今天很高興與大家交流下香港內(nèi)房股上漲后我們對于內(nèi)房股及A股地產(chǎn)股的一些看法。我們在今天發(fā)了一篇報(bào)告，報(bào)告題為“地產(chǎn)藍(lán)籌股，起舞弄清影”，這個(gè)標(biāo)題的意思就是我們看好內(nèi)房股和A股地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)，但未來的機(jī)會(huì)可能是一個(gè)階段性的機(jī)會(huì)，時(shí)間上我們認(rèn)為可能能夠持續(xù)2個(gè)月左右。同時(shí)，這種機(jī)會(huì)存在一定的博弈性，地產(chǎn)板塊的持久性在年內(nèi)來看會(huì)有反復(fù)。
首先我講下過去一周港股發(fā)生的情況。過去一周表現(xiàn)最好的內(nèi)房股是恒大，過去一周漲幅54%，其他龍頭公司碧桂園、融創(chuàng)和龍湖表現(xiàn)也比較好，漲幅在20%左右。大家需要注意，這次內(nèi)房股的表現(xiàn)是在其年初以來股價(jià)已經(jīng)接近翻番的基礎(chǔ)上發(fā)生的，恒大年內(nèi)漲幅104%、碧桂園年內(nèi)漲幅90%、融創(chuàng)年內(nèi)漲幅82%。我們認(rèn)為周一內(nèi)房股板塊的上漲與恒大的帶動(dòng)有關(guān)，同時(shí)地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)好將會(huì)給內(nèi)房股和A股地產(chǎn)股帶來一定的機(jī)會(huì)。
我們認(rèn)為內(nèi)房股大漲的主要原因有三點(diǎn)：
第一，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的改善比較明顯。這種改善除了銷售的快速增長外，更大程度上是由于房價(jià)的上漲。我們認(rèn)為未來房價(jià)上漲的趨勢尤其是三四線城市的上漲還是會(huì)持續(xù)的，恒大4月份的銷售均價(jià)較去年年底已經(jīng)上漲了15%，與全年的銷售均價(jià)同比已經(jīng)上漲了20%。因此以三四線城市為主要布局城市的公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無論從負(fù)債率還是盈利情況來看，改善都是比較明顯的。
第二，集中度的提升非常明顯。集中度提升主要是兩類公司：第一類公司是以三四線城市為主要布局區(qū)域的公司，以碧桂園和恒大為代表公司，碧桂園前4月的銷售增速達(dá)214%。第二類是龍頭公司，以萬科、新城、招商蛇口（001979）為代表增速在70%左右。全國的銷售增速數(shù)據(jù)在20%左右，這兩類公司的銷售增速是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國增速的。考慮全國的數(shù)據(jù)可能比實(shí)際偏低，但即使考慮采用與開發(fā)商同樣口徑來看增速也在30%左右，可見集中度提升的情況是非常明顯的。
第三，未來2個(gè)月同比銷售數(shù)據(jù)將明顯改善，這是導(dǎo)致內(nèi)房股上漲的核心邏輯?？梢杂^察到，內(nèi)房股走勢更像是銷售數(shù)據(jù)的同步指標(biāo)，所以5~7月在基數(shù)下降的情況下，銷售同比增長將非常明顯，我們預(yù)測未來3個(gè)月全國房地產(chǎn)銷售面積的增長在10~15%之間，4月的8%的增長應(yīng)該會(huì)是較低的單月增長。
短期內(nèi)，以上3個(gè)因素?zé)o法逆轉(zhuǎn)，因此內(nèi)房股包括A股地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)將會(huì)是比較明確的。
接下來講下內(nèi)房股大漲對A股的影響。
首先我們看到A股地產(chǎn)股與內(nèi)房股的年度表現(xiàn)是同步的。港股中我們選取中海，A股中選取保利，與申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)來比較，觀察09年~16年的股價(jià)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，兩者的走勢趨勢是一致的。中海和保利今年都有正的收益，而房地產(chǎn)指數(shù)由于受到較多小地產(chǎn)公司的影響，今年的表現(xiàn)為-5%。所以未來來看，整體板塊的表現(xiàn)相對會(huì)比較好，表現(xiàn)的重點(diǎn)還是以藍(lán)籌公司為主。
第二以年內(nèi)走勢來看，內(nèi)房股的走勢更像是銷售數(shù)據(jù)的同步指標(biāo)，當(dāng)公司及行業(yè)銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好，股價(jià)會(huì)有明顯的上揚(yáng)，港股投資人對政策的評估比較中性。A股的投資人更看重政策的走向和對政策影響的評估，對銷售數(shù)據(jù)本身變化的評估是相對中性的。我們以10~11年的房地產(chǎn)調(diào)控周期為例，當(dāng)時(shí)10年的4月歷史上首次出現(xiàn)限購政策，是北京出臺的，整個(gè)市場在11年的6月銷售數(shù)據(jù)見頂。同時(shí)10年加息5次，11年加息3次，所以A股地產(chǎn)股的反應(yīng)比較激烈，我們看到A股地產(chǎn)指數(shù)在2011年3月見頂?shù)模蠕N售數(shù)據(jù)見頂早了3個(gè)月。而內(nèi)房股是在7月份見頂?shù)模簿褪钦f內(nèi)房股的表現(xiàn)更基于銷售數(shù)據(jù)，2011年7月份銷售數(shù)據(jù)開始下滑，內(nèi)房股的表現(xiàn)才告一段落。
根據(jù)我們剛才的分析，可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：
第一，港股內(nèi)房股的表現(xiàn)還沒有結(jié)束，碧桂園、融創(chuàng)、龍湖這樣的公司還有比較大的機(jī)會(huì)。
第二，A股地產(chǎn)公司目前的情況與11年、14年的情況不太一樣，板塊出現(xiàn)大幅度調(diào)整的可能性比較小。目前一季度地產(chǎn)股的配置已經(jīng)下降到了2.7%，下降了0.8%，做空的力量比較少。另外可能還有部分保險(xiǎn)資金進(jìn)一步增持地產(chǎn)股。所以從結(jié)構(gòu)上來看，A股地產(chǎn)藍(lán)籌股依然有比較大的投資價(jià)值。
第三，從分紅率的角度來看，例如招商蛇口這類公司，目前的分紅率要好于碧桂園，A股地產(chǎn)的價(jià)值正在進(jìn)一步凸顯。從PE的角度來看，碧桂園目前是11倍，恒大是16倍，融創(chuàng)是15倍，龍湖是8倍。再看A股，很多高成長的地產(chǎn)公司PE并不高，作為周轉(zhuǎn)型公司地產(chǎn)公司還是應(yīng)該更關(guān)注PE。所以我們覺得A股中500~1500億銷售規(guī)模的藍(lán)籌還是存在機(jī)會(huì)的，包括招商蛇口、華夏幸福（600340）、新城控股（601155）、保利地產(chǎn)（600048）等。
因此未來2個(gè)月地產(chǎn)板塊存在比較明確的相對收益，也存在絕對收益。總的來說未來2個(gè)月對地產(chǎn)股比較樂觀，內(nèi)房股的行情將會(huì)延續(xù)，A股地產(chǎn)的藍(lán)籌公司也會(huì)有明確的上漲，幅度上我們預(yù)計(jì)可能會(huì)有20%左右的上漲空間。以上是我們的觀點(diǎn)。
Q&A
Q1：影響A股地產(chǎn)股的主要因素是對政策的判斷，那未來預(yù)計(jì)調(diào)控政策不會(huì)有明顯的放松，為什么認(rèn)為A股地產(chǎn)股會(huì)有20%左右的幅度的空間？
A1：首先從A&H的比價(jià)效應(yīng)來看，我們認(rèn)為A股的價(jià)值相較某些內(nèi)房股更有優(yōu)勢，內(nèi)房股的上漲可能會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)A股的上漲。第二，從籌碼的角度來看，目前地產(chǎn)股的倉位普遍較低，做空的力量有限。第三，目前A股地產(chǎn)板塊的核心投資機(jī)會(huì)還是在藍(lán)籌公司，尤其是增長比較快的，例如招商、華夏幸福、新城，表現(xiàn)可能會(huì)相對更好一些。第四，未來A股地產(chǎn)股的博弈性將更強(qiáng)，表現(xiàn)將會(huì)是階段性的?？偟膩碚fA股地產(chǎn)板塊不存在普漲的機(jī)會(huì)，但藍(lán)籌將走出分化行情，我們認(rèn)為這些公司可能會(huì)有20%左右的上漲空間。