一家信托機(jī)構(gòu)的高級(jí)信托經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在報(bào)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，成本還在繼續(xù)升，不好找錢(qián)。她說(shuō)，監(jiān)管越收越緊，市場(chǎng)資金面緊張，公司現(xiàn)在發(fā)行房地產(chǎn)信托也比較謹(jǐn)慎。
監(jiān)管執(zhí)行趨嚴(yán)
行業(yè)人士指出，針對(duì)房地產(chǎn)信托的相關(guān)監(jiān)管政策主要發(fā)布于2010年，對(duì)于房地產(chǎn)信托已形成較為成熟的監(jiān)管舉措。但從實(shí)際情況看，各地的監(jiān)管尺度不同，加上行業(yè)出現(xiàn)的諸多繞過(guò)監(jiān)管的方法，導(dǎo)致政策執(zhí)行效果大打折扣。
另一家信托機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略研發(fā)部門(mén)人士對(duì)記者分析表示，此次銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的規(guī)范銀信類(lèi)通知中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，和過(guò)去的監(jiān)管口徑并沒(méi)有根本性差別，主要是看執(zhí)行效果。
“政策表述中說(shuō)的是不能將信托資金‘違規(guī)’投向房地產(chǎn)，并不是說(shuō)不能開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在合規(guī)的前提下房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)依然能正常發(fā)行。”他對(duì)記者表示，“監(jiān)管部門(mén)也會(huì)更加嚴(yán)格檢查以及加大對(duì)違規(guī)行為的處罰力度，去年對(duì)信托公司違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的處罰已經(jīng)出現(xiàn)了3例，之前是沒(méi)有過(guò)的，倒逼行業(yè)嚴(yán)格按照監(jiān)管要求執(zhí)行?！?/span>
據(jù)記者了解，銀監(jiān)會(huì)2010年發(fā)布的《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2010]54號(hào)）規(guī)定，信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1；信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿(mǎn)足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件；信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
這即是房地產(chǎn)信托中的“四三二”條件?！八摹敝浮秶?guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》四證齊全；“三”指項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金；“二”指融資方至少有二級(jí)或以上的資質(zhì)。
但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，通過(guò)復(fù)雜的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品早已能夠規(guī)避監(jiān)管限制。據(jù)銀監(jiān)會(huì)信托監(jiān)督管理部2017年的一份資料顯示，截至2016年底，全行業(yè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)余額382億元，占全部信托風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)比例的32%，風(fēng)險(xiǎn)率2.32%，信用風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢(shì)。其中的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)正是合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
銀監(jiān)會(huì)認(rèn)為，房地產(chǎn)信托合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在幾點(diǎn)：1.突破房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)要求。通過(guò)明股實(shí)債、產(chǎn)品嵌套、有限合伙、私募基金等向不滿(mǎn)足“四三二”要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款；2.投向建筑業(yè)等行業(yè)的信托資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；3.突破結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)杠桿比例不得超過(guò)3:1的要求；4.通過(guò)產(chǎn)品嵌套規(guī)避凈資本監(jiān)管；5.為其他機(jī)構(gòu)發(fā)放購(gòu)房首付貸提供便利。
上述信托機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略研發(fā)部門(mén)人士告訴記者，2017年來(lái)房地產(chǎn)信托監(jiān)管已經(jīng)開(kāi)始收緊，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)隱患受到更多重視，合規(guī)方面也有新的要求。
比如，2017年二季度，銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)檢查力度，重點(diǎn)關(guān)注是否通過(guò)股債結(jié)合、合伙制企業(yè)**、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。獲取更多信托行情及資訊，請(qǐng)隨時(shí)關(guān)注財(cái)經(jīng)365網(wǎng)站基金頻道。