1)核心觀點(diǎn)：我們?cè)凇缎率锥夹卤本?2017.05.06)中提出，隨著非首都功能疏解、通州副中心建設(shè)加快、老城更新改造推進(jìn)等，新北京已在路上，新首都呼之欲出。新版城市規(guī)劃突出減量發(fā)展，確定人口總量上限、生態(tài)控制線(xiàn)和城市開(kāi)發(fā)邊界三條紅線(xiàn)；其中要求2020年及遠(yuǎn)景常住人口控制在2300萬(wàn)人以?xún)?nèi)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模從當(dāng)前2921平方公里減少至2030年的2760平方公里。新總規(guī)送審稿提出構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，這與3月末公示草案的“一主一副兩軸多點(diǎn)”明顯不同，“一核”、“一區(qū)”的涵義有待公布。其中“一核”有可能指中央政務(wù)區(qū)。“多點(diǎn)一城、老城重組”是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要思路，“一城”指雄安新區(qū)，老城重組或指中央政務(wù)區(qū)。建議關(guān)注新首都新北京主題投資機(jī)會(huì)：生態(tài)環(huán)保、交通基建、地產(chǎn)等。
2)新版城市規(guī)劃強(qiáng)調(diào)牢牢把握好“都”與“城”的關(guān)系、服務(wù)大局與自身發(fā)展的關(guān)系、謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)與狠抓當(dāng)前的關(guān)系。在“都”與“城”的關(guān)系上，要求始終將“都”擺在首要位置，緊緊圍繞實(shí)現(xiàn)“都”的功能來(lái)布局和推進(jìn)“城”的發(fā)展。在服務(wù)大局與自身發(fā)展的關(guān)系，要求通過(guò)建設(shè)“四個(gè)中心”帶動(dòng)服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等發(fā)展，特別是以建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心為引領(lǐng)，打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高地。在謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)與狠抓當(dāng)前的關(guān)系上，要求疏解非首都功能，實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，建設(shè)國(guó)際一流的和諧宜居之都。
作為首都，中央不需要北京大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)；但作為一級(jí)地方實(shí)體，北京具有大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在動(dòng)力。1953年、1957年的北京市城市總體規(guī)劃都明確提出要把北京建設(shè)成全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，建設(shè)成大工業(yè)城市。改革開(kāi)放以來(lái)，北京市先后制定了四版城市總體規(guī)劃?！侗本┏鞘薪ㄔO(shè)總體規(guī)劃方案》1983版提出將城市性質(zhì)定為全國(guó)的政治、文化中心， 經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展要服從和服務(wù)于作為全國(guó)政治中心和文化中心的要求，工業(yè)努力向“高、精、尖”方向發(fā)展。《北京城市總體規(guī)劃(1991年-2010年)》提出建立以高新技術(shù)為先導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，高效益、高素質(zhì)的適合首都特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)，后在1997年明確為首都經(jīng)濟(jì)?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃(2004年-2020年)》除明確政治、文化、國(guó)際交往等職能外，主要職能還包括：國(guó)家級(jí)國(guó)有企業(yè)總部，國(guó)家主要金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和相關(guān)社會(huì)團(tuán)體等機(jī)構(gòu)所在地，高新技術(shù)創(chuàng)新、研發(fā)與生產(chǎn)基地，國(guó)家旅游門(mén)戶(hù)及服務(wù)基地，交通樞紐等，提出堅(jiān)持首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，強(qiáng)化首都經(jīng)濟(jì)職能。2014年2月26日習(xí)近平同志視察北京，要求堅(jiān)持和強(qiáng)化首都全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心的核心功能，努力把北京建設(shè)成為國(guó)際一流的和諧宜居之都，調(diào)整疏解非首都核心功能。
3)新版城市規(guī)劃突出減量發(fā)展，確定了人口總量上限、生態(tài)控制線(xiàn)和城市開(kāi)發(fā)邊界三條紅線(xiàn)。其中，在人口總量方面，要求2020年及遠(yuǎn)景常住人口控制在2300萬(wàn)；在生態(tài)控制線(xiàn)方面，在統(tǒng)籌整合山水林田湖資源條件的基礎(chǔ)上，將北京約16410平方公里的市域空間劃分為生態(tài)控制區(qū)、限制建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)，要求生態(tài)控制區(qū)面積2020年約占市域面積的73%，2030年提高到75%左右。在城市開(kāi)發(fā)邊界方面，要求城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模在當(dāng)前2921平方公里基礎(chǔ)上，到2020年減至2860平方公里左右，到2030年減至2760平方公里左右。
在之前規(guī)劃中，北京市提出的人口控制目標(biāo)被快速超過(guò)，除低估人口增長(zhǎng)趨勢(shì)外，在早期還存在對(duì)非普查年份常住人口總量把握不準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)問(wèn)題。1983年《北京市城市建設(shè)總體規(guī)劃方案》設(shè)定的2000年常住人口1000萬(wàn)人左右的目標(biāo)，僅僅在三年后便被超過(guò)?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃(1991年-2010年)》設(shè)定的2000年常住人口1160萬(wàn)人目標(biāo)，在1995年被超過(guò)?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃(2004年-2020年)》設(shè)定的2020年常住人口1800萬(wàn)人目標(biāo)，在2009年被超過(guò)。2011年以來(lái)，北京市逐漸建立完善了覆蓋短期流動(dòng)人口的實(shí)有人口統(tǒng)計(jì)體系，人口數(shù)據(jù)質(zhì)量明顯提高。2014年習(xí)近平同志北京講話(huà)以來(lái)，北京開(kāi)始進(jìn)行大力人口調(diào)控，近幾年常住人口增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯放緩。
在城鄉(xiāng)建設(shè)用地方面，北京市“十三五規(guī)劃”要求到2020年城鄉(xiāng)建設(shè)用地控制在2800平方公里以?xún)?nèi)，新版城市規(guī)劃有所放松，調(diào)整到2860平方公里。并且，需要注意的是，從土地利用分類(lèi)看，城鄉(xiāng)建設(shè)用地包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地、村莊建設(shè)用地等，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模的減少并不必然意味著城鎮(zhèn)建設(shè)用地的減少。
4)新北京、新首都呼之欲出。在空間結(jié)構(gòu)上，新總規(guī)提出構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。在3月末公示的規(guī)劃草案中，北京城市空間結(jié)構(gòu)為“一主一副兩軸多點(diǎn)”，其中一主為主城區(qū)(城六區(qū))，一副為通州副中心，兩軸為中軸線(xiàn)、長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線(xiàn)，多點(diǎn)指門(mén)頭溝、房山、順義、大興、亦莊、昌平、評(píng)估、懷柔、密云、延慶10個(gè)周邊城區(qū)。當(dāng)前“一核”、“一區(qū)”尚未公布其明確涵義，“一核”可能有兩個(gè)理解：其一，或與京津冀規(guī)劃提出的“一核、雙城、三軸、四區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”相同，指代北京這一核，強(qiáng)調(diào)疏解非首都功能；其二，或可能是指中央政務(wù)區(qū)?！耙粎^(qū)”或可能指北京新機(jī)場(chǎng)地區(qū)等類(lèi)似的區(qū)域。
我們?cè)凇缎率锥夹卤本?2017.05.06)中指出，“多點(diǎn)一城、老城重組”是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要思路，“一城”指雄安新區(qū)，老城重組或指中央政務(wù)區(qū)，否則不可能與被稱(chēng)為“千年大計(jì)、國(guó)家大事”的雄安新區(qū)并列成為中央推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展的重要思路。2012年以來(lái)，通州副中心定位經(jīng)歷了從城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的轉(zhuǎn)變；規(guī)劃建設(shè)通州副中心與雄安新區(qū)同為“千年大計(jì)、國(guó)家大事”。隨著非首都功能疏解、通州副中心建設(shè)加快、老城更新改造推進(jìn)等，老城重組日趨成熟，有望提上議事日程。中央政務(wù)區(qū)范圍可能以東西城為主，并調(diào)整加入部分周邊地區(qū)。
如果根據(jù)之前經(jīng)驗(yàn)，北京市新版總規(guī)可能在1個(gè)月左右批復(fù)。根據(jù)北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)網(wǎng)站，“2004年12月，《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》完成。2005年1月，上報(bào)國(guó)務(wù)院，1月27日國(guó)務(wù)院審定并批復(fù)?！?/p>
5)新首都新北京的投資機(jī)會(huì)：生態(tài)環(huán)保、交通基建、地產(chǎn)等。京津冀協(xié)同發(fā)展是國(guó)家三大戰(zhàn)略之一，在中央工作任務(wù)中排序非?？壳埃档贸掷m(xù)關(guān)注。對(duì)于新首都新北京主題，我們建議提前關(guān)注生態(tài)環(huán)保、交通基建、地產(chǎn)等相關(guān)投資機(jī)會(huì)。其一，空氣污染、水質(zhì)污染等是北京乃至整個(gè)京津冀地區(qū)面臨的突出問(wèn)題，生態(tài)環(huán)保治理是新首都新北京的重點(diǎn)工作。其二，交通一體化不僅是推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)，也是建設(shè)新首都新北京的重要任務(wù)。其三，伴隨著北京發(fā)展思路及重心調(diào)整，中央政務(wù)區(qū)、通州副中心及廊坊北三縣、環(huán)京等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有望受益。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策具有不確定性。