集體建設(shè)用地成公租房項目主力成為北京農(nóng)地入市新嘗試

　5月24日，北京市海淀區(qū)唐家?guī)X新城T08地塊927戶公租房正式啟動選房工作，當(dāng)天共有1845戶符合搖號配租入圍條件的家庭參加選房。

　　唐家?guī)X新城是北京市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃型住房第一批試點項目，也是北京市第5個利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的項目。根據(jù)北京市住建委規(guī)劃，未來5年，北京市將在1300公頃的土地上建設(shè)50萬套公租房，土地將主要通過集體建設(shè)用地解決。

　　2015年初，國土資源部從全國篩選33個區(qū)縣試點農(nóng)地入市，北京市大興區(qū)即是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主要試點區(qū)縣之一。其實，早在2011年，北京市就已經(jīng)開始啟動相關(guān)工作，截止2014年底，僅大興區(qū)就有2117.29公頃集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)。

　　目前集體建設(shè)用地建設(shè)公租房項目基本由鎮(zhèn)、村集體兩級經(jīng)濟組織開發(fā)，政府統(tǒng)一承租后再向外出租，集體建設(shè)用地入市僅局限于產(chǎn)業(yè)方面，并不涉及住宅，也就是說，用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房并不在“入市”范疇之內(nèi)。

　　據(jù)北京市本地一家房地產(chǎn)企業(yè)人士透露，作為33個試點區(qū)縣之一，未來大興區(qū)會在利用集體建設(shè)用地建設(shè)住宅方面進行嘗試和突破，“雖然現(xiàn)在條件還不成熟，但改革試點的核心就是創(chuàng)新、突破，如果做得成功完全可以向全市甚至全國推廣?！?/span>

　　唐家?guī)X的公租房

　　唐家?guī)X村改造始于2010年初，當(dāng)年3月份正式啟動拆遷，共計涉及2099戶村民，拆遷完成后主要建設(shè)兩個項目，一個是占地279畝的唐家?guī)X新城回遷房項目及相關(guān)配套，總建筑面積為35萬平方米，一個唐家?guī)X產(chǎn)業(yè)項目，占地155.52畝，總建筑面積18.8萬平方米。

　　兩個項目開發(fā)商均為北京眾唐興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其背后是唐家?guī)X村民委員會和唐家?guī)X村經(jīng)濟合作社。唐家?guī)X新城回遷房項目涉及T05、T06、T07、T09四個地塊，北京市國土資源局信息顯示，已經(jīng)于2010年12月通過農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。

　　根據(jù)要求，唐家?guī)X新城回遷房項目共有4600多套住房，全部用于村民回遷，不得對外出售。2013年3月份，海淀區(qū)房管局以39元/平方米/月價格從唐家?guī)X新城回遷居民手中集中承租1980套住房，經(jīng)過裝修后以公租房形式推向市場，其中一部分作為海淀區(qū)第四批公租房，租金為32元/平方米/月，從中不難看出，這一轉(zhuǎn)變過程中政府虧損7元/平方米/月。

　　唐家?guī)X產(chǎn)業(yè)項目為集體建設(shè)用地。2014年10月份，北京市國土資源局、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市規(guī)劃委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)北京市利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點實施意見的通知》后，其中T08地塊主要用于建設(shè)10萬平方米的公租房。

　　唐家?guī)X公租房項目共有2176套住房，其中本次927套作為海淀區(qū)第十五批公租房，全部面向海淀區(qū)低收入無房家庭，并不針對其他區(qū)居民和外地人，公租房共分為三個類型，其中35平米的戶型有187套，45平方米戶型有352套，60平方米的戶型有388套，租金為35元/平方米，租期為3年。

　　與回遷房部分住房通過政府承租作為公租房不同，唐家?guī)X新城T08地塊公租房項目在建設(shè)過程中，海淀區(qū)政府即一次性投入5億元建設(shè)資金，獲得10年租賃權(quán)，然后再由海淀區(qū)房管局向符合條件的居民家庭出租。

　　除了唐家?guī)X公租房項目外，海淀區(qū)還有溫泉鎮(zhèn)351地塊、西北旺鎮(zhèn)021地塊兩個利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的項目。從2011年起，北京已經(jīng)在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家及海淀區(qū)唐家?guī)X等地退出五個集體建設(shè)用地建公租房項目。

　　此外，據(jù)北京市住建委信息顯示，未來北京市將加快完善集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的相關(guān)支持政策，通過集體經(jīng)濟組織將土地使用權(quán)作價入股，與投資機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)經(jīng)營、共享收益模式來進一步將集體建設(shè)用地建設(shè)公租房模型推向市場。

　　大興區(qū)試點進展迅速

　　從2015年初大興區(qū)作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點單位以來，集體建設(shè)用地主要出讓給具備產(chǎn)業(yè)功能的項目，具體模式為，農(nóng)村集體組織以存量集體經(jīng)營性用地通過出讓、租賃、入股等形式，實現(xiàn)與國有建設(shè)用地同權(quán)同價的入市條件。

　　以集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓為例，大興區(qū)將土地交易總額的8%到30%拿出來作為征收土地增值收益調(diào)節(jié)金，主要用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)整理及農(nóng)村社保補貼和貧困救助等公共方面。

　　據(jù)大興區(qū)政府公布信息顯示，大興區(qū)共有集體經(jīng)營性建設(shè)用地4200多宗，整體相對分散，通過增減掛鉤等形式形成連片統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，目前大興區(qū)已經(jīng)在9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)啟動集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點不動產(chǎn)登記和整體規(guī)劃方案編修等工作。

　　大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)和舊宮鎮(zhèn)是較早實施集體經(jīng)營性建設(shè)用地的區(qū)域，其中首個試點項目鴻坤地產(chǎn)開發(fā)的鴻坤金融谷項目就位于西紅門，目前項目已經(jīng)開始運營，并吸引北京股權(quán)交易中心等一批企業(yè)入駐。

　　2016年1月，石榴地產(chǎn)以8.05億元價格獲得西紅門另一個集體經(jīng)營性建設(shè)用地40年的土地使用權(quán)，將被用來開發(fā)青年創(chuàng)投中心項目。目前，該項目已經(jīng)開工，處于施工狀態(tài)。

　　此外，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點 (一期)719.55畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地已經(jīng)把不動產(chǎn)登記到村集體經(jīng)濟合作社名下，為下一步入市奠定了基礎(chǔ)。另外的1644.3畝大部分作為綠隔產(chǎn)業(yè)用地和城市道路用地，也已經(jīng)通過整體用地規(guī)劃審批。

　　大興區(qū)黃村鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點848.19畝土地也啟動不動產(chǎn)登記申報工作，另外的1337.5畝作為產(chǎn)業(yè)用地通過了用地規(guī)劃申請。其他幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點相關(guān)地塊也已經(jīng)通過用地規(guī)劃審批。

　　為此，大興區(qū)政府在規(guī)劃、土地及建設(shè)等相關(guān)部門國有建設(shè)用地審批基礎(chǔ)上增加了相應(yīng)集體建設(shè)用地審批窗口，從制度和程序上解決了集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一審批、統(tǒng)一出讓等機制性難題。

　　大興區(qū)還把集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市未來收益作為抵押，設(shè)立專項金融產(chǎn)品，以實現(xiàn)集體建設(shè)用地資產(chǎn)價值和市場屬性。目前，大興區(qū)在西紅門鎮(zhèn)城鄉(xiāng)結(jié)合部改造、舊宮鎮(zhèn)南小街等項目已經(jīng)實現(xiàn)集體建設(shè)用地抵押，累計獲得銀行授信40多億元。

　　黃村鎮(zhèn)狼垡村集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積為282.73萬平方米，總建筑面積190萬平方米，計劃投資42.55億元，其中村集體經(jīng)濟組織通過自有資金解決7.55億元，剩余34億元資金缺口已經(jīng)獲北京市農(nóng)商行的授信。

　　市場期待進一步突破

　　從當(dāng)前情況來看，集體建設(shè)用地用來建設(shè)住宅基本以公租房形式為主，不過未來會通過村集體經(jīng)濟組織與社會資本合作的方式獲得另一種途徑的入市；而集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市更多傾向于產(chǎn)業(yè)類項目，并嚴(yán)格限制建設(shè)住宅項目并對外出售。

　　不過，據(jù)上述北京市開發(fā)商人士介紹，作為試點區(qū)縣之一，大興區(qū)就集體經(jīng)營性建設(shè)用地用來建設(shè)可出售的住宅相關(guān)可行性進行研究，并在未來時機成熟時進行嘗試，這或許是解決目前住宅用地指標(biāo)局限的一條重要途徑。

　　據(jù)其透露，目前還沒有成熟的具體方案，“其實和國有建設(shè)用地類似，如果未來用來建造住宅，也將作為產(chǎn)業(yè)項目的配套，在整個項目中所占比例不會很大，但如果這一難題突破了，將產(chǎn)生一個很大的市場?！?/span>

　　不過，這一說法并沒有經(jīng)過官方的證實和確認(rèn)，如果這一目標(biāo)得以實現(xiàn)，或許為小產(chǎn)權(quán)住宅問題解決留下空間，該人士認(rèn)為，集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)住宅不同于小產(chǎn)權(quán)，“集體建設(shè)用地蓋住宅是需要履行相關(guān)審批手續(xù)的，國有建設(shè)用地履行的手續(xù)你都得履行，小產(chǎn)權(quán)是沒有任何手續(xù)的，轉(zhuǎn)正的可能性不大?！?/span>

　　據(jù)其介紹，其所在的公司已經(jīng)與北京市相關(guān)區(qū)縣政府達成協(xié)議，將所在區(qū)域的3000多畝集體建設(shè)用地用于建設(shè)集旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療健康和商業(yè)為一體的綜合體項目，目前區(qū)政府、開發(fā)企業(yè)和村集體正在進行前期準(zhǔn)備工作。

　　該人士表示，目前正在解決村民安置補償、項目具體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容、村民集體經(jīng)濟組織入股比例等相關(guān)問題，“同時我們也在做項目規(guī)劃方案，如果一切順利的話，下半年就能把地拿過來，年底或明年初就能動工了?！?/span>

　　在這位人士的設(shè)想中，項目3000多畝總用地面積中，未來將把不超過600畝集體建設(shè)用地用作配套住宅建設(shè)，“也可能是300畝，具體還得政府方面最后定，現(xiàn)在也同意我們做嘗試和探索，但這個還不能急，得一步一步來?！?/span>

　　從2016年底，北京市開始在國有土地出讓過程中實施開發(fā)商全部或部分自持住宅對外租賃的嘗試，未來集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)可銷售的住宅項目似乎空間并不大。