深圳寫字樓空置率超過20% 工改工市場或還有部分發(fā)展空間

與傳統(tǒng)住宅市場不同，深圳的寫字樓市場一直被認(rèn)為“供過于求”。此前，深圳針對商辦物業(yè)有針對性地追加調(diào)控，加之面臨空置率上升的壓力，深圳寫字樓市場也引起了市場的關(guān)注。

　　空置率超過20%

　　在深圳寫字樓密集的南山、福田和羅湖區(qū)，多個在建寫字樓項目都在爭搶“地標(biāo)”的頭銜。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在深圳南山區(qū)，規(guī)劃高度超過300米的在建項目就包括世茂金融中心、漢京金融中心、卓越前海金融中心、華潤深圳灣總部大樓等。而在福田區(qū)，佳兆業(yè)環(huán)球金融中心、深業(yè)上城等在建項目的規(guī)劃高度都超過300米。而在舊改重點區(qū)域羅湖，也有寶能中心、城脈金融中心和恒大建設(shè)大院舊改項目的規(guī)劃高度都超過300米。

　　摩天寫字樓項目遍地開花，雖然多數(shù)為企業(yè)自持物業(yè)，但也預(yù)示著大量寫字樓項目將陸續(xù)進入市場。當(dāng)住宅開發(fā)商因調(diào)控大潮持觀望態(tài)度、減少推貨的時候，深圳的甲級寫字樓市場仍在不斷出貨。高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度深圳全市甲級寫字樓物業(yè)市場共有四個新項目落成，可供租賃建筑面積合計約為30.1萬平方米，大量新增供應(yīng)推升全市甲級寫字樓市場的平均空置率至21.6%，環(huán)比增加4個百分點。

　　高力國際預(yù)計，鑒于深圳全市歷史吸納水平，新增供應(yīng)肯定將超越需求的增長，致使平均空置率進一步上升。如果所有項目皆如期完工，全市平均空置率將于年內(nèi)維持在20%以上的水平。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)則顯示，今年第一季度深圳甲級寫字樓銷售均價為每平方米56125元，仍維持小幅下滑趨勢，環(huán)比下降0.6%。記者在深圳市福田中心區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，多棟寫字樓都有超過10套以上的辦公單位同時放賣。有中介對記者表示，從去年下半年至今，寫字樓銷售市場都表現(xiàn)一般。

　　深圳一家融資貸款公司業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，在深圳買寫字樓的投資客，大多是為了買來當(dāng)資產(chǎn)做抵押融資，一般投資者很少會將寫字樓作為主要的投資標(biāo)的。此外，過去投資深圳寫字樓的漲幅遠遠落后于住宅。與一般中小投資者形成鮮明對比的是，最近一年多深圳甲級寫字樓市場的確頻繁出現(xiàn)大單交易，數(shù)據(jù)顯示2016年深圳寫字樓共約有27宗大宗交易，比2015年的13宗翻了一番多，顯示大型機構(gòu)和投資者出手越來越“闊綽”。

　　商辦物業(yè)的新出路

　　為了促進寫字樓等商業(yè)辦公物業(yè)的銷售，一些開發(fā)商會選擇將部分寫字樓等商辦物業(yè)改為商住公寓，希望套上“居住”的功能后能促進銷售。相對于寫字樓等商辦物業(yè)，商住公寓對投資者來說投資門檻較低，所以也比較受投資客們青睞。記者在福田區(qū)八卦嶺片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，清鳳創(chuàng)投大廈此前就在部分樓層推出公寓單位，但公寓單位需以公司名義購買。此外，萬科在羅湖湖貝片區(qū)收購的“大金牙”項目，搖身一變已成“萬科深南道68號”，這棟過去原本以寫字樓與商業(yè)設(shè)計為主的大樓，目前熱銷的卻是商務(wù)公寓，均價超過每平方米5萬元。

　　不過，深圳市規(guī)劃國土委此前發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知》，對商業(yè)辦公、研發(fā)用房進行進一步管控，從建筑設(shè)計方面限制了將商辦與研發(fā)用地改造為住宅的可能性。今年以來，自北京、上海開啟的對商辦類物業(yè)調(diào)控嚴(yán)查正呈蔓延之勢，如今已覆蓋全部一線城市。

　　雖然不是從土地層面進行調(diào)控，但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，這也是供應(yīng)端的管制措施之一?！按祟愓邔Ψ科竽玫氐刃纬奢^大的挑戰(zhàn)，后續(xù)房企拿地方面會比較謹(jǐn)慎，畢竟類似打擦邊球的做法已經(jīng)不太容易實現(xiàn)。”嚴(yán)躍進建議，如果體量比較大，必要時可以采取寫字樓資產(chǎn)證券化手段，一些寫字樓項目也可改變租賃條件以調(diào)整客群，也能夠有效盤活資產(chǎn)。

　　也有分析人士表示，相比之下，在深圳地段較好的寫字樓大部分仍能賣出高價，開發(fā)商并沒有太大沖動改造成公寓。不過，調(diào)控新政或?qū)⒋碳ぎa(chǎn)品的創(chuàng)新，使聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)基地、孵化園等模式快速發(fā)展。高力國際深圳分公司辦公樓服務(wù)副董事陳柯宇表示，開發(fā)商可考慮引入品牌及服務(wù)更好的國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)眾創(chuàng)空間品牌來去化一定空置面積，同時在成本可控范圍內(nèi)也可考慮自己運營，提高自身品牌知名度。

　　此外，上述通知也引發(fā)部分業(yè)內(nèi)人士對深圳未來工改市場的擔(dān)憂?！肮じ墓ぁ鳖惓鞘懈率侵笇F(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地，將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造為新型產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品多元化。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，未來5年深圳“工改工”類城市更新項目供應(yīng)建筑面積571萬平方米(含配套)，總貨值約1700億元。

　　近日，深圳官方對龍崗區(qū)坂田街道世暢自行車片區(qū)城市更新單元更新意愿進行公示。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該地塊屬世暢自行車配件有限公司，而該公司的股東名單里則出現(xiàn)萬科的身影。

　　“未來5年深圳即將供應(yīng)的工改項目中，目前處于前期規(guī)劃的大部分項目都計劃把一定量研發(fā)用房轉(zhuǎn)化為居住功能，但這種操作手法在現(xiàn)有政策下已經(jīng)行不通?！笔缆?lián)行首席工改顧問董極指出，未來工業(yè)用地的地產(chǎn)化開發(fā)將受到極大限制，利潤空間也會受到極大壓縮。不過，他同時認(rèn)為，現(xiàn)在北上廣及其他城市資金涌入深圳的趨勢非常明顯，而大部分資金都投入在商業(yè)辦公物業(yè)之上。即使“工改住”的口子被收緊，“工改工”市場依然還有發(fā)展空間。