進(jìn)入2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一場(chǎng)劇烈的變革。隨著多地發(fā)文壯大租賃市場(chǎng)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”以及“共有產(chǎn)權(quán)房”等政策相繼出臺(tái)，熱點(diǎn)城市相繼步入以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為核心的“五限”時(shí)代，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制。供給端和需求端同時(shí)發(fā)力，令高房?jī)r(jià)有了“退燒”跡象。
最新7月數(shù)據(jù)：房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日發(fā)布了2017年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó) 70個(gè)大中城市中，一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)回落。
(數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù))
據(jù)測(cè)算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)10個(gè)月回落，7月份比6月份分別回落1.7和2.0個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)8個(gè)月回落，7月份比6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)6個(gè)月回落，7月份比6月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分城市房?jī)r(jià)漲幅放緩，特別是一二線城市漲幅放緩明顯?！?月70大城市平均新建商品房住宅環(huán)比上漲0.49%，這是最近5個(gè)月的最低值，同比數(shù)值也更是最近10個(gè)月最低。整體來(lái)看，漲幅放緩趨勢(shì)已經(jīng)明確?！?/span>
房?jī)r(jià)增速得以回落，除了“五限”措施外，與近期出臺(tái)的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”措施密不可分。7月，住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)。
在此背景下，樓市從熱轉(zhuǎn)穩(wěn)，調(diào)控政策也從限制需求側(cè)轉(zhuǎn)向增加供給。北京方面，增加19宗住宅70年產(chǎn)權(quán)出租房用地的供應(yīng)，將提供近2萬(wàn)套房源。上海方面，推出2宗低價(jià)“只租不售”地塊，要求受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。
深圳發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》顯示，深圳將加快推廣“政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施+公共住房的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式”，支持人才住房和保障性住房建設(shè)。
上海千套公租房緊臨豪宅
而上海方面，公租房市場(chǎng)又傳來(lái)好消息，繼浦東張江、嘉定新城以底價(jià)拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，近日，上海又將靜安區(qū)市北高新板塊的兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地(R4)，也就是租賃住宅用地，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。
上海市靜安區(qū)規(guī)土局官網(wǎng)顯示，此次涉及調(diào)整的兩幅地塊02-16-A(02地塊)和15-02(15地塊)原先規(guī)劃為商業(yè)用地，用途為酒店。而為落實(shí)上海市政府關(guān)于大力推進(jìn)社會(huì)租賃住宅建設(shè)的相關(guān)要求，靜安區(qū)規(guī)土局?jǐn)M將該兩幅地塊調(diào)整為四類住宅用地，規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅，將向市北園區(qū)內(nèi)逐步增加的就業(yè)人口提供配套服務(wù)。
其中，02地塊建筑高度由原先的80米提高到100米；15地塊還將配建一所幼兒園，建筑面積不小于3000平方米。值得注意的是，根據(jù)規(guī)劃，兩幅地塊地理位置優(yōu)越，配套成熟。其中，02地塊距市北重點(diǎn)打造的大數(shù)據(jù)中心和千萬(wàn)豪宅靜安府僅500米。
而15地塊配套更加完備，距未來(lái)待拍的市北地王彭浦機(jī)器廠地塊僅有500米，南面即是協(xié)信星光廣場(chǎng)，不僅地塊內(nèi)將配建一所幼兒園，地塊東側(cè)還另規(guī)劃有一所九年制學(xué)校。
有市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，從此前張江和嘉定的租賃宅地成交情況看，區(qū)政府下屬的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)公司將是目前具體操盤租賃用地項(xiàng)目的首選。再加上區(qū)政府在規(guī)劃中明確表示，建成后的租賃住房將為市北高新區(qū)就業(yè)人口提供配套服務(wù)，按這個(gè)思路，這兩幅租賃宅地很可能將由市北高新負(fù)責(zé)具體操盤。
張大偉預(yù)計(jì)，“土地供應(yīng)模式已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變?！蔽磥?lái)一二線城市土地供應(yīng)將越來(lái)越走向“限價(jià)化+居住化”，在這種情況下，從土地供應(yīng)開始，推動(dòng)住房全面回歸居住屬性。
地產(chǎn)股：中報(bào)行情或是出貨良機(jī)
而房?jī)r(jià)漲幅放緩，對(duì)于A股上市的地產(chǎn)公司，感受到了絲絲寒意。彭博綜合機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)看，對(duì)投資者而言，中報(bào)行情也許即是出貨良機(jī)。地產(chǎn)股股價(jià)本月有望達(dá)到全年高點(diǎn)，而下半年隨著銷售放緩，曾受益于三四線樓市火爆的地產(chǎn)股將面臨回調(diào)。
比如瑞銀在8月1日的報(bào)告中指出，在中國(guó)恒大、融創(chuàng)和碧桂園等股票帶領(lǐng)下，追蹤22支地產(chǎn)股的彭博行業(yè)中國(guó)開發(fā)商同業(yè)指數(shù)年迄今上漲57%，創(chuàng)2009年以來(lái)最佳同期表現(xiàn)。對(duì)于銷售業(yè)績(jī)超乎市場(chǎng)預(yù)期的公司來(lái)說(shuō)，目前股價(jià)也已反映利好；鑒于未來(lái)12個(gè)月銷售增長(zhǎng)動(dòng)能減弱，已將部分公司評(píng)級(jí)下調(diào)至中性，因估值過(guò)高。
中金公司在8日?qǐng)?bào)告中表示，房企強(qiáng)勁的中期業(yè)績(jī)有望為板塊提供利好，建議積極把握中報(bào)行情。但中報(bào)后，建議轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。
大華繼顯分析師Wendy Liu表示?！皹I(yè)績(jī)期后，主要關(guān)注政策調(diào)控的不確定性，包括是否會(huì)有更多三四線樓市面臨政策收緊、首付等貸款政策是否進(jìn)一步收緊等，這使得三四線樓市銷售動(dòng)能面臨很大不確定性?！?/span>
綜合摩根大通、駿利亨德森、中金等多家機(jī)構(gòu)看，此前漲幅落后的地產(chǎn)大盤股或有補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。多家分析師看好的大盤股包括中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地。今年以來(lái)，中國(guó)海外發(fā)展上漲21%，華潤(rùn)置地漲28%，均落后于彭博行業(yè)中國(guó)開發(fā)商同業(yè)指數(shù)。
摩根大通分析師Ryan Li等人在8月3日的報(bào)告中表示，市場(chǎng)今年以來(lái)一直對(duì)中小型地產(chǎn)商的銷售增速感到興奮，但是，中報(bào)業(yè)績(jī)的披露可能會(huì)讓投資者注意到盈利能力持續(xù)性的重要性，吸引資金回流藍(lán)籌股。摩根大通的首選股是中國(guó)海外發(fā)展，其次為萬(wàn)科、華潤(rùn)置地。（原標(biāo)題：又傳捷報(bào)！一線城市千套公租房緊臨豪宅 地產(chǎn)股哭了?。?/span>
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