一個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成敗得失，在很大程度上是由后期管理的水平和效果所決定的。房地產(chǎn)信托彰顯了創(chuàng)新的金融技術(shù)，也蘊(yùn)含了豐富的風(fēng)險(xiǎn)管理藝術(shù)。
雖然房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)比較引人關(guān)注，但真正核心的環(huán)節(jié)應(yīng)該是后期管理。一個(gè)房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，代表著交易各方對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)收益的未來預(yù)期，真正的貫徹執(zhí)行則需要落實(shí)在后期管理階段。
在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的后期管理階段，信托公司通常會(huì)采取資金監(jiān)管、議事表決、印章管理、現(xiàn)場檢查、信息披露、項(xiàng)目監(jiān)控等管理措施。相對于信托貸款等債權(quán)模式產(chǎn)品，房地產(chǎn)股權(quán)投資信托產(chǎn)品的后期管理更為復(fù)雜，其管理要求也更高。通?？梢詫⒎康禺a(chǎn)信托產(chǎn)品的后期管理制度分五類：
第一類是項(xiàng)目公司董事制度。信托公司一般會(huì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行“治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，如要求項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況設(shè)立董事會(huì)，或在不設(shè)董事會(huì)的情況下設(shè)立執(zhí)行董事。對于設(shè)立董事會(huì)的項(xiàng)目公司，信托公司委派的董事原則上會(huì)占董事會(huì)的多數(shù)席位;在不能取得多數(shù)董事席位的情況下，信托公司委派的董事對項(xiàng)目公司某些重大決議具有否決權(quán)。對于不設(shè)董事會(huì)的項(xiàng)目公司，信托公司一般會(huì)委派項(xiàng)目公司的執(zhí)行董事。
第二類是項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理。信托公司有時(shí)會(huì)要求項(xiàng)目公司在其認(rèn)可的銀行開立專用銀行結(jié)算賬戶和日常運(yùn)營賬戶。有時(shí)也會(huì)要求項(xiàng)目公司的資金支出實(shí)行預(yù)算管理(包括費(fèi)用預(yù)算和工程支出預(yù)算)，并對其財(cái)務(wù)部門采取必要的監(jiān)控措施。有時(shí)還會(huì)復(fù)查核實(shí)項(xiàng)目公司的《月度資金支出預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告》及其憑證、賬冊以及月度報(bào)表，或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對上述事項(xiàng)予以監(jiān)督。其委派的財(cái)務(wù)人員或相關(guān)監(jiān)管人員還會(huì)定期和不定期地對項(xiàng)目公司預(yù)算的編制及執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并落實(shí)《資金預(yù)算監(jiān)測預(yù)警制度》?？赡軙?huì)對項(xiàng)目公司實(shí)行貨幣資金業(yè)務(wù)授權(quán)審批制度，從而控制貨幣資金的支付和調(diào)撥。
第三類是項(xiàng)目公司印信管理。信托公司一般會(huì)指派或認(rèn)可專職人員負(fù)責(zé)印信的統(tǒng)一管理，包括公章、合同章、財(cái)務(wù)專用章、人名章、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證等。項(xiàng)目公司公章的使用則由信托公司委派的董事或者執(zhí)行董事和總經(jīng)理共同批準(zhǔn)，其他印章的使用一般由項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
第四類是工程監(jiān)管及其進(jìn)度控制。在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，工程監(jiān)管內(nèi)容通常包括工程形象進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)流程、施工進(jìn)度計(jì)劃、資金使用情況、總包(分包)合同情況、供材合同情況、成本控制情況、銷售回款情況、工程結(jié)算情況等。信托公司有時(shí)還會(huì)要求項(xiàng)目公司定期提供月度施工進(jìn)度報(bào)告或者匯報(bào)項(xiàng)目公司監(jiān)管情況。
第五類是信托資金退出方案的提前溝通機(jī)制。有些信托公司會(huì)要求項(xiàng)目公司提前溝通信托資金的退出方案，對項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)做出分析并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案。如果遇有退出方案出現(xiàn)或可能出現(xiàn)問題時(shí)，信托公司也會(huì)提出應(yīng)對措施，包括延長信托期限、增發(fā)信托份額、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)益、處置相關(guān)資產(chǎn)、修訂退出機(jī)制、啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案等。
從金融機(jī)構(gòu)“經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)”角度看，信托公司正是在繁瑣的后期管理事務(wù)中識(shí)別和防控各類風(fēng)險(xiǎn)，在專業(yè)受托管理的層面切實(shí)維護(hù)受益人利益;從市場主體 “履行契約”角度看，后期管理正是在貫徹落實(shí)房地產(chǎn)信托合同文本的風(fēng)險(xiǎn)收益條款，讓紙上約定變成行動(dòng)準(zhǔn)則;從交易合作“創(chuàng)造價(jià)值”角度看，后期管理是對信托機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)等相關(guān)參與方的全面考驗(yàn)，過程決定結(jié)果，能力決定價(jià)值，管理風(fēng)險(xiǎn)也是贏得效益的重要手段。