北京房貸利率提高抑制需求 學(xué)者警示最危險區(qū)

　繼5月初北京首套房房貸利率折扣取消后，部分銀行又開始收緊房貸政策。6月5日有消息稱，部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。這對于市場來說，購房貸款的成本將繼續(xù)上升，購房需求被抑制。

　　北京樓市降溫后，其輻射的區(qū)域調(diào)控頻頻加碼。近日，廊坊提出，將把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平，確保環(huán)比不增長。邢臺更是表示，要適時進(jìn)行階段性限購工作。但經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)提醒投資者：“環(huán)北京地區(qū)未來政策保持高壓的可能很大，注定這個市場屬于最危險的市場。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，銀行資金成本的攀升，以及房價松動后銀行風(fēng)險的增加，都是銀行提高房貸利率的原因。此外，在信貸收緊趨勢的延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。

　　北京信貸收緊 樓市持續(xù)降溫

　　近日有媒體曝出，北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。未明確上浮首套房貸基準(zhǔn)利率的幾家銀行，由于額度有限，在實際執(zhí)行中需要議價，也相當(dāng)于利率有所上浮。

　　值得注意的是，5月初，北京部分銀行剛剛?cè)∠滋追糠抠J利率折扣，上浮二套房房貸利率。

　　房貸利率的上調(diào)以及各大銀行信貸額度的收緊，使得5月居民對于住房貸款的杠桿使用率和使用力度均出現(xiàn)明顯下滑。鏈家研究院對《財經(jīng)》新媒體分析：“首付比例以及貸款成本的提高，再加上貸款資質(zhì)審核的嚴(yán)格化和銀行整體房貸額度的收縮，迫使購房者降低對于杠桿的依賴程度?！?/span>

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京作為全國調(diào)控最嚴(yán)格的城市，信貸收緊的趨勢也最早最明顯。

　　對于銀行上調(diào)房貸利率的原因，張大偉分析，首先，資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等理財產(chǎn)品年化資金成本已經(jīng)接近4.1，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9對于大部分銀行來說，已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品。所以預(yù)計后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主流提高到基準(zhǔn)上浮。

　　其次，房價逐漸出現(xiàn)調(diào)整，這種情況下，銀行的風(fēng)險增加，銀行對抵押品的風(fēng)險意識將提高，預(yù)計后續(xù)銀行將繼續(xù)收緊額度與提高貸款價格。

　　張大偉預(yù)計，信貸收緊趨勢的延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。

　　購房需求被明顯抑制

　　對于北京購房者的影響，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“雖然2017年下半年會有明顯的影響，但相對來說，之前調(diào)整首付比例的影響更大，因為月供壓力相對于首付壓力來說還是較小。剛需購房者心態(tài)還是要放平和?！?/span>

　　不過隨著調(diào)控力度的加大，北京購房需求被抑制。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，5月，北京二手住宅共實現(xiàn)10801套網(wǎng)簽，環(huán)比4月下滑36%，創(chuàng)下2015年2月(8672套)以來的最低值。

　　房價方面，鏈家研究院數(shù)據(jù)表明，5月，北京市二手房成交均價環(huán)比下跌 2.3%，是經(jīng)歷了連續(xù)17個月上漲之后連續(xù)下跌的第二個月。此外，調(diào)價中降價房源占比繼續(xù)攀升至 89.3%，是自 2012 年以來的最高水平，業(yè)主態(tài)度空前的緩和。

　　據(jù)《財經(jīng)》新媒體了解，5月鏈家成交量環(huán)比下降23.9%，不到3月份成交量的六分之一，處在2015年以來的最低點。鏈家客戶成交周期52天，是自2012年以來的最大值，觀望情緒空前明顯。

　　鏈家研究院認(rèn)為，調(diào)控效果在5月進(jìn)一步深化，成交價企穩(wěn)回落，成交量低位運行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場已切實步入降溫期，在冷卻的市場中，買賣雙方預(yù)期松動，趨向理性。購房需求被明顯抑制，均價企穩(wěn)回落成為必然結(jié)果。

　　環(huán)京區(qū)域調(diào)控加碼 投資將面臨風(fēng)險

　　本輪調(diào)控從3月17日北京發(fā)布政策開始，至今已兩月有余，一二線城市樓市降溫后，其輻射的區(qū)域最近調(diào)控頻頻加碼。

　　6月初，河北的廊坊、邢臺先后發(fā)布樓市調(diào)控新政。廊坊規(guī)定，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，努力把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平，確保環(huán)比不增長。邢臺提出，對房價過高、上漲過快的縣(市)政府，要適時進(jìn)行階段性限購工作。

　　伴隨著京津冀一體化的推進(jìn)，廊坊的房價在2016年3月后集中爆發(fā)，一度一天一價。安居客發(fā)布的《2016國民安居報告》顯示，2016年環(huán)京城市廊坊以103%的漲幅成為國內(nèi)房價上漲最快的城市。在一系列限購、限價政策出臺后，房價開始趨于平穩(wěn)。

　　張大偉分析，北京調(diào)控收緊，價格絕對值較低的周邊區(qū)域成為投資者的首選之地，再加上雄安新區(qū)等各種因素的利好，河北成為投資購房的重要戰(zhàn)場，市場供需結(jié)構(gòu)非常緊張，這也是在過去一年多房價上漲了一倍多的主要原因。

　　但馬光遠(yuǎn)提醒投資者，環(huán)北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場基本屬于投資和炒作的市場，未來政策保持高壓的可能很大，注定這個市場屬于最危險的市場。