5月31日晚，一份題為 “關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)通知”的文件在朋友圈流傳。
剛剛，中國(guó)證券報(bào)記者從接近監(jiān)管人士處證實(shí)了這一消息。
這意味著長(zhǎng)租市場(chǎng)將迎險(xiǎn)資入場(chǎng)！
記者了解到，部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)行動(dòng)，長(zhǎng)租市場(chǎng)迎來(lái)大“金主”。
根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2017年末，保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)余額為16.75萬(wàn)億元。
保險(xiǎn)資金一直是債權(quán)投資、股權(quán)投資的“大金主”。
2017年，24家保險(xiǎn)系資產(chǎn)管理公司注冊(cè)的債權(quán)投資計(jì)劃和股權(quán)投資計(jì)劃合計(jì)注冊(cè)規(guī)模達(dá)5075.47億元。
文件是這個(gè)樣子滴——
文件規(guī)定，保險(xiǎn)公司通過(guò)直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)計(jì)劃、股權(quán)計(jì)劃、資產(chǎn)支持證券、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，所投資的長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足五大條件：
1.具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流；
2.處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市；
3.產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議及受限情形；
4.土地出讓合同或土地使用權(quán)證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓；
5.履行了立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收及運(yùn)營(yíng)管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項(xiàng)目建設(shè)階段所必需的審批程序。
劃重點(diǎn)！
文件中包含三大要點(diǎn)
1
北京、上海、雄安新區(qū)先享利好地域上，該長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市。土地為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。
2
參與方式為：債權(quán)、股權(quán)、私募基金、ABS保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可以債權(quán)、股權(quán)、保險(xiǎn)私募基金、ABS等方式投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目。
1.采用債權(quán)投資計(jì)劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息比例為100%（含）以上。
2.采用股權(quán)投資計(jì)劃及保險(xiǎn)私募基金方式的，擬投項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機(jī)制。
3
為確保政策落地，監(jiān)管部門提出了四項(xiàng)要求
1.加強(qiáng)合規(guī)管理，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)與融資主體與項(xiàng)目主體加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)階段管理，合法合規(guī)地劃撥資金，經(jīng)由完善的賬戶托管安排，確保資金的定向投入。
2.保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)引起足夠重視，納入年度資產(chǎn)配置計(jì)劃。
3.保險(xiǎn)公司配置專門崗位，全權(quán)負(fù)責(zé)投資期項(xiàng)目管理。
4.債權(quán)投資、股權(quán)投資可通過(guò)綠色通道優(yōu)先受理。
惠澤長(zhǎng)租市場(chǎng)
業(yè)內(nèi)人士分析稱，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金進(jìn)入長(zhǎng)期租房市場(chǎng)，呼應(yīng)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，長(zhǎng)期租房市場(chǎng)的局部融資難可得到緩解。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，文件中允許險(xiǎn)資介入的項(xiàng)目和區(qū)域有劃定。項(xiàng)目須位于北京上海等人口凈流入量大的城市?，F(xiàn)在熱點(diǎn)城市比較多，雖然大家都想尋找機(jī)會(huì)，但也要防范風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有實(shí)際支撐的房地產(chǎn)投資熱度是不可持續(xù)的。文件圈定的地區(qū)，是人口大幅度凈流入的地方，這些區(qū)域更容易出現(xiàn)回報(bào)可靠的長(zhǎng)期租房項(xiàng)目。
記者從房地產(chǎn)ABS承銷人士處了解到，險(xiǎn)資已逐步介入房地產(chǎn)ABS相關(guān)融資。銀行資金和保險(xiǎn)資金貢獻(xiàn)了ABS資金來(lái)源的大頭，險(xiǎn)資入場(chǎng)將進(jìn)一步活躍長(zhǎng)租市場(chǎng)。