商業(yè)地產(chǎn)概念股(商業(yè)地產(chǎn)上市公司)一覽
地產(chǎn)股中尋找被錯殺的商業(yè)地產(chǎn)概念股
一、商業(yè)地產(chǎn)前景預(yù)測
總的來說,目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài),在大多數(shù)情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商都會根據(jù)項目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握,充分利用本身可能整合的各類資源,進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合。所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場所的組合形態(tài)。業(yè)態(tài)組合是必須在項目開發(fā)前期就完成的對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行的規(guī)劃,若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理,可使樓盤營銷添加賣點,推進(jìn)樓盤的銷售,也可為項目建成運營后實現(xiàn)長期繁榮奠定堅實的基礎(chǔ)。
根據(jù)中國目前的生產(chǎn)水平和居民消費習(xí)慣、消費能力,較具開發(fā)潛質(zhì)的單項商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)有以下幾種。
1、中等規(guī)模的購物中心
雖然中國人口基數(shù)較大,但人均消費能力還處于較低的水平,因此在歐美等發(fā)達(dá)國家常見的商業(yè)業(yè)態(tài)未必完全適合中國國情。比如典型的美國郊區(qū)大型購物中心,就是建立在人均高消費能力和汽車文化普及的基礎(chǔ)之上。近幾年在國內(nèi)各地紛紛展開的造mall運動,成功者寥寥無幾,就是忽視國內(nèi)消費能力相對較低的結(jié)果。而且中國消費者還沒有形成在集中時間、集中地點進(jìn)行集中消費的消費文化,而是根據(jù)實際需求,分別選擇相應(yīng)的購物消費場所,使本來就不高的消費能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不成熟(少數(shù)城市除外),而粗放型的商業(yè)網(wǎng)點、底商等供應(yīng)量已經(jīng)趨于飽和。因此,中等規(guī)模的購物中心無論在檔次還是消費容量方面都適應(yīng)于現(xiàn)階段的國情。
2、社區(qū)商業(yè)
社區(qū)商業(yè)是近幾年在北京及全國房地產(chǎn)市場中盛行,并發(fā)展起來的商業(yè)地產(chǎn)形式。不是住宅內(nèi)的商鋪都是社區(qū)商業(yè),只有以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計、位置相對集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能稱之為社區(qū)商業(yè)物業(yè)。近年來,新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍,而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和欄目的要求,這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白,于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運而生。
3、具休閑功能的商業(yè)地產(chǎn)
據(jù)某機構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,一些大城市商業(yè)場所的客流有65%以上是為了娛樂旅游和休閑,比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費,在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費,參與抽獎、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費,僅三成多的人是為購物而來,而體驗與消費客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見,體驗式的消費購物將成為未來消費模式的新寵。因此,在客流量充足的一級城市開發(fā)商發(fā)展針對這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤空間。
體驗式消費的特點重在體驗,重在情感消費,所帶來的人氣是購物消費的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場與客戶,需要在商業(yè)購物環(huán)境的設(shè)計中增加體驗式消費的深度,也更需要根據(jù)項目所處的地段環(huán)境、自身特點,以客戶的偏好等做個性化的設(shè)計。目前已有商業(yè)項目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺。比如大型的挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動成為空間組織的新亮點,甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活動與集會功能納入進(jìn)來,此外娛樂與運動設(shè)施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費需求。因此,特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性為體驗式消費購物環(huán)境的特點,具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。
相比虛火的住宅而言,商業(yè)地產(chǎn)這三年來表現(xiàn)不溫不火,甚至出現(xiàn)了與住宅價格倒掛的不正?,F(xiàn)象。2010年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積,導(dǎo)致庫存逐步減小,商業(yè)地產(chǎn)的成交量回升。據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示,2010年四季度北京市寫字樓市場延續(xù)了三季度的上升態(tài)勢,租金較三季度有明顯上升,其中甲級寫字樓的平均租金環(huán)比上升6.54%,同時空置率由13.85%下降至13.47%。
預(yù)計2011年北京寫字樓供應(yīng)量放緩而需求持續(xù)增長,一季度甲級寫字樓的租金仍將有上漲空間。商業(yè)地產(chǎn)火爆除了租金上漲外,樓市調(diào)控令許多購房者擠入了商業(yè)地產(chǎn),因為酒店式公寓尚不受調(diào)控限制。
“商業(yè)地產(chǎn)的投資價值還未被市場充分認(rèn)識”,“目前我國經(jīng)濟(jì)保持向上趨勢,商業(yè)地產(chǎn)的價格和成交量都存在較大的提升空間,因此其可以實現(xiàn)的價值重估程度要遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。”雖然“十二五”期間的GDP增速目標(biāo)略低于“十一五”,但是我國要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,超市、娛樂、餐飲等商業(yè)用房會進(jìn)一步受擴(kuò)內(nèi)需的刺激。此外,保險公司提前圈定商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來的項目儲備,而未來REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)的出臺將解決商業(yè)地產(chǎn)市場流通性較差、投資回收期較長等問題。
二、高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流模式
隨著城市的發(fā)展,城市人口日益膨脹,土地資源日益稀缺,個人生活成本加大、經(jīng)濟(jì)運行效率降低,在這種情況下,城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等行業(yè)領(lǐng)袖提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略,引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來的城市建設(shè),招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo),這被認(rèn)為是拉開了中國城市化進(jìn)程的序幕,開啟了中國城市綜合體的發(fā)展。
“城市綜合體”的基本特點是:
1、規(guī)模大。一般的“城市綜合體”的建筑面積都是30萬至80萬平方米,在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著重要的角色。
2、功能強。通?!俺鞘芯C合體”都包括大型商業(yè)中心、五星級酒店、寫字樓及大型公寓,各類功能之間互相疊加和補充。
3、整體統(tǒng)一性。建筑風(fēng)格統(tǒng)一,各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系,與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 4、大空間尺度。室內(nèi)外空間較大,一方面與城市規(guī)模相匹配,另一方面則與建筑功能的多樣相匹配,成為多功能的聚集焦點。
5、通道樹型交通體系。將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來,同時又與城市交通系統(tǒng)有機聯(lián)系,組成一套完善的“通道樹型”體系。
6、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
7、高科技集成設(shè)施。具備高科技和高智能的先進(jìn)設(shè)施。
城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開發(fā)的浪潮。各種經(jīng)濟(jì)活動在城市綜合體內(nèi)互動,各種資源有效整合,物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置,從而發(fā)揮更大的空間效益,既省地又節(jié)能。權(quán)威機構(gòu)調(diào)查顯示,城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運轉(zhuǎn)效率,往往能提高36%,而節(jié)能收益則可以提升42%。此外,還可以帶動大量就業(yè)和巨額稅收,帶動一個城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用。按照目前中國城市化的發(fā)展趨勢,中國城市人口將于2025年達(dá)到9.26億,到2030年將突破10億。未來20年,我國城市新增人口將在4億左右,解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求,必須走集約型城市開發(fā)之路,城市綜合體是一個現(xiàn)實的選項。
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及上市公司
商業(yè)地產(chǎn)主要分為純開發(fā)模式、開發(fā)+持有模式和全部持有模式。純開發(fā)模式周轉(zhuǎn)率及增長率均較快,但難以形成較強的長期競爭優(yōu)勢;全部持有模式回報期較長,采用該模式的公司業(yè)績較為穩(wěn)健,但增長速度較慢;開發(fā)+持有模式既可以通過銷售非核心物業(yè)實現(xiàn)資金回籠,還可以通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)獲得長期穩(wěn)定的投資回報。
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