應量企穩(wěn)回升，成交量有望逐步回歸至正常水平。而對于部分城市，房價仍面臨著較大的上漲壓力，后期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。
張大偉表示，從目前來看，限售時代已經(jīng)開啟，樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示:成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、閩侯、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店、蕪湖、開封、南京、無錫、長沙、嘉興、承德、保定、北京(保定、北京等均為有部分限制)、珠海等超過30多個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。
“預計未來限售政策將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會有超過50個城市執(zhí)行限售。”張大偉說。
此外，值得注意的是，全國人大財經(jīng)委副主任黃奇帆日前的演講也透露出未來房地產(chǎn)長效機制的雛形。他指出，未來中國房地產(chǎn)長效機制將從土地、金融、稅收、租賃、地票等方面入手。
對于未來房價，張大偉說，從過去調(diào)控看，一般都需要6個月以上，價格才會出現(xiàn)明顯的下行。目前來看，嚴厲調(diào)控開啟僅2個月時間，買賣雙方還在博弈過程中，成交下滑還需一定時間體現(xiàn)在房價端。以此來看，四季度房價或現(xiàn)松動。
繼續(xù)觀望。