在樓市調(diào)控逐漸從需求端轉(zhuǎn)向供給端時(shí)，作為本輪樓市調(diào)控的先行軍，近日北京再發(fā)重磅消息。據(jù)悉，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》已正式面向社會(huì)公開征求意見。
“2017年上半年，國家在住房市場(chǎng)體系的調(diào)控力度較大，下半年則明顯在住房保障體系方面發(fā)力?！比涨鞍簿涌头慨a(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，北京此次關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的意見稿中，有幾個(gè)點(diǎn)值得關(guān)注，首先《暫行辦法》明確了分房人中的比例，即各區(qū)房源要有30%給到“新北京人”，這是北京外來人口居住權(quán)最為數(shù)據(jù)化的保障方式。此外，對(duì)于有過住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭來說，也不能申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房，堵住了可能存在的炒房漏洞。
此前，有業(yè)內(nèi)人士指出，共有產(chǎn)權(quán)住房的推出或意味著自住房日后將被替代。但記者梳理后發(fā)現(xiàn)，共有產(chǎn)權(quán)住房的門檻實(shí)際要比自住房略有抬高。如單身家庭申請(qǐng)購買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲，且家庭成員名下均無房，一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房；而自住房對(duì)于單身家庭購買則無年齡限制，并且在申購方面，自住房家庭名下可有一套住房。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來北京的市場(chǎng)供應(yīng)只會(huì)有三類房子：商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房，形成“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的住房體系，租賃住房保障低端需求、共有產(chǎn)權(quán)住房保障中端需求、商品房保障高端需求。
值得關(guān)注的是，自廣州提出“租購?fù)瑱?quán)”以及住建部等部門聯(lián)合發(fā)文支持租賃市場(chǎng)后，有關(guān)租賃市場(chǎng)的話題熱度始終居高不下。而此次《暫行辦法》中同樣提到，“已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分?！币簿褪钦f，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者還可將房子委托給中介或開放商用于出租，這可變相看成是進(jìn)一步擴(kuò)大北京的租賃市場(chǎng)。
鏈家研究院預(yù)計(jì)，到2021年預(yù)計(jì)北京存量房為900萬套，共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%。
“共有產(chǎn)權(quán)住房解決了政府供地缺乏激勵(lì)的問題，有利于刺激政府?dāng)U大和落實(shí)供地計(jì)劃，形成有效供給，滿足居住需求?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)日前對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這一政策對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期將起到積極作用。
警惕房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)的"灰犀牛"
黃志龍
最近一段時(shí)間，關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)的“灰犀?！庇懻摰檬譄崃摇！盎蚁！笔怯脕肀扔靼l(fā)生概率大且影響巨大的潛在危機(jī)，相對(duì)于“黑天鵝事件”的難以預(yù)見性，“灰犀牛事件”不是隨機(jī)偶發(fā)事件，而是在一系列警示信號(hào)和跡象之后出現(xiàn)的大概率事件。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)最大的“灰犀牛”的隱患，可能來自于近些年來狂飆猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)。之所以這么說，至少有以下四方面原因。
第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于中國經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收支的支柱性地位。“灰犀牛”首先要體量足夠大，其發(fā)生之后才能造成“影響巨大的潛在危機(jī)”。房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的地位，至少從兩點(diǎn)得到支持：首先是地方財(cái)政收支對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴程度過高，即所謂的“土地財(cái)政”問題，1999年-2015年我國國有土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)占房?jī)r(jià)總比重為60%-80%，2016年土地出讓金達(dá)到3.75萬億元，占地方本級(jí)財(cái)政收入達(dá)到43%，創(chuàng)下了近年來新高，地方政府土地財(cái)政有進(jìn)一步強(qiáng)化之勢(shì)。
其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)被業(yè)界稱為中國經(jīng)濟(jì)特別是投資波動(dòng)的“周期之母”。2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比重大約為17.2%，不及制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的比重，但是，制造業(yè)投資是典型的“順周期”投資，基礎(chǔ)設(shè)施投資則具有明顯“逆周期”特征，而房地產(chǎn)投資本身是經(jīng)濟(jì)和投資的“周期之源”。以上是兩方面最為直接的論據(jù)，間接的論據(jù)支持還包括房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)了鋼鐵、水泥、家電、家具等上下游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)波動(dòng)。
第二，房地產(chǎn)在資產(chǎn)市場(chǎng)中的地位遠(yuǎn)高于其他投資工具。1998年房改以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了跨越式發(fā)展階段。2004年-2016年，中國城鎮(zhèn)可支配收入上升了3.57倍。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院的估算，中國房地產(chǎn)市值則從2004年32.7萬億元上升到2016年226.7萬億元，上升6.92倍，而同期A股總市值從3.71萬億元上升到50.82萬億元，債市規(guī)模從5.08萬億元上升到44.34萬億元，房地產(chǎn)市值是股市市值的4.46倍，債市的5倍。與此形成對(duì)比的是，2016年美國房地產(chǎn)市值27.5萬億美元，與美國股市市值（27.4萬億美元）基本相當(dāng)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市市值分別為19.8萬億美元和4.955萬億美元，前者為后者的4倍，英國的二者之比為2.5倍。換言之，即便是在過去十余年A股大擴(kuò)容階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資市場(chǎng)相對(duì)股票市場(chǎng)的地位，也都超越了歐美發(fā)達(dá)國家的發(fā)展水平。
第三，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過高。根據(jù)金融學(xué)理論，資產(chǎn)分散能降低風(fēng)險(xiǎn)，如果貸款過于集中于某一個(gè)行業(yè)、地區(qū)、客戶或貸款類型，會(huì)產(chǎn)生貸款集中的風(fēng)險(xiǎn)。貸款集中的一個(gè)重要限制性指標(biāo)就是銀行對(duì)單一客戶的貸款余額比例，一般不宜超過10%。雖然當(dāng)前沒有對(duì)于某一行業(yè)的限制性標(biāo)準(zhǔn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)作為“一榮俱榮、一損俱損”的周期性行業(yè)，過高的貸款行業(yè)集中度，顯然不利于控制商業(yè)銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。從日本房地產(chǎn)泡沫破滅前的情況看，1982年日本不動(dòng)產(chǎn)和個(gè)人按揭貸款占商業(yè)銀行貸款比重分別為6.5%和11.2%，二者之和為17.7%，1990年房地產(chǎn)泡沫破滅前夕不動(dòng)產(chǎn)和個(gè)人貸款占比達(dá)到11.4%和15.9%，二者合計(jì)達(dá)到27.3%。2012年-2016年，我國個(gè)人住房貸款、公積金貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款三者之和占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重從20.7%迅速攀升到26.1%，已經(jīng)接近日本房地產(chǎn)泡沫破滅前的水平。
再來與美國進(jìn)行對(duì)比。美國在次貸危機(jī)爆發(fā)前，全美住房抵押貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款比重在2006年9月達(dá)到峰值42%，次貸危機(jī)爆發(fā)后持續(xù)下行至2017年二季度末的33%。就當(dāng)前而言，我國的房貸占比與美國的歷史峰值仍有較大的差距，其原因可能是：中國企業(yè)融資以銀行信貸間接融資為主，而美國的股票、債券和股權(quán)市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，銀行信貸間接融資比例較低。但是，近年來中國房貸的增速卻遠(yuǎn)高于次貸危機(jī)前2000年-2007年美國房貸的增速，行業(yè)集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)凸顯。
第四，中國居民加杠桿購房的安全邊際已達(dá)到極限。一方面，居民購房抵押率已超越安全邊際水平。自2013年以來，我國居民購房抵押率不斷攀升，2016年已經(jīng)達(dá)到了歷史新高57.21%，短短四年上升接近一倍，也超越了次貸危機(jī)前2004年-2006年美國居民購房抵押率的水平。
另一方面，房貸急劇增加是居民部門杠桿率快速上升的主導(dǎo)力量。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年末居民部門銀行貸款余額（含公積金貸款）為37.42萬億元，占GDP比重正好為50%，接近2010年居民杠桿率的兩倍。其中，房貸（含公積金貸款）規(guī)模為23.1萬億元，占居民總負(fù)債的規(guī)模達(dá)到62%，占居民中長(zhǎng)期貸款的比重更是達(dá)到了歷史峰值82.8%。今年以來，隨著房貸政策收緊，房貸占居民總貸款和中長(zhǎng)期貸款的比重也分別回落到58.8%和78.8%，但仍處于歷史高位水平。
最后，“灰犀牛”能否造成巨大的破壞力，關(guān)鍵在于它是否會(huì)跑起來。如前文所述，短期內(nèi)由房地產(chǎn)市場(chǎng)引爆的金融危機(jī)可能性依然較小，決策部門通過短期抑制需求的調(diào)控政策，輔之以行政手段，已經(jīng)壓制住房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。但是，房地產(chǎn)泡沫的“堰塞湖”依然高懸，房地產(chǎn)這只“灰犀牛”最終是否會(huì)跑起來，不僅取決于內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，更取決于決策部門能否果斷出臺(tái)更加強(qiáng)有力的長(zhǎng)效機(jī)制。
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。