試點(diǎn)城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，可自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式，建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房，探索保障承租人享受基本公共服務(wù)的權(quán)利。有條件的城市，進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。試點(diǎn)城市在成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。
方案的發(fā)布，是為了落實(shí)此前9部委下發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。該通知提出，“超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作?！眹@租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，其關(guān)鍵就在于租賃這一“短板”能否補(bǔ)得上。目前，租賃需求主要集中在超大和特大城市，這些城市實(shí)際管理人口中，超過50%租房居住。上海易居研究院近日發(fā)布的《50城房租收入比研究》指出，50個(gè)城市中超七成房租相對(duì)收入較高，北京、深圳、上海、三亞等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市。
因此，作為住房供給側(cè)改革“重頭戲”的租賃，除了通過建章立制、市場(chǎng)整頓以清除市場(chǎng)亂象，保護(hù)承租人權(quán)益外，重要的是增加低成本、適應(yīng)新市民(外來(lái)人口、新就業(yè)大學(xué)生)需求的租賃住房。近期，各大城市披露了“十三五”大規(guī)模租賃住房建設(shè)計(jì)劃，京滬杭深等城市“十三五”新增租賃住房普遍占到新增供應(yīng)的30%-60%。但是，這些城市早已劃定了城市邊界，新增供地非常緊張。盡管政策已明確，存量低效閑置的工業(yè)、商辦用地、用房可“改租賃”。但是，存量盤活涉及規(guī)劃調(diào)整、配套跟進(jìn)、消防安全驗(yàn)收等，實(shí)踐中推進(jìn)速度非常慢。
不過，大城市一邊是新增供地趨于枯竭，另一邊是囿于用途管制、流轉(zhuǎn)不暢，外圍集體建設(shè)用地利用低效。早在2011年，為緩解公租房建設(shè)在用地、資金上的壓力，國(guó)土部就批復(fù)北京、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)。此后，北京推進(jìn)力度很大，平房鄉(xiāng)、唐家?guī)X、太舟塢等5個(gè)集體用地試點(diǎn)共建租賃房1.28萬(wàn)套，北京還將試點(diǎn)擴(kuò)展到了市場(chǎng)化租賃房。特別是，知名的蟻?zhàn)寰奂亍５韰^(qū)唐家?guī)X，不僅供應(yīng)了近1000套租賃住房，改善了城市面貌，還突破了集體土地須經(jīng)征收才能入市的土地“二元體制”，農(nóng)民分享到了土地同地同權(quán)、直接入市的紅利。
建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這是十八屆三中全會(huì)提出的改革目標(biāo)，其中特別強(qiáng)調(diào)，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)。此后，本著同地同權(quán)、同享紅利的原則，集體土地入市的一系列改革展開，如全國(guó)382個(gè)試點(diǎn)開展存量集體建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓、“兩權(quán)”抵押(即承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押)、改革征地模式(縮小征地范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))等。但是，囿于土地的兜底功能、擔(dān)心“房地產(chǎn)化”、資本侵害農(nóng)民利益等顧慮，改革始終在現(xiàn)有《土地管理法》和征地模式內(nèi)做技術(shù)性修補(bǔ)。
就集體土地入市改革，“試點(diǎn)先行”仍是合理、風(fēng)險(xiǎn)可控的路徑。通過擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步推進(jìn)同等入市、同價(jià)同權(quán)的改革仍會(huì)延續(xù)下去。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，這就是新的試點(diǎn)，從原來(lái)的僅限公租房擴(kuò)展到市場(chǎng)化租賃住房，從原來(lái)京滬2個(gè)試點(diǎn)擴(kuò)展到13個(gè)城市。目前，城市化進(jìn)入“大城市化”或“都市圈化”，基于高房?jī)r(jià)、空間逼仄的現(xiàn)狀，在軌道交通大發(fā)展并不斷向外延伸的支持下，外來(lái)人口和新就業(yè)大學(xué)生“城市外圍居住、中心區(qū)上班”，或許是常態(tài)。因此，城市外圍存量集體建設(shè)用地供應(yīng)低成本租賃住房，確實(shí)是可行的改革選擇。
方案開宗明義地指出，牢牢把握“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系為方向。確實(shí)，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，這是土地制度的重大變革。大城市外圍集體建設(shè)用地體量大、成本低，繼續(xù)維持原用途，與大城市人口增加、產(chǎn)業(yè)升級(jí)背景下的空間價(jià)值提升不協(xié)調(diào)。改為低成本租賃住房，有利于2.45億外來(lái)人群、2000萬(wàn)租房大學(xué)生、1.5億留守人群(留守兒童、婦女和老人)、廣大“80后”、“90后”無(wú)房戶扎根城市。城郊人口集聚度增加了，基建投資、消費(fèi)釋放巨大潛力，分工帶動(dòng)生產(chǎn)效率，也是城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)的彰顯。
由此，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，不僅緩解城市用地壓力、緩解城市病，且新市民“先租后買”夯實(shí)了有效需求，高房?jī)r(jià)也有了漸進(jìn)“軟著陸”的空間。另外，通過參與租賃市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)、主導(dǎo)權(quán)(而不是被征收)，城郊農(nóng)民也分享到了城市化紅利。而且，相比集體建設(shè)用地直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過這樣一條路徑，風(fēng)險(xiǎn)更加可控、收益更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，更有利于規(guī)避投機(jī)炒作資金介入，也更有利于保障農(nóng)民的利益。更重要的是，集體土地價(jià)格低、拆遷成本低，配套公共服務(wù)的空間充足，能低成本地解決新市民的住房需求，這也是城鎮(zhèn)化和構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)的可靠路徑。
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