自3月24日杭州發(fā)布土地出讓新規(guī)，溢價達(dá)到50%必須現(xiàn)房銷售，溢價70%價格封頂競自持，杭州市區(qū)出讓的每宗涉宅地塊均進(jìn)入現(xiàn)房銷售，且宅地還有部分自持，最夸張的是6月9日大江主一宗涉宅用地，被開發(fā)商以100%自持比例拿下。
那些二手房房主們，區(qū)域內(nèi)一有地塊出讓，進(jìn)入現(xiàn)房銷售甚至自持，便蹭蹭蹭地上調(diào)二手房掛牌價。
然而土地市場的火爆，是否真的促進(jìn)二手房價上漲？買家是否只能乖乖接受賣家的跳漲？
地塊出讓前屏牢不賣，高價地一出就上調(diào)掛牌價
許久不曾有宅地出讓的臨平，6月16日即將出讓臨平新城西區(qū)一宗宅地，樓面起拍價9800元/m2。這個信息一釋放，板塊內(nèi)二手房房主們便蠢蠢欲動了。
“近一周我們回訪房主，發(fā)現(xiàn)這一帶的二手房不但掛牌價上調(diào)了，而且房主們的普遍心態(tài)是屏牢不賣，等著地拍出后再說?！焙朗廊A邦臨平區(qū)域總監(jiān)周斌告訴記者，房主大多認(rèn)為這塊地會拍出高價。
這一現(xiàn)象不僅發(fā)生在臨平，蕭山南部臥城、主城區(qū)的下沙、三墩同樣有類似現(xiàn)象。
記者以購房者身份實(shí)地走訪蕭山南部臥城板塊的中介門店發(fā)現(xiàn)，板塊內(nèi)二手房掛牌價格已超過新房，四季華庭二手房掛牌價在22000元/m2，開元廣場已經(jīng)飆到25000/m2，名門世家的價格更高?！澳喜颗P城這一帶的掛牌價今年有兩次跳漲，第一次是市北地塊樓面價破3萬元的時候，漲了一波；5月底南部臥城蜀山街道地塊拍出高價后，又迅速上漲了一輪?！辨溂业禺a(chǎn)開元廣場店一位經(jīng)紀(jì)人說，今年初這一帶二手房成交價還只有18000~19000元/m2.
在下沙，上個月剛傳出下沙大學(xué)城北宅地將于6月5日出讓的消息，5月下旬，很多大學(xué)城北的房主一下子都不急著賣房了。該宗宅地最終以9643元/m2的樓面價出讓，房主們便在原掛牌價的基礎(chǔ)上又紛紛上調(diào)了價格。“目前大學(xué)城北一帶90m2左右的戶型，房主掛牌價普遍在20000元/m2?！焙朗廊A邦海天城店店長呂其煌告訴記者。
呂其煌說，下沙沿江一帶的二手房這段時間掛牌價也水漲船高。海天城一套110m2的房子，原來房主掛牌價是220萬元，后來聽到下沙推地的消息后，掛牌價立馬漲了10萬元。地塊一拍完，掛牌價直接漲到了250萬元。有文海實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)的保利·江語海，小戶型掛牌價甚至已經(jīng)到了24000~25000元/m2.
三墩一帶，4月地塊沒有出讓前，房主調(diào)整價格的還不多，5月地一拍，不但掛牌價漲了，誠心賣房的房主也少了。
土地拍賣對周邊房價有影響，有二手房成交單價漲了5000元
高價地的拍出，房主們掛牌價的上調(diào)，在賣方市場下，確實(shí)在一定程度上影響了周邊二手房的實(shí)際成交價格。
錢報記者挑選了近幾個月熱門地塊周邊的二手房，發(fā)現(xiàn)五月份二手房成交均價普遍要高于三四月份。
根據(jù)杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，三墩板塊的二手房，次新小區(qū)4月份成交均價還只有23000~28000元/m2左右，但地塊拍出后，5月份成交均價明顯上漲，少一點(diǎn)的像中海紫藤苑，每平方米單價漲了2000元左右；多一點(diǎn)的像協(xié)安紫郡，4月份成交均價還只有23597元/m2，但5月份成交均價漲到了28390元/m2，每平方米單價漲了近5000元。金地自在城5月份成交均價已突破30000元/m2?！胺績r上漲有部分原因是跟拆遷有關(guān)，房子拆掉了總得買套房子住住。”房多多杭州分公司交易中心負(fù)責(zé)人劉星告訴記者，但現(xiàn)在的價格不少業(yè)內(nèi)人士都覺得偏高了。
下沙大學(xué)城北一帶的宋都主郡國際、保利城市果嶺、碧桂園等次新小區(qū)，4月二手房簽約均價在14000~15000元/m2,5月份則到了16000~17000元/m2。目前透明售房網(wǎng)掛牌的房源中，普遍的房源掛牌價接近20000元/m2，且是毛坯出售。
房主漲得太兇買家不買賬，二手房成交周期明顯變長
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政后土拍的影響，不僅僅是體現(xiàn)在價格上，而是根據(jù)現(xiàn)房銷售的要求，短期內(nèi)無法形成有效供應(yīng)，這讓供需關(guān)系緊張的預(yù)期更甚。房主對未來預(yù)期看好，不少二手房掛牌價甚至有點(diǎn)博傻的味道。
“萬家星城有套88m2的房子，房主雷打不動一定要掛355萬元，這么一折算單價到了40000元/m2，房主還想著后期要繼續(xù)調(diào)價。”豪世華邦三塘店店長魯亞君告訴記者，“萬家星城現(xiàn)在掛在我們家誠心賣的也就二三十套房子。區(qū)域內(nèi)的中糧方圓府，住宅掛牌量10套都不到，萬和璽園要出售的二手房就更少了。6月5日中冶拿下的那宗商住地，樓面價29809元/m2。周邊一些不著急賣的房主就故意掛很高的價格，萬一碰到有買家因?yàn)榉吭瓷?、一著急就真買了呢？這些房主，有種博傻的心態(tài)。”
不過，對于有些房主漲價太兇，完全超出合理預(yù)期的房源和板塊，買家并不照單全收，他們不愿意自己被當(dāng)成傻子。
記者了解到，不少區(qū)域房源成交周期在拉長，3月份平均每套房子成交周期在1個月左右，但現(xiàn)在沒有兩三個月談不下來。房主掛牌的價格，是對后市看好的價格，卻透支了未來房價的漲幅。
呂其煌告訴記者，有的房主獅子大開口，下沙沿江的二手房掛牌價直追金沙湖板塊，這讓很多客戶不得不放棄，寧愿加點(diǎn)錢直接買金沙湖板塊的房子，或者降低標(biāo)準(zhǔn)外溢到外圍一些的板塊。
呂其煌說，光他們門店，因?yàn)榉恐鳚q價太兇導(dǎo)致的客戶流失大概占比20%~30%左右。
“這些流失的客戶大多是買小套房源的剛需購房者，總的成本就控制在那里，超出支付能力就不得不放棄。相對來說，大套房源的價格漲得沒那么快，又有九堡一帶的拆遷戶外溢過來買房，目前成交還比較穩(wěn)定。”
臨平也是如此。“很多購房者原來對臨平的預(yù)期總價在100萬元以內(nèi)，現(xiàn)在房主漲價，價格都到了140~150萬元左右，不少人要么放棄，要么就選漲幅比較小的老破小?！敝鼙笳f。
魯亞君也說，萬家星城的一些房主不急著賣，故意掛高價，剛需也不愿意接手，只能選區(qū)域內(nèi)小面積的老舊二手房，有點(diǎn)實(shí)力的就去看遠(yuǎn)洋上塘宸章這類的新盤，“萬家星城單價掛40000元，上塘宸章這樣的新盤單價卻只要30000元。”
高位接盤？購房者并不傻
土地市場火熱更像是區(qū)域內(nèi)二手房房主的狂歡，這意味著手中握有的房產(chǎn)在無形間升值了，于是上調(diào)掛牌價成為常事。但就目前的行情而言，高價掛牌更像是房主個人的獨(dú)角戲。
去年，杭州二手房市場時常能聽到房主臨時坐地起價的案例，但畢竟那時市場環(huán)境不同，優(yōu)質(zhì)房源多、投資客涌入，多個人搶著要買同一套房時，按商業(yè)規(guī)則，自然是價高者得。
但今時不同往日，由于限購政策趨嚴(yán)、房貸利率上調(diào)，當(dāng)下買賣雙方博弈明顯。要知道，現(xiàn)在買二手房有55%的人首付款在6成以上，這可不是一筆小數(shù)目。
買家們并不傻，心中都設(shè)定好總價這條硬杠桿才會去區(qū)域里挑二手房。即便土地市場火爆，房主趁機(jī)上調(diào)掛牌價，但一旦總房款超出預(yù)期，買家寧可退而求其次，買到遠(yuǎn)郊或者其他的老小區(qū)。
賣家若過分上調(diào)掛牌價，高出市場價很多，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出新房價格，只能是有價無市。