大量投資客唐山踩雷：本地人兩千都不要 炒房者七千買(mǎi)

　　2017年4月，在北京做房地產(chǎn)中介的馬宗明，在同行朋友的介紹下，購(gòu)買(mǎi)了一套位于唐山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)名為君德城上城的房子。

　　作為一個(gè)有著十多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售人員，馬宗明買(mǎi)到的竟然是一個(gè)爛尾4年多的項(xiàng)目。

　　近日，馬宗明通過(guò)進(jìn)一步了解得知，2011年君德城上城以新民居項(xiàng)目立項(xiàng)，2013年就因資金鏈斷裂停工，至今沒(méi)有取得國(guó)有土地使用證。在他購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，該項(xiàng)目已經(jīng)處于爛尾狀態(tài)，“我還去現(xiàn)場(chǎng)看了，也不知怎么就稀里糊涂的買(mǎi)下了?！?/span>

　　馬宗明并不是唯一沖動(dòng)的人，從2016年11月起，隨著北京及環(huán)京地區(qū)投資需求進(jìn)一步外溢，大量投資客涌入唐山這個(gè)傳統(tǒng)重工業(yè)城市投資樓市，一位做唐山房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售的中介笑言：唐山市十年樓市庫(kù)存，用了三個(gè)月就消化了。

　　在這一批投資客中，像馬宗明這樣的踩雷者并不在少數(shù)，據(jù)君德城上城銷(xiāo)售介紹，該項(xiàng)目共銷(xiāo)售出1000多套房子，“外地人占90%以上，主要是北京和北京周邊的客戶，本地人很少?！?/span>

　　在唐山樓市中，君德城上城并非個(gè)例，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到，投訴集中的有五證不全、爛尾等情況的樓盤(pán)有十幾個(gè)，每個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)背后都涉及數(shù)量不少的投資客。

　　“我們兩千都不要 你們七千買(mǎi)”

　　6月21日上午，一場(chǎng)大雨過(guò)后，唐山市大街上到處是積水，來(lái)自北京、廊坊等地上百名君德城上城的購(gòu)房者陸續(xù)趕到唐山，他們的目的有兩個(gè)：一是要求開(kāi)發(fā)商退錢(qián)，二是督促政府解決問(wèn)題。

　　馬宗明沒(méi)有去唐山，他委托一位朋友前去“捧場(chǎng)”，“我買(mǎi)的時(shí)候每平方米加價(jià)200元，電商費(fèi)6萬(wàn)元，78平方米的兩居室，算下來(lái)每平方米6500元左右，不愿意去，一看見(jiàn)那個(gè)房子就想抽自己幾個(gè)大嘴巴子?！?/span>

　　馬宗明沒(méi)有來(lái)，但楊霞來(lái)了，她于今年5月從一名銷(xiāo)售人員手中接手了一套97平方米的房子，首付19萬(wàn)元，電商費(fèi)6萬(wàn)元，加價(jià)3萬(wàn)元，“還給了銷(xiāo)售1萬(wàn)5，請(qǐng)他幫助改名字，整個(gè)下來(lái)花了近30萬(wàn)元，現(xiàn)在為這房子愁得一宿一宿睡不著?！?/span>

　　楊霞老家在東北，來(lái)北京工作多年，因?yàn)榇饲耙呀?jīng)在燕郊投資了一套房產(chǎn)，將近30萬(wàn)元的綜合首付款對(duì)她們一家來(lái)說(shuō)不是一筆小開(kāi)支，“我們自己錢(qián)不夠，還找親戚借了六七萬(wàn)，想著等漲起來(lái)賺錢(qián)，沒(méi)想到買(mǎi)到個(gè)五證不全的爛尾樓。”

　　無(wú)論是馬宗明還是楊霞，在購(gòu)房時(shí)均實(shí)地看過(guò)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)停工多年的情況也清楚，“但是銷(xiāo)售告訴我說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目旁邊有大開(kāi)發(fā)商拿了地，馬上就會(huì)升值，我想著買(mǎi)房人多了，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)了就能復(fù)工了，沒(méi)想到是個(gè)新民居項(xiàng)目，五證連一證也沒(méi)有?！?/span>

　　看到浩浩蕩蕩的一行人，一位唐山本地過(guò)路人樂(lè)著說(shuō)：“炒房的吧！被騙了吧？那個(gè)樓我們本地人兩千都沒(méi)人要，你們外地人七千多也敢買(mǎi)?！弊叱鲆欢尉嚯x后，這位本地人還自言自語(yǔ)：“活該被騙，就是你們這幫人把房?jī)r(jià)炒這么高，連本地人也買(mǎi)不起了?！?/span>

　　唐山一位銷(xiāo)售人員介紹，投資客進(jìn)入前，唐山本地房?jī)r(jià)一直維持在4000-5000元/平方米，從2016年底開(kāi)始出現(xiàn)快速上漲，目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元。

　　購(gòu)房者們先后造訪唐山市政府、唐山市信訪局等政府部門(mén)，以及君德地產(chǎn)辦公室和君德城上城售樓處，在交涉、溝通過(guò)程中，雙方一度發(fā)生沖突。4月21日中午，唐山市政府一位徐姓的官員代表市政府承諾，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題樓盤(pán)的處置方案，唐山市政府15天內(nèi)給出統(tǒng)一答復(fù)。

　　除君德城上城項(xiàng)目外，由唐山隆洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的常香園項(xiàng)目也同樣為豐潤(rùn)區(qū)常莊鄉(xiāng)門(mén)趙莊村新民居建設(shè)項(xiàng)目。此外，富麗國(guó)際花園、唐門(mén)一品、龍澤國(guó)際、豐登塢鎮(zhèn)隆豐園、東方漁人碼頭、鳳凰盛世、楓橋雅居、美度公館、金色雅居等多個(gè)項(xiàng)目也存在五證不全情況下違規(guī)銷(xiāo)售等問(wèn)題。

　　數(shù)千投資客陷身

　　君德城上城項(xiàng)目位于唐山市新機(jī)場(chǎng)附近的大樹(shù)韓莊子村，8棟墻體泛黃的框架靜靜樹(shù)立在廣闊的農(nóng)田旁邊，未完工樓梯頂部的鋼筋已經(jīng)生銹變黑，十幾名工人在現(xiàn)場(chǎng)施工，從2013年停工后，2017年5月，項(xiàng)目逐步重新啟動(dòng)。

　　君德城上城項(xiàng)目于2011年啟動(dòng)，被河北省推進(jìn)農(nóng)村新民居建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組列為省級(jí)新民居示范項(xiàng)目，項(xiàng)目占地320畝，總建筑面積83.7萬(wàn)平方米，總投資6億元，其中74.23畝用地已經(jīng)于2012年12月通過(guò)河北省國(guó)土資源廳農(nóng)轉(zhuǎn)用審批。

　　2013年5月份，唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃限定項(xiàng)目53.44畝建設(shè)用地紅線，當(dāng)年8月份，唐山市調(diào)整區(qū)域行政規(guī)劃，包括大樹(shù)韓莊子村在內(nèi)17個(gè)行政村從豐潤(rùn)區(qū)劃入唐山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)，行政區(qū)劃的調(diào)整使得項(xiàng)目原有規(guī)劃、土地出讓主體發(fā)生變化。

　　據(jù)君德地產(chǎn)一位姓宋的高管介紹，君德城上城項(xiàng)目屬于新民居項(xiàng)目，共有32棟樓，其中新民居項(xiàng)目有5棟樓，其他都為商品房項(xiàng)目，因?yàn)橐?guī)劃、土地和資金問(wèn)題爛尾停工?！熬蛹疫^(guò)日子也有個(gè)緊張的時(shí)候，做企業(yè)也一樣?！?/span>

　　君德地產(chǎn)由唐山本地人李永祥和上海人姚興基各持股50%成立，在項(xiàng)目因規(guī)劃和土地難題推進(jìn)的同時(shí)，姚興基撤資更讓項(xiàng)目陷入徹底困境。君德地產(chǎn)在出具給政府的情況說(shuō)明中透露，其在該項(xiàng)目已經(jīng)完成投資2.5億元。

　　從2013年8月左右停工后，君德城上城項(xiàng)目一直處于爛尾狀態(tài)。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2016年12月份，當(dāng)時(shí)君德地產(chǎn)向唐山市政府出示的情況說(shuō)明顯示，君德地產(chǎn)找到一位合伙人，愿意出資重新啟動(dòng)項(xiàng)目，前提是辦理完53.44畝土地出讓手續(xù)。

　　此后，包括豐潤(rùn)區(qū)政府相關(guān)部門(mén)及項(xiàng)目所在地老莊子鎮(zhèn)政府、大樹(shù)韓莊子村等一直推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工，并向唐山市政府請(qǐng)求，君德城上城項(xiàng)目土地仍由唐山市國(guó)土資源局豐潤(rùn)分局履行出讓程序，上述宋姓高管表示，君德地產(chǎn)負(fù)責(zé)人李永祥“一直在跑土地出讓的事”。

　　從今年2月開(kāi)始，君德城上城項(xiàng)目重新對(duì)外銷(xiāo)售，大批外地購(gòu)房者在代理銷(xiāo)售的牽線下乘坐大巴到唐山買(mǎi)房。今年4月8日，該項(xiàng)目因五證不全被唐山市住建局禁止銷(xiāo)售，但截至6月21日，項(xiàng)目仍在對(duì)外銷(xiāo)售。君德城上城銷(xiāo)售人員表示，目前在售的主要為爛尾的8棟樓，已經(jīng)出售1000多套。

　　按照每個(gè)購(gòu)房者20萬(wàn)元左右的首付計(jì)算，即便除去電商、加價(jià)等中間費(fèi)用，君德地產(chǎn)至少獲得上億元的回款，5月份開(kāi)始，君德地產(chǎn)開(kāi)始清理項(xiàng)目遺留問(wèn)題，包括項(xiàng)目因爛尾時(shí)間較長(zhǎng)鋼筋生銹等造成的潛在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)唐山本地銷(xiāo)售介紹，唐山市內(nèi)有大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，其中豐潤(rùn)區(qū)、高新區(qū)、古冶區(qū)等較為集中，目前唐山市及各區(qū)縣政府正在籌劃成立處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組，專(zhuān)門(mén)處理90多個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目，并將在7月中出臺(tái)具體處理措施。

　　樓市狂飆下的陷阱

　　唐山樓市崛起于2016年北京930限購(gòu)政策之后，當(dāng)時(shí)由于北京及環(huán)京地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施出臺(tái)，而且房?jī)r(jià)已經(jīng)處于相對(duì)高點(diǎn)，大量北京及環(huán)京房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售公司和中介開(kāi)始向外拓展資源，唐山、秦皇島、海南、山東半島海景房受捧。

　　據(jù)廊坊地區(qū)一家代理銷(xiāo)售公司人士介紹，2016年10月開(kāi)始，廊坊市開(kāi)始重點(diǎn)打擊違規(guī)銷(xiāo)售行為，整個(gè)環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于無(wú)房可賣(mài)的狀態(tài)，包括其所在公司一大批代理銷(xiāo)售和中介開(kāi)始瞄準(zhǔn)價(jià)格相對(duì)較低的唐山樓市。“開(kāi)始我們幾個(gè)去了幾趟唐山，選了一批項(xiàng)目，然后和開(kāi)發(fā)商談，你賣(mài)多少錢(qián)？5000元，好，我給你5500元包銷(xiāo)，你別管我用什么樣方式，只要幫你賣(mài)出去，多出來(lái)的500元我們和開(kāi)發(fā)商一人一半。”上述人士表示。

　　通常一個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)總代理，直接和開(kāi)發(fā)商談下來(lái)代理銷(xiāo)售的就是總代理，總代下面有眾多分銷(xiāo)商和個(gè)人銷(xiāo)售。在唐山房產(chǎn)銷(xiāo)售當(dāng)中，有一些較為知名的代理商和中介公司，也有一些民間房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)，而更多的是小代理公司，甚至還有一些銷(xiāo)售通過(guò)個(gè)人關(guān)系獨(dú)立銷(xiāo)售。

　　對(duì)長(zhǎng)期處于不溫不火狀態(tài)的唐山開(kāi)發(fā)商而言，賣(mài)了大家都賺錢(qián)，賣(mài)不了也沒(méi)什么損失。上述代理銷(xiāo)售公司人士表示，他具體為代理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目對(duì)外宣傳和蓄客，開(kāi)發(fā)商配合提供售樓處和簽約等程序。

　　在銷(xiāo)售唐山項(xiàng)目，這些代理銷(xiāo)售把在環(huán)京樓市銷(xiāo)售策略施展得淋漓盡致，用低價(jià)、交通規(guī)劃、畫(huà)餅等方式，吸引了大量北京及環(huán)京市場(chǎng)的潛在客戶，“客戶還是原來(lái)環(huán)京客戶，只不過(guò)戰(zhàn)場(chǎng)挪到了唐山?！?/span>

　　當(dāng)時(shí)，燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)突破3萬(wàn)元，大廠、香河、固安等環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)普遍達(dá)到2萬(wàn)元，而唐山房?jī)r(jià)在5000元左右，“2015年初燕郊房?jī)r(jià)也就1萬(wàn)元左右，已經(jīng)漲了兩倍，唐山四五千的房?jī)r(jià)，銷(xiāo)售們給客戶描述2017年漲到1萬(wàn)元，這對(duì)投資客很有吸引力?！?/span>

　　該人士表示，剛開(kāi)始，代理公司在代理銷(xiāo)售一個(gè)樓盤(pán)時(shí)，要求相對(duì)比較嚴(yán)格，只有五證中下來(lái)四證的才會(huì)去代理，沒(méi)有土地證的一律不碰，“其實(shí)，銷(xiāo)售唐山樓盤(pán)時(shí)用的還是環(huán)京那一套策略，很簡(jiǎn)單，一兩個(gè)月后，本地開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售也熟悉了，再加上整個(gè)市場(chǎng)慢慢也起來(lái)了，唐山開(kāi)發(fā)商開(kāi)始?jí)旱蛡蚪穑械拈_(kāi)發(fā)商干脆自己做。”

　　在這種情況下，一些代理公司開(kāi)始瞄上那些問(wèn)題樓盤(pán)，“說(shuō)實(shí)話，唐山問(wèn)題樓盤(pán)很多，但有的問(wèn)題不大，就是因?yàn)榍捌谑袌?chǎng)不好，開(kāi)發(fā)商回不了款，項(xiàng)目擱置了，只要賣(mài)得好都能順利交付。但五證都沒(méi)有的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)就比較大?！鄙鲜隼确淮礓N(xiāo)售人士表示。

　　君德城上城顯然屬于問(wèn)題嚴(yán)重項(xiàng)目，不僅是新民居項(xiàng)目，而且至今連國(guó)有土地使用證也未辦理下來(lái)。

　　購(gòu)房一般由原始價(jià)格、電商費(fèi)和加價(jià)三部分構(gòu)成，原始價(jià)格也是網(wǎng)簽價(jià)格，歸屬開(kāi)發(fā)商；電商通常由開(kāi)發(fā)商、一級(jí)代理和銷(xiāo)售員分成，6萬(wàn)元電商費(fèi)，銷(xiāo)售通?？梢阅玫?.5萬(wàn)元，代理銷(xiāo)售拿1萬(wàn)元，剩余歸開(kāi)發(fā)商；加價(jià)一般為總代理的收入。

　　值得關(guān)注的是，在唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)中，來(lái)自外地投資客多數(shù)通過(guò)外地銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)，而且投資客中有相當(dāng)一部分為銷(xiāo)售本人，在6月21日外地投資客與政府、開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決問(wèn)題的近百人隊(duì)伍中，至少有十分之一為北京及環(huán)北京地區(qū)的銷(xiāo)售人員。