今年兩會(huì)召開以來，政策性題材表現(xiàn)出色，雄安板塊首當(dāng)其沖，連續(xù)反彈后昨日迎來個(gè)股的漲停潮，雄安題材即將迎來“周年慶典”，相信這一板塊的行情才剛剛開始。
能和雄安媲美的當(dāng)屬次新股，萬興科技已經(jīng)豪取六連板，可謂妖氣十足，也激發(fā)了次新股的炒作效應(yīng)。此外醫(yī)療、環(huán)保等板塊也有不俗表現(xiàn)。
技術(shù)上，滬指與創(chuàng)業(yè)板均面臨較大的反彈壓力，加之成交量持續(xù)低迷，短期內(nèi)兩大指數(shù)實(shí)現(xiàn)突破的難度較大，而板塊題材的輪動(dòng)表現(xiàn)也需要我們防范，接下來繼續(xù)低吸兩會(huì)政策性題材才是此時(shí)的投資主線。
我們今天繼續(xù)和大家解讀政府工作報(bào)告的投資機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)，新格局逐步成型
今年兩會(huì)中關(guān)于房地產(chǎn)稅的關(guān)注熱度始終不減，從兩會(huì)與高層釋放的信息來看，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)已經(jīng)是板上釘釘，房地產(chǎn)稅也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
很多朋友一提房地產(chǎn)稅，就會(huì)對(duì)標(biāo)大洋對(duì)岸的美國，但是，即便是地產(chǎn)稅相對(duì)成熟的美國市場，不同地區(qū)的調(diào)控結(jié)果也不相同，例如像紐約這樣的大城市，依然是寸土寸金。
因此，房地產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)對(duì)調(diào)控樓市將起到積極作用，但并不能從本質(zhì)上遏制樓市漲價(jià)，我們不能單純的把這兩者畫上等號(hào)。
我們認(rèn)為，左右房價(jià)漲跌有多種原因，比如近期調(diào)控房價(jià)的一大殺器來自金融端口，各大銀行紛紛上調(diào)貸款利率，更有報(bào)道指出，中信銀行在北京地區(qū)大幅上調(diào)按揭利率，并暫停了200萬元以上按揭貸款業(yè)務(wù)。
正在買房的朋友可能更有體會(huì)，因?yàn)榻衲晟暾?qǐng)貸款買房更難了，現(xiàn)在房企融資難度越來越大，甚至有銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。
在今年年初銀監(jiān)會(huì)召開的全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議上，已經(jīng)提出今年銀監(jiān)會(huì)的第二項(xiàng)重點(diǎn)工作是“努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過快增長”。
所以，去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)仍是政策主題，除去“收緊錢袋子”，土地依然是樓市漲跌背后的核心，房價(jià)中超過半數(shù)的成本來自地價(jià)，在一些一線城市的核心城區(qū)，地價(jià)成本還要更高，如果能把地價(jià)限制在一定的范圍內(nèi)，房價(jià)增長就能得到遏制。
因此，國家才會(huì)在推行出臺(tái)房地產(chǎn)稅的同時(shí)，還推出住房不炒、租購并舉、加大公租房保障力度等一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的組合拳。
總而言之，從今年兩會(huì)透露的信息來看，還原房子的居住屬性，減少甚至完全去除房地產(chǎn)杠桿是2018年房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，地產(chǎn)行業(yè)也將形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的新格局。
那么作為股市的投資者，如何來看待今年的房地產(chǎn)市場，從哪些角度來參與布局呢？
首先，我們先要排除一大誤區(qū)，就是樓市陷入困境，并不代表對(duì)地產(chǎn)股是利空。
因?yàn)?，第一、房地產(chǎn)稅不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)，短期對(duì)房地產(chǎn)市場只是產(chǎn)生預(yù)期效應(yīng)。
第二、對(duì)于一二線城市來講，房價(jià)將以穩(wěn)中求進(jìn)的方式增長，想要出現(xiàn)明顯下跌也不容易。
第三、雖然政府大力推進(jìn)保障房建設(shè)，但歸根結(jié)底，由于地產(chǎn)市場分化明顯，主流企業(yè)的優(yōu)勢明顯，無論是商住還是公租，對(duì)這些龍頭企業(yè)來說僅是換了一種盈利模式而已。
其次，小牛仍然堅(jiān)持炒房不如來炒地產(chǎn)股的看法。
我們在之前分析看好房地產(chǎn)市場的邏輯中已經(jīng)提到，業(yè)績增長是地產(chǎn)股自去年底開始走牛的關(guān)鍵原因，而幾大房企龍頭在利潤增長方面不但沒有受到政策調(diào)控影響而減少，反而出現(xiàn)明顯的增長。
據(jù)上證報(bào)資訊最新統(tǒng)計(jì)，上市房企2018年前兩個(gè)月的整體銷售超出市場預(yù)期。截至3月7日，披露銷售數(shù)據(jù)的22家上市房企今年前兩個(gè)月合計(jì)銷售6063.26億元，同比增長55.55%。其中，碧桂園、恒大、萬科三大房企在1月至2月樓市傳統(tǒng)銷售淡季仍能達(dá)到千億級(jí)，遙遙領(lǐng)先同行。
因此，我們建議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的布局，首先要盯緊行業(yè)龍頭（招保萬金），即：招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團(tuán)（恒大、萬達(dá)、碧桂園均在港股上市），其次把關(guān)注重點(diǎn)放到政策性較強(qiáng)的租售同權(quán)項(xiàng)目，這一概念的標(biāo)的股有世聯(lián)行、聯(lián)絡(luò)互動(dòng)、天健集團(tuán)等。（下圖）
（來源：牛小散）