最近這段時間,X教授對世界第一網(wǎng)紅房地產(chǎn)投資人唐納德川普的房產(chǎn)物業(yè)做了一些研究。雖然全世界有很多掛著“Trump”名牌的高樓大廈,其實他都沒有股份或者只是小股東。以他名字命名的樓宇,例如第五大道上的川普大廈(Trump Tower),公園大道上的川普大樓(Trump Park Avenue),華盛頓的川普國際酒店(Trump International Hotel),按照他所占有的股權(quán)來算,最貴的也就3億美金。拉斯維加斯的川普酒店(Trump Hotel),芝加哥的川普大廈及酒店,他也就有幾個套房和冠名權(quán)而已。
他所持有的最大的兩棟物業(yè),其實并不是他冠名的,而且只占30%的股權(quán)。這兩棟樓是曼哈頓核心區(qū)域的美洲大道1290號美國銀行(Bank of America)大樓,以及舊金山加利福尼亞街555號美國銀行(Bank of America)大樓。這兩棟樓的估值,加起來大概是40億美金左右,按照30%的股權(quán),大概是12億美元,占了他左右資產(chǎn)的1/3(按照福布斯2017年的最新估計,川普的身價是35億美元)??梢钥闯鰜?,這兩幢樓對于他的資產(chǎn)來說,是有極其重要的地位的。
這就是曼哈頓美洲大道1290號,位于洛克菲勒中心附近。地理位置不用說,去過紐約的人都知道,是絕對的黃金地段??偯娣e211萬平方英尺,代表租客:安盛保險。
這就是舊金山加利福尼亞街555號,灣區(qū)最高的大樓之一。代表租客:微軟,瑞銀,摩根士丹利,麥肯錫。
與香港富豪的訴訟
說起來你可能不信,川普當(dāng)年是死也不要這兩幢樓的。那是2005年,他當(dāng)時起訴了兩個香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo,也是他的多年合作者,要求他們賠他10億美金巨款,理由是他們未經(jīng)他許可,就把他們合作開發(fā)的河濱南(Riverside South)項目以17.6億美元的價格售出,然后將這批資金買了上文說的美國銀行在舊金山及紐約的兩棟物業(yè)。盡管交易價格比川普的成本高出很多,川普依然很憤怒,并且堅稱合作伙伴沒有先咨詢他的意見,認(rèn)為兩位香港富豪“不可置信地違反”了信托責(zé)任,要求他們賠償十億美金,并且要求禁制令阻止兩人完成與美國銀行的交易。
川普在河濱南(Riverside South)項目里的股權(quán)也是30%。如果按照這個價格,扣除一些債務(wù),他應(yīng)該拿到3億多的金額。但是他控告的標(biāo)的是這個數(shù)字的三倍。兩位香港富豪與他合作多年,在1994年投資于河濱南(Riverside South) 項目,但川普完全不理會過去的合作關(guān)系,官司持續(xù)了至少四年。他迫使合作伙伴在法庭上出示了超過16.6萬頁文件,并指控他們有多種不當(dāng)行為,包括詐騙和逃稅。訴訟期間,其中一位富豪被迫對自己去美國保密,因為擔(dān)心川普的律師會給他拿來強(qiáng)迫他留在美國的法庭文件。
四年后,官司終于結(jié)束,川普敗訴。他無法阻止交易的進(jìn)行,最終只能接受在這兩棟美國銀行大樓里的30%的股權(quán)。而這30%的股權(quán),他到2044年以前,都不可以出售。而那兩位香港富豪另外70%的股權(quán),后來被他的多年好友史蒂文·羅斯(Steven Roth)管理的沃那多房產(chǎn)信托(Vonardo)收入囊中。
河濱南(Riverside South)項目的故事
從1994年就開始和川普合作,兩位香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo究竟是誰?其實中文名如雷貫耳,就是新世界集團(tuán)的掌門人鄭家純(剛?cè)ナ赖泥嵲M拈L子)和瑞安集團(tuán)主席羅康瑞,后者除了以開發(fā)上海的新天地知名外,也因為娶了霍震庭的前妻朱玲玲(對,也就是霍啟剛的媽媽,郭晶晶的婆婆)而經(jīng)常出現(xiàn)在娛樂版上。
也只有這個級別的富豪,當(dāng)年可以救川普一命。沒錯,1994年的川普其實瀕臨破產(chǎn)邊緣。他當(dāng)時最核心的資產(chǎn),就是1985年買的那塊地,林肯中心(Lincoln Center)旁邊那個狹長地塊。1985年的川普已經(jīng)是房地產(chǎn)高手,他買地用的1.15億美金全是借來的,后期又不斷借債。到了1994年,他已經(jīng)持有該地塊9年,也沒有錢開發(fā),問大通銀行借的3億項目貸款已經(jīng)違約,身上還背著其他項目的20多億的債務(wù),更別說開發(fā)這個地塊了。該地塊名為河濱南(Riverside South),占地77英畝。
急需資金的川普絞盡腦汁尋找投資人。當(dāng)他找到這兩位香港富豪的時候,他們本來準(zhǔn)備買另一個酒店。川普巧舌如簧,在20分鐘內(nèi)就把話題轉(zhuǎn)到了自己持有的這塊地,并讓他們一下子相信這塊地?fù)碛械膬r值無窮。羅康瑞和鄭家純動了心,他們邀請他去香港談判。
根據(jù)紐約時報的報道,當(dāng)時負(fù)責(zé)為川普處理收購和財務(wù)事務(wù)的執(zhí)行副總裁阿貝·沃勒克(Abe Wallach)說,川普不喜歡遠(yuǎn)行,并且害怕在香港開發(fā)商的地盤上談判會使自己處于不利地位,讓自己顯得軟弱。但當(dāng)時的情況,逼著他不得不去了一次香港,這可能也埋下了他對中國的敵視(他后來多次將這次與香港富豪的關(guān)系延伸到他對中國的看法中)的種子。
談判確實不順利。根據(jù)事后羅康瑞的回憶,他們首先邀請川普去打高爾夫。他們告訴川普,平時他們打球時,每一洞的賭注通常都高于1000美元,剛從飛機(jī)上下來的川普倒吸一口涼氣,要求降到100美元。他認(rèn)為香港人以逸待勞,又開出這么高的價碼,明顯是在殺他的氣焰。事實也是如此,打完一結(jié)賬,他輸?shù)谋融A的要多。
“他高爾夫打得不錯,但我們對場地比較熟悉,他可能也因為長途旅行而感到疲勞,”羅康瑞說。
羅康瑞和鄭家純還邀請川普去鄭家純父親(X教授注:鄭家純的父親,自然是鄭裕彤了。熟悉鄭裕彤的人都知道,他可不會理會國際禮儀)的家里吃飯。 “他不喜歡桌上的食物,也不會用筷子?!碑?dāng)時同在現(xiàn)場的沃勒克說:“第一道菜是一整條魚,沒有去頭,能看到魚的臉和牙齒,看上去真的很難看。傭人把魚放在川普面前,川普說:“這份榮譽(yù)屬于沃勒克。” 于是,我便拿起筷子開始夾魚肉?!?/p>
據(jù)說,飯局中香港富豪們還拿出了陳年美釀,也被滴酒不沾的川普拒絕了。富豪們固然對川普的美國口味大感無癮,川普也并不享受吃飯的過程,甚至有可能從此種下了十多年后翻臉的種子,"反正你們也沒把我當(dāng)盆友,給我吃帶頭的魚,我們也沒必要講情面了"。
其實,以全球標(biāo)準(zhǔn)來看,中國菜絕對是數(shù)一數(shù)二的。而中國菜中,香港的粵菜,特別是一味清蒸海魚,也能排到前三。至于鄭裕彤這種巨富之家的清蒸老虎斑,那絕對是頂級水準(zhǔn),想想口水就快下來了。。。咦,本文不是美食文,讓我們回到當(dāng)時的情景,川普的不滿沒有表露在臉上,他的一趟香港之旅,終于得到了獎賞,最終羅康瑞和鄭家純給出了一個不錯的報價。
他們同意買下河濱南(Riverside South)項目的地,以8800萬美金的價格買下川普欠銀行的3億美元債務(wù),川普只需要再出400萬美金的現(xiàn)金,就能保住在整個項目中30%的股權(quán),鄭和羅還會出錢請他幫忙管理現(xiàn)場的開發(fā)。那是他當(dāng)時收到的最好要約,如果沒有鄭和羅的投資,川普是不是會破產(chǎn)也不一定。這個項目終于開始動工,因為規(guī)模龐大,后來成為紐約一個地標(biāo)。
川普自己對此事的說法
在接受對外采訪時,羅康瑞覺得川普應(yīng)該對自己拿到的交易心存感謝,稱對2005年川普對他展開訴訟“感到震驚”。
而川普卻不這么認(rèn)為。從他開始競選美國總統(tǒng)起,唐納德·川普就經(jīng)常把“教訓(xùn)中國”掛在嘴邊。 “中國一直都是我的手下敗將,” 川普在宣布參選的當(dāng)天發(fā)表講話時說?!拔覔碛忻乐薮蟮?290號美國銀行(Bank of America)大樓的很大一部分股份,那就是我在一場大戰(zhàn)中從中國手里奪過來的,非常值錢?!?/p>
根據(jù)記錄,這是他僅有的和中國的接觸了,雖然1994年的時候香港還沒回歸。他也從來沒有再提起,其實這兩棟美國銀行的大樓他原本是不要的,當(dāng)時3億左右的資金,變成現(xiàn)在最值錢的兩塊物業(yè),價值12億,這算不算狗屎運(yùn)呢?
川普稱那次敗訴是一場勝利?!案嗟氖菓{借運(yùn)氣而非天賦,我到最后的結(jié)果好多了,因為兩棟樓升值了,”他說?!白詈笸玫??!?/p>
摘錄一段紐約時報的采訪,很有現(xiàn)場感。川普幾乎是在以懷念的語氣談?wù)搹那暗暮献骰锇?,驚嘆于他們一起賺過多少錢,以及他們已經(jīng)不再搭理彼此這個事實。他最終承認(rèn),前合作伙伴或許是以最好的價錢出售了河濱南。
“發(fā)生這種事真是太糟糕了,” 川普告訴一位記者。
“如果遇到羅先生和鄭先生,請告訴他們我認(rèn)為他們都是很好的人,”他說。“請讓他們知道,唐納德·川普非常尊敬他們?!?/p>
8000英里外的香港,羅康瑞在其位于頂樓的辦公室里聽說川普的評論后笑了起來。他明確表示還沒忘記曾遭起訴索償10億美元。
“是啊,他就是這樣一個人,”羅康瑞說?!按蚬偎揪透晕顼埐畈欢?,根本不算什么?!?/p>
潛在的利益輸送
回到最初的時候,引起X教授關(guān)注的這兩棟樓,現(xiàn)在其實是歸川普的鐵哥們,史蒂文·羅斯(Steven Roth)管理的沃那多房產(chǎn)信托(Vonardo)所有。根據(jù)福布斯的報道,在和川普筋疲力盡的訴訟后,鄭家純和羅康瑞將他們持有的70%的權(quán)益賣給了沃那多房產(chǎn)信托(Vonardo)。沃那多房產(chǎn)信托的買入價是每平方英尺775美元,而類似的辦公樓當(dāng)時的價格是每平方英尺1,200美元。沒有人知道當(dāng)時兩位富豪為什么能接受這樣的價格,或者當(dāng)時川普用了什么手段讓史蒂文·羅斯占了這么大一個便宜,但是唯一確定的是,沃那多房產(chǎn)信托(Vonardo)一直持有這兩座大廈,也是整個信托最重要的兩座辦公樓。
沃那多房產(chǎn)信托(Vonardo)絕對是紐約曼哈頓地區(qū)最重要的房地產(chǎn)信托(REIT)。它在紐約的另一個重要物業(yè)是第五大道666號,而第五大道666號的另一個所有者就是庫什納家族。對,就是川普的女婿庫什納。就在不久前,中國的AB保險掌門人,還和庫什納吃飯,討論重建第五大道666號。當(dāng)然,這是另一個故事了。