地產(chǎn)融資路徑調(diào)查
在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面，通過明股實債、投資合伙企業(yè)、資管產(chǎn)品和特定資產(chǎn)收益權(quán)、投向房地產(chǎn)上下游企業(yè)等方式，變相開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)避房地產(chǎn)貸款監(jiān)管要求，或為其他機構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供便利等方面，被作為合規(guī)嚴查重點。
房企多條融資渠道正在收緊，融資成本大幅上行，相關(guān)信托產(chǎn)品發(fā)行亦受影響。
近日，一則“銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點”的消息，將房地產(chǎn)信托融資置于焦點。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，銀監(jiān)會對信托公司的現(xiàn)場檢查是每年的常規(guī)例行項目，這兩項內(nèi)容主要是今年以來監(jiān)管要求的延續(xù)和細化，房地產(chǎn)信托的檢查也是監(jiān)管機構(gòu)檢查重點中的一項。而目前對違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴的情況，始于去年10月份。
5月24日，銀監(jiān)會回應(yīng)稱，根據(jù)銀監(jiān)會2017年現(xiàn)場檢查計劃，監(jiān)管部門將對部分信托公司進行例行檢查。印發(fā)檢查要點是現(xiàn)場檢查的一種通行做法，為提高檢查的針對性和有效性，僅用于指導具體檢查項目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。
在合規(guī)嚴查明股實債等資金運用方式的同時，監(jiān)管也在引導信托公司通過PPP、房地產(chǎn)信托投資基金等形式，支持地產(chǎn)去庫存，并鼓勵做真正的股權(quán)投資業(yè)務(wù)，以及以股債結(jié)合、產(chǎn)業(yè)基金等模式開展投貸聯(lián)動業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)信托發(fā)行銳減
“去年10月份以后，監(jiān)管就頻繁來公司檢查，半年里來了3次?！币晃恍磐泄救耸繉?1世紀經(jīng)濟報道記者表示。具體的檢查項目事無巨細，包括是否違規(guī)、資料是否齊整以及簽署日期等。在檢查結(jié)果通報中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)是最主要的一塊。
該人士透露，監(jiān)管對于檢查出來的不合規(guī)項目通過罰款、窗口指導等方式予以規(guī)范。由于都是主動管理類項目，資金已投出去，監(jiān)管并未大面積叫停存續(xù)期項目，但對于新產(chǎn)品的備案標準較之前更嚴格。
21世紀經(jīng)濟報道記者從多家信托公司獲悉，很多以前可以發(fā)行的產(chǎn)品現(xiàn)在都無法備案，最近幾個月已很少發(fā)行房地產(chǎn)項目產(chǎn)品。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模較去年下半年明顯下降。從今年前5個月的發(fā)行情況與去年最后5個月（2016年8月-12月）的發(fā)行情況對比看，數(shù)量上，今年前5個月共發(fā)行103只，相比去年最后5個月新發(fā)185只，少發(fā)了82只；規(guī)模上看，今年前5個月共發(fā)行198億，較去年后5個月發(fā)行的525億，少發(fā)了327億。新發(fā)房地產(chǎn)信托項目在新發(fā)信托產(chǎn)品中的占比也明顯下滑。
不過，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，目前監(jiān)管收緊的重點領(lǐng)域，為房地產(chǎn)企業(yè)拿地提供融資的信托產(chǎn)品，一直以來就是信托的“禁地”。早在2010年，銀監(jiān)會就頒發(fā)了《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險提示的通知》，明確提出除最低資本金、二級資質(zhì)、“四證齊全”外，還包括禁止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、禁止進行商品房預售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理。
信托業(yè)內(nèi)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，盡管“432”的規(guī)定一直存在，但前幾年不滿足“432”條件的房地產(chǎn)項目很多都在繞道操作，而符合這套標準的項目絕大多數(shù)是通過銀行在融資。
明股實債是用于逃避限制的最主要手段。因為以投資股權(quán)的名義，就可以不用看融資項目的各類資質(zhì)或資金用途等。前述人士稱：“之前很多股+債模式進去的其實就是拿地，拿完再辦抵押。”
明股實債的設(shè)計可以繞開監(jiān)管限制，但容易導致法律風險。去年10月，新華信托與湖州港城置業(yè)破產(chǎn)債權(quán)糾紛就是典型案例，該案的核心正是涉及信托業(yè)內(nèi)普遍存在的明股實債交易結(jié)構(gòu)。新華信托一審敗訴，二審尚在審理中。該案使得監(jiān)管和市場更加關(guān)注此類產(chǎn)品的風險，銀監(jiān)會對信托業(yè)的密集嚴查也由此開始。
監(jiān)管引導地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型
對于房地產(chǎn)項目的檢查以及房地產(chǎn)企業(yè)融資的收緊，相比新產(chǎn)品發(fā)行情況，信托公司人士更加擔心存續(xù)產(chǎn)品的質(zhì)量。
一位華北地區(qū)信托公司副總表示：“現(xiàn)在2017年的現(xiàn)場檢查還未開始，已發(fā)行的房地產(chǎn)項目都在監(jiān)管部門有過報備，合規(guī)性并不擔心。我們更擔心的是監(jiān)管趨嚴可能給房地產(chǎn)企業(yè)的再融資造成不利影響，從而影響到信托存續(xù)項目正常運轉(zhuǎn)，嚴控風險是目前的重點?！?/p>
“對于新項目也的確在收緊，除了監(jiān)管檢查的原因外，公司內(nèi)部對項目融資方資質(zhì)也更加謹慎。在過往的運作中，房地產(chǎn)企業(yè)普遍高負債、高杠桿進行資金周轉(zhuǎn)，這樣做也是擔心房地產(chǎn)融資在整體收緊的情況下，房企的資金鏈條能否健康持續(xù)。”一位房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)人士解釋。
一位接近監(jiān)管的人士表示，關(guān)于2017年監(jiān)管現(xiàn)場檢查要點與今年整體在房地產(chǎn)領(lǐng)域的要求一脈相承。今年房地產(chǎn)是監(jiān)管重點檢查的高風險行業(yè)之一。
在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面，通過明股實債、投資合伙企業(yè)、資管產(chǎn)品和特定資產(chǎn)收益權(quán)、投向房地產(chǎn)上下游企業(yè)等方式，變相開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)避房地產(chǎn)貸款監(jiān)管要求，或為其他機構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供便利等方面，被作為合規(guī)嚴查重點。
同時，對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面銀監(jiān)會也明確提出多項在該領(lǐng)域的發(fā)展方向。包括加大對一二線城市經(jīng)濟適用房、公租房、保障性住房資金支持；創(chuàng)新與地方政府合作方式，通過PPP模式、新興產(chǎn)業(yè)基金等，支持三四線城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造；探索房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）業(yè)務(wù)等。
21世紀經(jīng)濟報道記者也從信托公司人士處獲悉，今年的監(jiān)管工作會議上提到，鼓勵信托公司做真正的股權(quán)投資業(yè)務(wù)。
“公司在進行政策支持的新業(yè)務(wù)探索，比如產(chǎn)業(yè)基金，但從經(jīng)驗和風險承受能力兩端考量，發(fā)展得很謹慎?！鄙鲜鲂磐泄靖笨傉f。
在房地產(chǎn)融資渠道不斷收緊的過程中，產(chǎn)業(yè)基金和類REITs管理方式的運用，逐漸被地產(chǎn)企業(yè)更多采納。例如萬科地產(chǎn)5月23日發(fā)布公告稱，出資50億元，與招銀資本、長江招銀產(chǎn)業(yè)基金管理公司等共同發(fā)起設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金。
信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)、政信和銀信通道三類，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)目前仍是信托公司的利潤支柱。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向REITs的轉(zhuǎn)型，是信托公司非?？春玫姆较颍嗉揖哂幸欢▽嵙Φ男磐泄驹缭诙嗄昵熬鸵堰M行項目儲備，并在近兩年逐漸落地類REITs項目。