財(cái)經(jīng)365訊，
摘要
住房租賃將逐漸成為我國(guó)住房體系的重要組成部分，這已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。面對(duì)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)潛力，不僅標(biāo)桿房企、中介機(jī)構(gòu)在積極布局，阿里巴巴、銀聯(lián)、國(guó)有商業(yè)銀行等巨頭也紛紛強(qiáng)勢(shì)介入，使得住房租賃市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展“更有看頭”。
打開(kāi)空間的同時(shí)，市場(chǎng)格局也在發(fā)生變化。那么，新格局將給市場(chǎng)各方帶來(lái)什么樣的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)？傳統(tǒng)中介將何去何從？在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不管是老企業(yè)還是新生代，不管是合作還是競(jìng)爭(zhēng)，住房租賃市場(chǎng)未來(lái)的空間足夠大，也足夠容納各方力量和智慧，共同推動(dòng)市場(chǎng)的多維搭建和快速發(fā)展。
兩類(lèi)企業(yè)或受影響
就在本月，阿里巴巴旗下支付寶宣布租房平臺(tái)上線(xiàn)，首批開(kāi)通上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等八城線(xiàn)上租房服務(wù)，有超過(guò)100萬(wàn)間公寓將“入駐”支付寶。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的強(qiáng)勢(shì)介入，受影響最大的將是兩類(lèi)企業(yè)：一是以收取端口費(fèi)為盈利點(diǎn)的房地產(chǎn)電商平臺(tái)。在支付寶進(jìn)入前，在這類(lèi)電商平臺(tái)公司上發(fā)布二手或租賃房源是要付端口費(fèi)的。而現(xiàn)在支付寶零費(fèi)用與長(zhǎng)租公寓品牌的合作，其強(qiáng)大的流量導(dǎo)入能力是其他房產(chǎn)電商平臺(tái)無(wú)法比擬的。
二是中原地產(chǎn)、鏈家等傳統(tǒng)中介的中低端租賃業(yè)務(wù)也將受到?jīng)_擊。在住房租賃市場(chǎng)，收入水平不高的單身年輕人是一個(gè)龐大的租賃群體，也正是目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要目標(biāo)客群。長(zhǎng)租公寓一般提供面積較小的單套房源，集中式管理、品牌運(yùn)營(yíng)，且交通配套更符合年輕人上班需要。在長(zhǎng)租公寓和個(gè)人房東“老破小”房源之間選擇，更多的年輕租客青睞長(zhǎng)租公寓。這部分需求被分流后，傳統(tǒng)中介的租賃業(yè)務(wù)難免受到影響。
傳統(tǒng)中介不可替代
想在市場(chǎng)占有一席之地，必須要有過(guò)人之處。支付寶租房的核心優(yōu)勢(shì)是信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，以及基于評(píng)價(jià)系統(tǒng)衍生的免押金。免中介費(fèi)也是其吸引客戶(hù)的賣(mài)點(diǎn)。而在一些傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員看來(lái)，支付寶平臺(tái)的信用租房不可能代替?zhèn)鹘y(tǒng)中介，雙方各有各的優(yōu)勢(shì)。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，支付寶模式也有兩個(gè)痛點(diǎn)：一是房東能否接受信用抵押。作為房東，信用或許遠(yuǎn)不如一個(gè)月押金來(lái)得有安全感。“萬(wàn)一遇到糟心的租客，房東的損失也不小，設(shè)施設(shè)備不愛(ài)惜使用，一年下來(lái)新品也變舊品了。更何況有些租客有特殊要求，一些設(shè)施是特別定制的，折舊成本不低?！北R文曦認(rèn)為，從中原地產(chǎn)接觸的實(shí)際情況看，房東很少會(huì)接受信用抵押的方式，免押金的房源選擇余地不大。
二是房東能否接受房租月付，尤其是中高價(jià)位房源房東。在一線(xiàn)城市，高端房源月租金近萬(wàn)元，房東預(yù)收三個(gè)月，可以做些投資理財(cái)，如果實(shí)月付租金，就沒(méi)法高效利用。從支付寶目前掛牌房源看，月付式房源幾乎集中在2000元/月以?xún)?nèi)的低端房源。
在盧文曦看來(lái)，支付寶平臺(tái)上的房源大多以單間出租，針對(duì)單身以及短期居住的租客為主，而傳統(tǒng)中介針對(duì)中高端市場(chǎng)更有優(yōu)勢(shì)。綜合來(lái)看，支付寶對(duì)低端租房市場(chǎng)有一定吸引力，而傳統(tǒng)租房房東更傾向一年甚至更久的穩(wěn)定租賃關(guān)系，產(chǎn)品則以整套出租為主。支付寶和傳統(tǒng)租賃各有客群和優(yōu)勢(shì)，但傳統(tǒng)中介公司應(yīng)在租賃業(yè)務(wù)上有所側(cè)重——適當(dāng)放棄中低端租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)抓住以家庭為租賃對(duì)象的高端整租市場(chǎng)。
事實(shí)上，支付寶租賃平臺(tái)接入的租賃房源目前確實(shí)以蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓見(jiàn)、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓品牌為主，包括世聯(lián)行紅璞公寓、萬(wàn)科泊寓等長(zhǎng)租公寓品牌都有意向進(jìn)駐，而個(gè)人房東手上的租賃房源并不是支付寶接入的對(duì)象。
多方競(jìng)逐萬(wàn)億市場(chǎng)
對(duì)于市場(chǎng)規(guī)模，東方證券研報(bào)指出，目前我國(guó)租房人口估計(jì)為1.9億，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成。未來(lái)，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)在一、二線(xiàn)城市。東方證券選取了四個(gè)一線(xiàn)城市及23個(gè)二線(xiàn)城市進(jìn)行詳細(xì)拆分計(jì)算，測(cè)得目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1.3萬(wàn)億元，其中一、二線(xiàn)城市的份額占比分別為31%、20%。該報(bào)告預(yù)測(cè)，至2030年，我國(guó)租房人口將達(dá)2.7億，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。
如此可觀的市場(chǎng)前景，不僅吸引了支付寶這樣的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，“國(guó)字頭”企業(yè)也迅速切入。10月11日，中國(guó)銀聯(lián)宣布與沈陽(yáng)市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作協(xié)議。17日，中國(guó)銀聯(lián)再牽手武漢住房保障和房屋管理局。銀聯(lián)方面稱(chēng)，今年年內(nèi)有望在12個(gè)試點(diǎn)城市全部開(kāi)通服務(wù)。
國(guó)有大行緊隨其后。10月17日，中國(guó)建設(shè)銀行安徽分行與合肥市住房租賃行業(yè)聯(lián)盟簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，成為首個(gè)與當(dāng)?shù)刈》孔赓U行業(yè)聯(lián)盟（行業(yè)協(xié)會(huì)）簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的銀行。
不少住房租賃行業(yè)從業(yè)人員認(rèn)為，應(yīng)該用更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待未來(lái)發(fā)展。租購(gòu)并舉將是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主基調(diào)，未來(lái)五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，租賃將逐漸成為我國(guó)住房體系重要組成部分。這個(gè)過(guò)程中，租房市場(chǎng)規(guī)范化、增量房源供給、租售同權(quán)等都將逐一落實(shí)。
市場(chǎng)容量巨大，足以容納各方力量和智慧。蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平認(rèn)為，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)的格局或?qū)⑴c房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)一樣，一、二線(xiàn)城市也出現(xiàn)數(shù)個(gè)萬(wàn)科、龍湖等龍頭企業(yè)，供給大眾型出租房。“但這個(gè)巨量市場(chǎng)不可能一家獨(dú)大，中小公寓運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)品將更加精細(xì)化、特色化，為這個(gè)市場(chǎng)提供更加豐富、多元的參與元素?！饼垨|平表示。
A股目前部分概念股：
世聯(lián)行（002285）：公司是一家地產(chǎn)顧問(wèn)代理公司，公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主；有長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)世聯(lián)紅璞。
市北高新(600604)：公司地處上海，主營(yíng)業(yè)務(wù)為園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資的綜合運(yùn)營(yíng)商，下屬有多家地產(chǎn)中介公司。
三六五網(wǎng)(300295)：公司是一家專(zhuān)注服務(wù)于房地產(chǎn)和家居行業(yè)，致力于為我國(guó)房地產(chǎn)和家居消費(fèi)者提供行業(yè)資訊、產(chǎn)品信息搜索和查詢(xún)等服務(wù)，以降低其交易成本，同時(shí)幫助我國(guó)房地產(chǎn)和家居企業(yè)應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行產(chǎn)品推廣和銷(xiāo)售的企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括新房網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、二手房網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、家居網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)以及研究咨詢(xún)業(yè)務(wù)。
昆百大A(000560):2017年2月公告，公司重大資產(chǎn)重組的標(biāo)的資產(chǎn)為北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，收購(gòu)價(jià)格為61.82億元。其經(jīng)營(yíng)范圍主要為從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)；企業(yè)形象策劃等。據(jù)業(yè)績(jī)承諾，自2017年1月1日起，我愛(ài)我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日歸屬于母公司股東的累積凈利潤(rùn)分別不低于5億元、11億元及18億元。
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