國內(nèi)豪宅調(diào)控下價格有增無減 85后買手漸成新主力

　以往，如果拉一張環(huán)球豪宅清單，紐約曼哈頓中城、舊金山太平洋高地、倫敦肯辛頓社區(qū)鐵定占據(jù)前三。西方老牌財閥和財富新貴們都熱衷于在這些地方“圈地”，就連最早躋身于中國財富榜單前列的知名企業(yè)家們也紛紛在這些地段置業(yè)，“順手”將當?shù)胤績r推上千萬美元級別的巔峰。

　　但如今，全球豪宅地圖悄然東移，國內(nèi)明星城市的豪宅市場異軍突起。

　　2016年下半年，上海一棟單價34萬元、總價2.42億元的別墅成了蘇河灣的名片，無數(shù)人將之與泰晤士河、哈德孫河類比。事實上，單從價格看，就連紐約、倫敦的多數(shù)豪宅也有所不及，而這個價格卻能在北京海淀覓得知音。

　　“目前北京、上海頂級豪宅的門檻已經(jīng)達到5000萬元/套，這個價格就算是在硅谷科技富豪麇集的舊金山灣區(qū)，也能買到金門大橋附近的豪宅了，這可是全美最昂貴的地產(chǎn)板塊。”一家商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構董事告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“國內(nèi)一線城市普通二手豪宅平均單價已由‘10萬+’逼近了20萬。 ”

　　更令人吃驚的是，在全國性樓市調(diào)控堅持了一年多，執(zhí)行效果逐漸步入“深水區(qū)”的大背景下，中國式豪宅的價格上升勢頭有增無減，甚至在今年一季度打遍全球無敵手。總部位于倫敦的不動產(chǎn)顧問公司萊坊(Knight Frank)2017年第一季全球豪宅指數(shù)顯示，經(jīng)過對41個城市售價前5%的樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前四個漲幅最大的城市中，中國城市占據(jù)了三席之多。

　　那么，誰是國內(nèi)豪宅漲漲不休的背后推手？豪宅的逆勢上漲又對調(diào)控有何影響？這成為了隱藏在這場財富之巔的神秘游戲有待揭曉的謎題。

　　“85后”買手漸成新主力

　　4月底，麥子(化名)第三次踏入位于上海北外灘板塊中心地帶的某個新樓盤。他本身已經(jīng)是這個開發(fā)商的“擁躉”，早在2010年就購入了它的二期房源作為婚房，2015年上海樓市暴漲前夕，他以2800萬總價再將兩套兩居室收入囊中。而一年后的這次“踩盤”被他戲稱為“三進宮”。

　　“之前看中的那棟最終沒有開盤，開的那一棟我們一開始嫌棄設計有些小缺陷，244平方米的大平層，三個廁所中有兩個是暗衛(wèi)，朝北的兩個臥室大小也不一樣。誰知道整棟樓總價最高的高區(qū)最先被搶光，我們一遲疑就買不到了，當天就只剩下了極少數(shù)房源?！丙溩訉Α吨袊?jīng)濟周刊》記者說，開盤當日的“清盤”速度相當之快。據(jù)他介紹，這個樓盤的開盤均價為11萬元/平方米，因為是大戶型，所以單套總價都在2500萬元以上。

　　對于政府施以重拳的樓市調(diào)控，位于財富金字塔頂端的麥子表現(xiàn)得并沒有那么在意。他告訴記者，2015年出手時的邏輯是要為自己在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)和股市積累的大筆財富找一個安放之處，即使看到了政府在2016年堅決的調(diào)控姿態(tài)，他依然認為稀缺性的優(yōu)質(zhì)房源具有保值功能，成交下滑的當下反而是入手時機。

　　麥子的觀點還需要時間來檢驗，但像他這樣的“85后”買手已然是豪宅市場的生力軍，也正因為這群財富新貴的存在，成為了支撐豪宅價格不降反增的支點。“這幾年豪宅買家市場發(fā)生的最明顯變化就是購買人群年齡的下移，已經(jīng)快速從‘70后’向‘85前’延伸，對一線城市和強二線城市豪宅更感興趣的是新生代精英?！蹦硞€第一梯隊豪宅品牌一線營銷人士陳麟對記者解釋。

　　盡管去年國內(nèi)各地不斷祭出打壓房價的政策，尤其是一線城市嚴格執(zhí)行限貸、限購，但萊坊調(diào)查結果還是顯示，今年一季度全球豪宅價格增幅排行榜上，全球41個主要城市的豪宅價格年增幅為4.3%，廣州以年增幅36.2%登頂、北京年增幅22.9%隨后、上海也實現(xiàn)了19.8%的年增長幅度，成為整張榜單中最耀眼的“中國兵團”。

　　記者注意到，包括麥子在內(nèi)，這群出現(xiàn)在豪宅市場的年輕面孔大多來自互聯(lián)網(wǎng)、IT、新金融等新興行業(yè)，他們都抓住了被投資圈笑稱“豬都能起飛”的行業(yè)風口，并成功迅速造富。曾操盤深圳灣豪宅盤的一位營銷總監(jiān)表示，早年豪宅客戶主要是改革開放時期的紅利繼承者，“很多都是來自外貿(mào)、電子等實體經(jīng)濟的工廠主，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)和新金融的創(chuàng)業(yè)人成了財富積累最快的一群客戶，所以連續(xù)出現(xiàn)30歲左右的買家個案?！?/span>

　　麥子也告訴記者，在他的豪宅鄰居中，僅通過微博、微信粉絲經(jīng)濟起家的成功創(chuàng)業(yè)者就有多位，其中一位更是一口氣買下了整個樓面。另據(jù)記者了解，上海本土有幾個著名公號的創(chuàng)始人都在湯臣一品、仁恒濱江等老牌豪宅社區(qū)置業(yè)，麥子本人也是網(wǎng)紅博主。

　　“在過去10年中，財富強勁增長，催生出成千上萬的新富豪，我們預計未來10年，中國超高凈值人士的數(shù)量將增長140%，新增人數(shù)將超過20000人，增幅接近美國?！比R坊高級董事及中國國際資本市場部及國際投資部主管王璐預測說。

　　“地王”成幕后推手？

　　就在一片由限購、限貸等“限字訣”造成的市場急凍中，業(yè)內(nèi)人卻將2016年稱為中國的“豪宅元年”，國內(nèi)豪宅市場逆勢進入了增長期。萊坊統(tǒng)計顯示，去年12月，100萬美元在上海只能買到46平方米豪宅，在北京也僅能買到58平方米豪宅。北京、廣州和上海三城去年的漲幅將舊金山和紐約甩在身后。作為全球技術中心，舊金山房價增幅僅為1.8%，略高于身為金融中心的紐約，紐約漲幅僅為1.7%。

　　值得一提的是，所謂“元年”更體現(xiàn)在成交量的“逆天”增長上，豪宅的受眾群大大增多。根據(jù)亞豪君悅會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年全年北京公寓豪宅市場“10萬+”豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

　　難怪去年7月的北京，頂級豪宅項目一改往日的低調(diào)作風，龍湖、葛洲壩(10.370, 0.37, 3.70%)、招商蛇口(19.810, -0.26, -1.30%)等房企順勢聯(lián)盟，舉辦了北京內(nèi)城頂豪首區(qū)的發(fā)布會。

　　“未來定位在豪宅的房源只會越來越多，你只要摸索一下去年拍出的地王數(shù)量，就知道未來的豪宅化產(chǎn)品，甚至頂級豪宅化產(chǎn)品會是一個趨勢?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者分析。

　　在豪宅井噴的背后，高昂的地價成本，確實會成為開發(fā)商蜂擁而入開發(fā)高端產(chǎn)品的最重要原因。以上海為例，去年8月，閩系房企融信以110.1億元的成交價格拿下靜安區(qū)某地塊，該地塊每平方米樓板價突破10萬元，可售部分的樓板價超過14萬元/平方米，如此高的開發(fā)成本，可以想見未來大概率要以豪宅配置來設計產(chǎn)品。

　　再以廣州為例，去年底廣州荔灣區(qū)白鵝潭畔的某個豪宅盤揭開面紗，該樓盤所在的廣鐵南站地塊本身是廣州首宗“三舊改造”用地，在2010年被拍下時的樓板價是1.7萬元/平方米，當時業(yè)界預測售價僅微高于3萬元/平方米。但在去年底的開盤現(xiàn)場，它最終以5萬~7萬元/平方米的報價刷新荔灣區(qū)樓價，加上全部都是300平方米以上的大戶型，“最低準入門檻”達到了1500萬元，而之所以會遠超預期售價，正是因為開發(fā)商為之貼上了私家一公里江岸、帶1.2萬元/平方米豪華裝修等豪宅標簽，樓盤被華麗包裝成豪宅產(chǎn)品來出售。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則認為，除了高地價的因素外，敢于拿區(qū)域地王的開發(fā)商基本都是大型房企，資金實力雄厚，它們做這些項目未必全然為了利潤，也是為了打造標桿物業(yè)樹立品牌形象。新富階層的旺盛需求，加上開發(fā)商的盈利考量，成為豪宅市場供需兩旺的抓手。

　　調(diào)控之下，中高產(chǎn)仍在“買買買”？

　　5月底的上海，空氣漸漸變得黏濕，雨滴拖泥帶水，叫人總有一口呼不出的悶氣。按照慣例，樓市也即將進入一年中最慘淡的“黃梅季”。而今年的情況理應更冷清些，距離開啟第一次樓市大調(diào)控已經(jīng)一年多，許多人此時都在焦灼地等待著價格拐點的真正到來，他們企盼的是，房價會走上2011年底的舊路，各種樓盤會再現(xiàn)30%的跌幅。

　　而市場對豪宅的追捧卻似乎事與愿違，高凈值人群仍在用腳投票選擇扎根這座魅力之城，就記者采訪的實際情況看，大多數(shù)中高產(chǎn)的確仍在“買買買”。

　　記者注意到，從表面數(shù)據(jù)看，上海4月房價出現(xiàn)了微跌，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報告，上海新房和二手房成交面積均處于近5年同期低位，新房成交均價環(huán)比確實下跌0.7%。

　　但耐人尋味的是，這個價格是在堅持了整整一年調(diào)控政策，并且不斷出臺堵漏政策之后，同比來看，房價依然大漲了45.7%。據(jù)記者了解，價格的收斂更多是由于近期上海市政府加強了對新房預售證發(fā)放的審核管理，部分高端項目入市受阻，所以新房價格維持著平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　從區(qū)域來看，2017年前4個月，剛需盤扎堆的上海郊區(qū)房價漲幅普遍較大，其中松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55%以上，調(diào)控對價格的影響并不明顯。

　　北京的情況也大同小異。5月19日，國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布了最新一期住房銷售價格指數(shù)，顯示4月北京中戶型(90~144平方米)的二手住宅價格雖然比3月下滑了0.2%，但新房價格同比仍然上漲了16%。

　　一位不愿具名的房地產(chǎn)交易中心人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，上海二手房價格表面上看起來控制住了漲勢，但這有一部分原因是“總價天花板”造成的，今年以來外環(huán)外和近郊樓盤推出量增多，拉低了被統(tǒng)計在內(nèi)的房價。記者注意到，上月上海外環(huán)外成交套數(shù)確實達到了其他區(qū)域成交套數(shù)的2倍多，而從掛牌均價看，外環(huán)外價格僅為中外環(huán)間的一半，是內(nèi)環(huán)內(nèi)的三分之一。

　　上海、北京這樣的超級明星城市，房價走向仍是一個謎。