財(cái)經(jīng)365（www.lai935.com）4月26日訊：新的“深圳速度”誕生了，而且它將時(shí)間單位，成功地由“天”，縮短到了“小時(shí)”。
財(cái)經(jīng)365視界-“深圳速度”下的炒房客秘史
深圳中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示，3月份深圳市場的需求中，投資性比例已經(jīng)占到38%，接近四成。無數(shù)人前仆后繼，涌入深圳，希望在這里一夜暴富，甚至實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由……
熟悉深圳這座城市的人，應(yīng)該對深圳國貿(mào)大廈都不陌生。雖然在今天看來，這座只有53層、高160米的建筑，在全國一眾動(dòng)不動(dòng)就百層起步的大樓面前，已經(jīng)沒有任何優(yōu)勢可言。但是，它對于深圳，乃至對于整個(gè)中國，都有著不同尋常的意義。
因?yàn)樵?982年，深圳國貿(mào)大廈就以“三天一層樓”的速度，不僅刷新了同類樓宇施工的全國紀(jì)錄，也創(chuàng)造了“深圳速度”這個(gè)新名詞，而且一躍成為“創(chuàng)造奇跡”的代名詞。正是在“三天一層樓”的“深圳速度”的驅(qū)動(dòng)下，深圳僅用短短40年的時(shí)間，就從一個(gè)人口3萬、無人問津的落后小漁村，發(fā)展成了人口突破千萬、經(jīng)濟(jì)全國領(lǐng)先、在全世界都排得上號的國際性大都市。不過，就在幾天前，深圳又用另一種方式，向所有人闡釋了什么是新的“深圳速度”。4月20日，人民銀行深圳中心支行下發(fā)了一個(gè)緊急通知，要求深圳市各商業(yè)銀行于當(dāng)天下午2:30之前，通過自查的方式，上交房抵經(jīng)營貸余額、經(jīng)營實(shí)體真實(shí)性調(diào)查、貸款管理情況、貸后管理情況資料，以及自查發(fā)現(xiàn)的其他可疑情況或問題。
在體制內(nèi)待過的人都知道，全套程序走下來，每家商業(yè)銀行完成這項(xiàng)工作，基本都要經(jīng)過以下步驟：1、各商業(yè)銀行文書收到人行通知2、文書向行長報(bào)告3、行長交代給分管副行長4、副行長安排給相關(guān)業(yè)務(wù)部門5、業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人安排給基層員工6、基層員工開始落實(shí)7、基層員工完成后提交給業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人審核8、業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人提交給副行長審核9、副行長提交給行長審核10、文書向人民銀行深圳中心支行上報(bào)
可以想象，中間這么多程序要走，最后留給基層員工自查的時(shí)間能有多少。業(yè)內(nèi)人士說，要逐一排查落實(shí)，顯然不太現(xiàn)實(shí)，能把流程完整走完，就已經(jīng)算是高效率了。而現(xiàn)在催這么緊、要這么急，那么基本就只能以隨機(jī)抽查的方式進(jìn)行了。當(dāng)天上午發(fā)通知，下午2:30就要結(jié)果，而且還涉及到這么多資料，因此有人也笑稱：新的“深圳速度”誕生了，而且它將時(shí)間單位，成功地由“天”，縮短到了“小時(shí)”。
壹丨First
人行深圳支行這次之所以這么火急火燎地向各商業(yè)銀行要資料，壓力主要來自兩方面。一個(gè)來自上層，一個(gè)來自民間。
最近一個(gè)多月，以深圳、杭州、南京為代表的幾個(gè)熱點(diǎn)城市，房價(jià)出現(xiàn)了明顯的異常上漲，其中以深圳尤為突出，千萬豪宅秒光、百萬茶水費(fèi)滿天飛、部分二手房一個(gè)月跳漲30%，市場一片恐慌……于是， 4月17日的最高層會(huì)議，再次重申“房住不炒”。在高層亮明對樓市態(tài)度和底線的同時(shí)，有媒體報(bào)道，在深圳可能存在有人用抗疫專項(xiàng)貼息貸款在深圳炒樓！今年2月29日，為對沖疫情影響，深圳率先頒布了《中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目實(shí)施辦法》，財(cái)政拿出至少30億，給中小企業(yè)貸款貼息。這個(gè)辦法濃縮成一句話就是：為中小企業(yè)提供低息貸款，幫助他們渡過難關(guān)，拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)。深圳各區(qū)貼息比例不等，最低的20%，最高的能達(dá)到100%，基本相當(dāng)于免息，貼息周期在3個(gè)月到一年。目前，5年期貸款利率為4.65%，以1000萬貸款為例，如果按照正常的房產(chǎn)按揭計(jì)算，二套上浮20%，那么一年支付的利息就是55.8萬元。也即是說，如果走抗疫貼息渠道貸款的話，就可以薅到政府55.8萬元的羊毛。因此，這中間確實(shí)存在較大的套利空間。如果真的有人用這種方式炒房的話，就不是薅政府羊毛的事，而是利用疫情發(fā)國難財(cái)了。不是違規(guī)，簡直就是犯罪了。因此，人民銀行深圳中心支行緊急下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行自查。后來，通過各商業(yè)銀行自查，未發(fā)現(xiàn)有人貼息貸款炒房，還好，是虛驚一場。不過通過此次自查，也發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在個(gè)別客戶先全款買房，再以該新購房產(chǎn)作為抵押，申請經(jīng)營貸的情況，但是規(guī)模占比很小。
貳丨Second
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2月29日政策頒布以來，深圳大約有一萬套房子被拿到銀行做了抵押貸款，如果按照一套房子平均抵押貸款600萬計(jì)算，一個(gè)多月的時(shí)間，通過房產(chǎn)抵押，就從銀行流出來了600億的真金白銀。
要知道，深圳2019年總的土地出讓金也就697億元。如今，一個(gè)多月通過住房抵押貸款的金額，就已經(jīng)接近深圳一年的土地出讓金了。而短時(shí)間這么大的資金量，攪動(dòng)深圳樓市的一池春水，也就在情理之中了?；蛟S很多人會(huì)認(rèn)為，這一萬套房子抵押出來的600億，不一定都流入了房地產(chǎn)。誠然，很多貸款可能真的是進(jìn)入了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但不可否認(rèn)的是，聰明的深圳人民，確實(shí)發(fā)現(xiàn)了這個(gè)政策的“漏洞百出”。政策規(guī)定，只要名下有一家注冊的公司，一本房產(chǎn)證，就可以申請住房抵押貸款，如果審查通過，最高可貸到評估價(jià)的七成。一位深圳貸款中介說，在當(dāng)前的形勢下，騙貸，太輕松了。第一種情況是，如果名下有公司，有房產(chǎn)證，你配合，他們幫你走流程即可，這種最簡單。第二種情況是，如果名下有房產(chǎn)證，但沒公司，那么只要愿意付一定的中介費(fèi)，他們可以通過特殊手段，幫你包裝出一家看起來完全合規(guī)的公司，通過銀行審查并保證拿到貸款。第三種情況是，如果名下既沒有房產(chǎn)證，也沒有公司，但也想操作，則需要借一筆高息過橋貸，先全款買下一套房，然后再按照第二種情況走。也就是說，只要你想貸，無論什么情況，幾乎沒有貸款中介辦不成的事，而通過“高評高貸”，甚至可以貸足十成，“零首付”買套房！唯一的問題就是，可能要多出一些中介費(fèi)用。但在深圳樓市巨大的漲價(jià)預(yù)期之下，這些費(fèi)用，都不成問題。
因?yàn)槟壳吧钲谑袌鲑J款中介收取的傭金，基本都在貸款總額度的1%-2%，這和深圳樓市一套房動(dòng)則三五十萬，甚至上百萬的漲幅比起來，幾乎可以忽略不計(jì)。最近一個(gè)多月，深圳人民通過房子抵押從銀行貸出來的錢，到底有多少再次流入了樓市，沒有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字，但我們可以從一個(gè)側(cè)面間接感受一下。深圳中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示，3月份深圳市場的需求中，投資性比例已經(jīng)占到38%，接近四成，已經(jīng)非常逼近2016年-2017年深圳樓市最熱時(shí)期的45%了。而進(jìn)入4月份，在市場熱度持續(xù)拉升之后，這個(gè)比例更高，不排除超過50%的可能性。因此，即使按照20%的住房抵押貸款，流入樓市來計(jì)算，也意味著這一個(gè)多月內(nèi)，就有超過百億的資金，就這樣涌入了火熱的深圳樓市。
叁丨Third
深圳最新房價(jià)消息
有媒體分析說，通過住房抵押貸款出來的資金，違規(guī)流入樓市的不多，最多也就在10%左右，這個(gè)比例不算太高，不足以引發(fā)深圳樓市的大漲。
其實(shí)這個(gè)邏輯，是不成立的，舉一個(gè)簡單的例子。我們假設(shè)市面上的糧食剛好滿足所有人的需求時(shí)，價(jià)格平穩(wěn)，一斤糧食是3元錢。但是突然之間，市面上的糧食因?yàn)槟撤N不可抗力損失了10%，也就是說供應(yīng)短缺了10%，那么你認(rèn)為，一斤糧食的價(jià)格，會(huì)漲到多少錢呢？可以非?？隙ǖ卣f，絕對不是上漲10%到3.3元一斤，而是可能上漲三倍、五倍甚至十倍，達(dá)到15元、30元一斤，直到漲到最底層的那10%的人買不起為止。所以，雖然違規(guī)流入樓市的資金比例不高，但是這部分資金在樓市卻起到了炒作的鯰魚效應(yīng)，激發(fā)了市場的恐慌情緒。所以我們才看到，深圳西部的部分區(qū)域、部分板塊房價(jià)在短短一個(gè)多月的時(shí)間里，上漲超過百萬，漲幅超過三成。也正因?yàn)榇?，才有?月20日人民銀行深圳中心支行緊急下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行排查是否存在資金違規(guī)流入樓市的情況。不過，這次的行動(dòng)有兩點(diǎn)比較讓市場費(fèi)解：一是只要求各個(gè)商業(yè)銀行自查，并未引入第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)督。各銀行能否嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí)，會(huì)不會(huì)打折扣、搞變通變相執(zhí)行，沒法評估。二是時(shí)間太短，上午發(fā)文，下午兩點(diǎn)半就要求上報(bào)結(jié)果，各商業(yè)銀行能夠在短短幾個(gè)小時(shí)內(nèi)完成如此大的排查統(tǒng)計(jì)工作嗎？這樣的結(jié)果就是，很可能會(huì)有排查不到的“漏網(wǎng)之魚”。因此，市場普遍認(rèn)為，這次行動(dòng)，打擊資金違規(guī)流入樓市的力度還不夠，可能讓一部分人依然抱著僥幸的心理，繼續(xù)操作。4月21日證券時(shí)報(bào)報(bào)道，深圳市場上房抵經(jīng)營貸仍在繼續(xù)，消費(fèi)貸也已經(jīng)上線，中介連夜應(yīng)對，銀行幫忙“搞定”……業(yè)內(nèi)人士：不談道德。
貸款中介告訴記者：他們有業(yè)務(wù)合作方，專門做公司買賣業(yè)務(wù)，到時(shí)可以根據(jù)客戶身份量身打造。比如你是一位老師，就專門匹配一家教育或者培訓(xùn)類的公司，這樣和身份相符合，更容易通過審核，后期排查也沒有多少風(fēng)險(xiǎn)。而這家公司只是殼公司，不用實(shí)際經(jīng)營，甚至不用本人出面，只需要每年花幾百元通過中介幫忙報(bào)稅就可以，放完款兩年后，如果不想要，可以再次轉(zhuǎn)賣給另外的人?？梢哉f，在目前的深圳，這條灰色的貸款產(chǎn)業(yè)鏈，已經(jīng)形成了完整的一條龍服務(wù)。通過這條灰色產(chǎn)業(yè)鏈，賣房人可以去換更大的房子，或者進(jìn)一步加杠桿買入更多的房子。買房人如愿以低息資金甚至無息資金買到房子，貸款中介賺取了傭金，銀行完成了放貸任務(wù)?？梢哉f參與其中的幾方，都從中受益，于是大家心照不宣地把這個(gè)游戲玩了下去。正是這些灰色產(chǎn)業(yè)鏈的存在和深圳房價(jià)只漲不跌的神話，讓深圳樓市比其它任何城市，都更加充滿了投資甚至投機(jī)的味道。無數(shù)人前仆后繼，涌入深圳，希望在這里一夜暴富，甚至實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。深圳樓市投資乃至投機(jī)行為的大行其道，改變甚至扭曲了不少人的價(jià)值觀。有網(wǎng)友在網(wǎng)上無奈地說：奮斗五年，還不如深圳一套房子一個(gè)月漲得多。奮斗，還有什么意義？
肆丨Fourth
當(dāng)年，創(chuàng)下“三天一層樓”速度的深圳國貿(mào)大廈，承建單位是中建三局。而中建三局拿下深圳國貿(mào)大廈的標(biāo)，里面還有一段鮮為人知的往事。
1982年6月，中建三局投標(biāo)了港資大樓——金城大廈。這棟樓，不是等閑之輩，它是當(dāng)時(shí)深圳最大的高層建筑群，中建三局是所有投標(biāo)單位中的佼佼者，雙方都有意，眼看就要成了，就在臨門一腳的時(shí)候，中建三局選擇了主動(dòng)退出。很多人不明白，中建三局為什么要把快到嘴里的肥肉吐了出來。原來，他們之所以放棄，是因?yàn)樯钲趪Q(mào)大廈要公開招標(biāo)了，中建三局準(zhǔn)備全力以赴去投標(biāo)深圳國貿(mào)大廈。當(dāng)時(shí)深圳國貿(mào)大廈的業(yè)主方表示，中建三局如果要參加投標(biāo)，就必須放棄金城大廈。因?yàn)樯钲趪Q(mào)大廈事關(guān)重大，如果中建三局同時(shí)承擔(dān)兩個(gè)重大工程，他們擔(dān)心影響工程質(zhì)量和進(jìn)度。當(dāng)?shù)弥薪ㄈ譁?zhǔn)備退出時(shí)，金城大廈的業(yè)主主動(dòng)找到中建三局說，如果你們放棄國貿(mào)大廈，來承建金城大廈，我們愿意每平米增加30港元，總共增加180萬港元。1982年的180萬港元，絕對是一筆巨款，差不多相當(dāng)于今天的快一億人民幣了。面對唾手可得的豐厚利潤，中建三局最終選擇了放棄承建金城大廈，依然轉(zhuǎn)身去競標(biāo)深圳國貿(mào)大廈。
對于為何放棄金城，全力投標(biāo)國貿(mào)，中建三局的領(lǐng)導(dǎo)說：當(dāng)初我們南下來到深圳，就曾經(jīng)立下軍令狀：要在深圳接國內(nèi)最大、最新、最難的工程，要干別人想干而干不了的活！我們不僅僅是為了賺錢，我們更希望在中國建筑史上，留下屬于中建三局的足跡。而深圳國貿(mào)大廈，顯然是我們期待已久的“高、大、新、尖”工程。
最終，中建三局順利將深圳國貿(mào)大廈建成了深圳的地標(biāo)性建筑，這里曾經(jīng)接待過無數(shù)國內(nèi)乃至國外的政要；而深圳國貿(mào)大廈，也讓創(chuàng)下“三天一層樓”速度的中建三局，成功晉級國內(nèi)建筑施工企業(yè)第一方陣。
深圳國貿(mào)大廈和中建三局這一次歷史性的相互選擇，最終成就了彼此，留下了一段在業(yè)內(nèi)廣為傳播的佳話。
歷經(jīng)40年的發(fā)展，深圳再一次來到十字路口，我們希望也相信它能遏制住這一波投機(jī)炒作之風(fēng)，繼續(xù)在各方面起到的帶頭示范、旗幟標(biāo)桿的作用，引領(lǐng)中國向前向前再向前。更多資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365股票門戶網(wǎng)站！