記者近日走訪(fǎng)京滬二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),以北京、上海為代表的重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)遇冷,在嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響下,遏制炒房效應(yīng)初顯,一二線(xiàn)樓市開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期。
專(zhuān)家認(rèn)為,隨著住建部門(mén)和地方政府對(duì)整治市場(chǎng)秩序持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì),樓市調(diào)控效果將在全國(guó)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為突出。
京滬二手房成交量?jī)r(jià)下跌
鏈家研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,5月北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降23.9%,不足3月成交量的六分之一,為自2015年以來(lái)最低點(diǎn)。與此同時(shí),二手房成交周期也在拉長(zhǎng),成交周期平均52天,為自2012年以來(lái)最長(zhǎng),購(gòu)房者觀望情緒明顯。
上海也出現(xiàn)類(lèi)似情況。記者近日在上海二手房市場(chǎng)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),隨著樓市成交平穩(wěn)下行,各區(qū)域中介帶看量普遍出現(xiàn)二至三成下滑,成交量呈現(xiàn)近二成回落。在一些傳統(tǒng)的熱點(diǎn)板塊,如長(zhǎng)寧區(qū)中山公園、靜安新客站等區(qū)域成交量也環(huán)比下降一至二成;近郊板塊的二手房成交跌幅則更為明顯,基本在二成以上。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為,帶看量減少、置換客減少是上海二手房市場(chǎng)成交降溫的主要原因。部分中介則告訴記者,“目前,六成以上的成交為學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)需求?！?/p>
在成交價(jià)格方面,據(jù)鏈家數(shù)據(jù),今年5月北京市二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%,連漲17個(gè)月后出現(xiàn)兩個(gè)月下跌。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)亦顯示,在有交易的12個(gè)區(qū)域中,多達(dá)8個(gè)區(qū)的成交均價(jià)都在下跌,僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū),幅度都超過(guò)了20%。
在上海,為求順利置換,賣(mài)家的讓價(jià)幅度普遍在1%-2%。而對(duì)于大、中戶(hù)型改善房源來(lái)說(shuō),由于需求相對(duì)較少,一些賣(mài)家為盡快置換出售房源,降價(jià)幅度在2%-3%,部分急售賣(mài)家甚至提供4%左右的降價(jià)空間。
購(gòu)房者議價(jià)能力增強(qiáng)
多位二手房中介告訴記者,目前北京和上海的二手房交易有趨于“買(mǎi)方市場(chǎng)”的傾向,如一些熱門(mén)區(qū)域新增房源數(shù)量增加,購(gòu)房者議價(jià)能力增強(qiáng)。
在北京的熱門(mén)區(qū)域朝陽(yáng)望京,看中望京新城一套三室兩廳的鄭先生告訴記者,目前這套房子均價(jià)為66000元,相比政策出臺(tái)前均價(jià)下降2000元左右,但與去年9月份相比價(jià)格高出近1萬(wàn)元?！爱?dāng)時(shí)的價(jià)格應(yīng)該是我目前的心理預(yù)期,期待密集的調(diào)控政策出臺(tái)后,效果能在房?jī)r(jià)上逐漸顯現(xiàn)出來(lái)?！编嵪壬f(shuō)。
“去年三季度時(shí)出現(xiàn)的‘秒簽’或是賣(mài)家坐地漲價(jià)、跳價(jià)毀約的情況已經(jīng)沒(méi)有了,現(xiàn)在只要雙方都有誠(chéng)意,在賣(mài)方掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上談下幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)都是有可能的。”在亦莊一家二手房中介機(jī)構(gòu)工作的孫潔告訴記者,他近期經(jīng)手成交的金色漫香林二期兩套90平方米左右的二手房,最終成交價(jià)與掛牌價(jià)格分別相差了35萬(wàn)和20萬(wàn)。
記者注意到,雖然當(dāng)前二手住宅價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),但一些熱門(mén)區(qū)域房源均價(jià)與去年北京二手房?jī)r(jià)格非理性上漲后的價(jià)格相比并未出現(xiàn)過(guò)于明顯的變化。多位近期有購(gòu)房計(jì)劃的買(mǎi)房者表示,他們?nèi)詴?huì)長(zhǎng)時(shí)間處于觀望狀態(tài),眼前的回落只是向著年初的水平過(guò)渡。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場(chǎng)的預(yù)期。隨著交易量的持續(xù)下滑,業(yè)主已經(jīng)無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位,漲價(jià)占比下降,降價(jià)占比增加。而買(mǎi)家觀望情緒濃,市場(chǎng)議價(jià)空間在增大,曾經(jīng)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng),下跌成為了必然趨勢(shì),調(diào)控政策正在實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。
在上海,在市場(chǎng)成交縮水下,目前二手房市場(chǎng)上首套購(gòu)房者開(kāi)始占據(jù)主體地位,部分地區(qū)以?xún)r(jià)換量趨勢(shì)明顯。在閔行古美羅陽(yáng)、金虹橋等剛需聚集的區(qū)域,一些去年掛牌至今的房源陸續(xù)開(kāi)始成交,但實(shí)際成交價(jià)一般下調(diào)3%-5%。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,首付比例以及貸款成本的提高,使居民對(duì)購(gòu)房貸款的使用程度降至2015年以來(lái)最低水平?！耙恍┵u(mài)家降價(jià)攬客,目前銀行辦理個(gè)貸時(shí)間較長(zhǎng),部分持有售后公房的連環(huán)置換客選擇下家客戶(hù),通常有付款比例要求,面對(duì)高首付客戶(hù)也愿意給出更多的議價(jià)空間,甚至5%幅度。一些板塊內(nèi)的中、大戶(hù)型成交上升,往往以?xún)r(jià)換量,房?jī)r(jià)水平不漲甚至開(kāi)始下跌。二手房賣(mài)家為爭(zhēng)搶客戶(hù),無(wú)奈只能降價(jià)。”幾位二手房中介均向記者表示,現(xiàn)在市場(chǎng)上,“購(gòu)房者的話(huà)語(yǔ)權(quán)大了很多。”
調(diào)控政策下 二手房市場(chǎng)成交將穩(wěn)中下調(diào)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前,北京和上海一手住宅供應(yīng)相對(duì)較少,二手房仍是成交主力。在繼續(xù)加碼的調(diào)控政策背景下,成交量難現(xiàn)規(guī)?；?而價(jià)格也隨著需求的轉(zhuǎn)移出現(xiàn)波動(dòng),穩(wěn)中下調(diào)或是基本特征。
3月底,住建部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類(lèi)違法違規(guī)行為:一是壟斷房源,操縱市場(chǎng)價(jià)格;二是造謠生事,誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期;三是提供虛假證明,擾亂市場(chǎng)秩序。住建部同時(shí)指出,加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急,各地要因地制宜、綜合施策,盡快穩(wěn)定二手房市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的違法違規(guī)行為,必須嚴(yán)厲打擊,出頭必打。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為,在北京和上海,伴隨著對(duì)商住、首付貸以及不規(guī)范中介行為等的整治行動(dòng),4月和5月二手房并未站穩(wěn)正常年份月度成交量均線(xiàn),價(jià)格漲幅微弱接近走平,傳統(tǒng)“銀四”和“紅五月”不再。跡象表明市場(chǎng)置換動(dòng)力在減弱,預(yù)計(jì)中端改善房成交受關(guān)聯(lián)影響或繼續(xù)回落,而高端房源在樓市去投資化后,需求開(kāi)始穩(wěn)定,這表明了調(diào)控對(duì)居住屬性的精準(zhǔn)定位的政策效應(yīng)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,從全國(guó)來(lái)看,隨著調(diào)控城市越來(lái)越多,各地在借鑒京滬等城市的調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn),未來(lái)出臺(tái)的政策力度將越來(lái)越強(qiáng),從而進(jìn)一步遏制炒房空間。二手房市場(chǎng)上,整頓、規(guī)范市場(chǎng)秩序?qū)τ谥薪楹逄Х績(jī)r(jià)的始終保持高壓態(tài)勢(shì)。在步步施壓下,全國(guó)樓市整體成交將繼續(xù)維持在較低水平盤(pán)整。