獨(dú)家|銀監(jiān)會(huì)發(fā)文重點(diǎn)檢查信托違規(guī)拿地業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)融資又一重要通道被收緊
在銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查“三套利”、“四不當(dāng)”,集中開展銀行業(yè)市場(chǎng)亂象整治工作的背景下,這份文件的措辭不可謂不嚴(yán)厲。
尤其值得關(guān)注的是,該文件顯示:違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。該文件表示:
01
是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求,或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
02
“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán),是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況,是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。
“這份文件說的幾種情形,基本是用來做拿地融資業(yè)務(wù)的,不然也用不著這么復(fù)雜?!蹦承磐泄痉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。多位房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)人士認(rèn)為,上述規(guī)定直指目前火爆的“拿地融資業(yè)務(wù)”,可謂切中要害。
在 房地產(chǎn)商拿地環(huán)節(jié),由于不滿足“四三二”條件(即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證齊 全,項(xiàng)目中房地產(chǎn)(13.280, -0.67, -4.80%)公司至少要有30%的自有資金,融資方至少有2級(jí)或以上的資質(zhì)),所以信托公司往往通過明股實(shí)債的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)避監(jiān)管,為房地產(chǎn)開發(fā)商 在拿地環(huán)節(jié)提供配套融資。
中國證券報(bào)(微信號(hào)xhszzb)記者了解到,開放商拿地?zé)崆橐琅f高漲、地產(chǎn)融資收緊使得今年信托公司拿地融資業(yè)務(wù)升溫明顯。
首先,盡管樓市調(diào)控政策不斷加碼,但土地市場(chǎng)仍舊火熱。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年第一季度全國300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米,同比增長13.0%;各線城市成交量均增長,其中二線城市同比增長19.0%,增幅最大。四月份延續(xù)了一季度的火爆:
其次,去年10月地產(chǎn)調(diào)控以來,房地產(chǎn)融資全面收緊。海通證券(14.760, 0.18, 1.23%)在一份研報(bào)中表示,除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外,地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行 ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有收緊。且到目前為止,融資緊張的環(huán)境未見改善信號(hào)。例如,地產(chǎn)行業(yè)債券融資收緊,發(fā)行量大幅縮減。自去年地產(chǎn)調(diào) 控政策鋪開后,地產(chǎn)行業(yè)債券融資大幅縮減,具體來看,16年4季度地產(chǎn)行業(yè)債券總發(fā)行量僅為1210億元,較3季度減少了近2/3,凈融資額僅為997億 元,僅為3季度的30%;17年以來地產(chǎn)行業(yè)債券總發(fā)行量僅為199.3億元,較16年同期大幅減少。2月13日,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理 規(guī)范第4號(hào)》,叫停了16城私募、資管計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目。針對(duì)的主要地區(qū)包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟(jì)南、廈 門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個(gè)城市,均是曾經(jīng)房價(jià)上漲過快的城市。
業(yè)內(nèi)人士表示,由于其他融資渠道受到限制,信托公司成為房地產(chǎn)商拿地融資的重要渠道。但這一文件下發(fā)后,信托公司目前開展的拿地融資業(yè)務(wù)面臨收緊。這就意味著,房地產(chǎn)融資又一條重要通道正在被收緊。