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房地產(chǎn)要講邏輯 長(zhǎng)期看人口中期看土地短期看金融

2017-05-03 16:08? 來(lái)源:澤平宏觀 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時(shí)間

來(lái)源:澤平宏觀

  4月中旬起,股市在內(nèi)的國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)震蕩調(diào)整,上證指數(shù)累計(jì)跌幅接近約5%,投資者們普遍很受傷;再看國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì),錯(cuò)綜復(fù)雜,短期反彈有結(jié)束跡象。

  經(jīng)濟(jì)基本面究竟如何?貨幣政策何去何從?今年大類資產(chǎn)應(yīng)該如何配置?就這些熱點(diǎn)問(wèn)題,宏觀研究大咖任澤平有干貨要與您分享。

  這次對(duì)話,由國(guó)泰基金宏觀分析師張容赫擔(dān)任主持嘉賓,讓我們一同來(lái)看看雙方就熱點(diǎn)話題的碰撞交流。

  核心觀點(diǎn):

  1、 中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在L型的一橫,“新周期”是對(duì)未來(lái)一兩年國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)大的判斷。

  2、 今年貨幣政策方向肯定偏緊,又不會(huì)大幅收緊;人民幣不存在大幅貶值壓力。

  3、 房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融,應(yīng)當(dāng)盡快建立長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制核心有兩個(gè),供地和房產(chǎn)稅。

  4、 今年A股市場(chǎng)可能會(huì)是震蕩向上,有基本面支撐,會(huì)有結(jié)構(gòu)性行情,我們的策略就是每一次回調(diào)都值得買入,推薦有業(yè)績(jī)、又處在行業(yè)龍頭的公司;對(duì)港股偏樂(lè)觀。

  5、 國(guó)內(nèi)貨幣偏緊,經(jīng)濟(jì)基本面尚可,金融去杠桿背景下對(duì)債券市場(chǎng)偏謹(jǐn)慎。

  以下為訪談文字實(shí)錄:

  1、國(guó)泰基金宏觀分析師張容赫:去年下半年開(kāi)始,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的形勢(shì)有所穩(wěn)住,大家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)走勢(shì)有了分歧,有些覺(jué)得是經(jīng)濟(jì)下滑的一個(gè)中繼,有些覺(jué)得是新周期的展開(kāi),對(duì)這個(gè)問(wèn)題您怎么看?

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平:我們15年時(shí)候?qū)χ袊?guó)經(jīng)濟(jì)提過(guò)一個(gè)判斷,就是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)是L型,我們處在經(jīng)濟(jì)增速換檔的探底期,大家看16、17年都是6.7%,經(jīng)濟(jì)處在探底的過(guò)程。

  我們對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總的判斷,是處在L型的一橫,這是第一個(gè)判斷;第二個(gè)判斷大家會(huì)看到未來(lái)所謂的“新5%比舊8%好”,因?yàn)楣┙o的出清和需求的復(fù)蘇,企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)恢復(fù),尤其是龍頭企業(yè)的利潤(rùn)。繼經(jīng)濟(jì)L型之后,最近我們有一個(gè)最新的觀點(diǎn)叫“新周期”,“新周期”是對(duì)未來(lái)一兩年國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)大的判斷。

  2、國(guó)泰基金宏觀分析師張容赫:今年貨幣政策取向是大家非常關(guān)心的問(wèn)題,去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,對(duì)今年貨幣政策定位是穩(wěn)健中性,而今年實(shí)際從業(yè)者感受有偏緊的趨勢(shì),央行行長(zhǎng)周小川最近的講話中談到全球大的貨幣寬松周期要結(jié)束了,對(duì)此您怎么看?

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平:對(duì)今年的貨幣政策,我有兩點(diǎn)判斷:第一,今年貨幣政策方向肯定是偏緊的,邊際上是收緊的。原因主要是美聯(lián)儲(chǔ)在加息,國(guó)內(nèi)又在去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)匯率、控房?jī)r(jià),所以今年貨幣政策肯定不會(huì)在邊際上再放松。從基本面角度,經(jīng)濟(jì)L型企穩(wěn),經(jīng)濟(jì)上也支撐貨幣政策邊際上收緊。

  第二個(gè)判斷,今年貨幣政策又不會(huì)大幅收緊。中國(guó)經(jīng)濟(jì)剛剛從衰退走向略微弱復(fù)蘇,不具備條件大幅收緊,今年又是政治周期年,比較特殊,政策上有維穩(wěn)的需要。

  3、國(guó)泰基金宏觀分析師張容赫:去年四季度以來(lái),特別是今年初起,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆都是超出預(yù)期的,這樣的火爆下,北京等很多城市都相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策,您怎么看待現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況?

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平:對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),我們?cè)?5年有一個(gè)預(yù)測(cè),提出一線城市房?jī)r(jià)翻一倍。房地產(chǎn)研究要講邏輯,房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判斷某個(gè)地區(qū)未來(lái)的房?jī)r(jià)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),問(wèn)三個(gè)問(wèn)題答案就出來(lái)了:第一,該地區(qū)人口未來(lái)會(huì)流入還是流出?第二,它的土地供應(yīng)會(huì)增加還是減少?第三,貨幣松緊程度如何?這決定了我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看法。

  人口流入的地方,房地產(chǎn)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是有需求支撐的;中期看土地,如果人口流入,你還不供地,那么這個(gè)地方房?jī)r(jià)是有壓力的;短期因?yàn)槔省⒏軛U調(diào)整,會(huì)使得居民購(gòu)房支出提前或者推遲。

  所以,對(duì)現(xiàn)在的這一輪房地產(chǎn)上漲,我們的建議很簡(jiǎn)單,除了要擯棄過(guò)去二十年限購(gòu)、限貸、限制土地供給的房地產(chǎn)調(diào)控,應(yīng)當(dāng)盡快建立長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制核心有兩個(gè),供地和房產(chǎn)稅,只有這樣才能實(shí)現(xiàn)總書(shū)記在去年提出的“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位。當(dāng)然還有城市規(guī)劃,我們也需要盡快完善,比如盡快確立大都市圈戰(zhàn)略,盡快建立人地掛鉤的用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

  4、國(guó)泰基金宏觀分析師張容赫:下一個(gè)問(wèn)題是關(guān)于人民幣匯率的。今年年初以來(lái)人民幣貶值有所緩和,您怎么看待今年美聯(lián)儲(chǔ)比較強(qiáng)的加息周期下人民幣的走向?

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平:人民幣匯率走勢(shì)取決于兩個(gè)方面:一是美元,另一個(gè)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì),就是我們的資產(chǎn)回報(bào)率。

  目前看,美元還在大的強(qiáng)勢(shì)周期里,美國(guó)經(jīng)濟(jì)在加速,美聯(lián)儲(chǔ)加息也在提速。15、16年美聯(lián)儲(chǔ)加一次息,現(xiàn)在大家預(yù)計(jì)今年要加三次,三月份就加了一次,明年市場(chǎng)預(yù)計(jì)也是加三次,兩年下來(lái)要加6-8次,美元還在強(qiáng)勢(shì)周期里。

  第二個(gè)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì),國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)取決于貨幣政策、我們的改革和市場(chǎng)自發(fā)的出清和調(diào)整。最近人民幣出現(xiàn)企穩(wěn)跡象,主要是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好,央行也進(jìn)行了一些利差的補(bǔ)償。短期匯率走勢(shì)我們認(rèn)為能夠走穩(wěn),下半年如果美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期加息,可能會(huì)給我們一定的壓力,當(dāng)然這也取決于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)弱??偟膩?lái)說(shuō),我們對(duì)今年,或者說(shuō)未來(lái)一段時(shí)間的中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是有信心的,所以人民幣匯率今年大幅貶值的壓力是不存在的。

  5、國(guó)泰基金宏觀分析師張容赫:基于前面談到的問(wèn)題,您對(duì)2017年的A股投資有哪些建議,您覺(jué)得機(jī)會(huì)會(huì)在哪里?去年開(kāi)始大家對(duì)港股的關(guān)注度也越來(lái)越高,對(duì)港股您怎么看?

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平:對(duì)今年A股市場(chǎng),我們?cè)谀瓿踔贫ㄒ粋€(gè)策略叫“曙光乍現(xiàn)”。我們認(rèn)為今年A股市場(chǎng)是可為的市場(chǎng),會(huì)有結(jié)構(gòu)性行情。從估值體系角度來(lái)說(shuō),今年無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率很難下降,風(fēng)險(xiǎn)偏好很難大幅起來(lái),行情可能不是靠分母推動(dòng),而是靠分子。所以我們推的方向主要是業(yè)績(jī)超預(yù)期的,無(wú)論成長(zhǎng)、價(jià)值、周期,都推薦有業(yè)績(jī)的公司,尤其是有業(yè)績(jī)、又是處在行業(yè)龍頭位置的。因?yàn)楣┙o出清,這類公司會(huì)受益,相對(duì)而言更建議投資者去關(guān)注。

  今年A股可能會(huì)是震蕩向上,有基本面支撐。我們的策略就是每一次回調(diào)都值得買入。不過(guò)由于是存量博弈,到了阻力點(diǎn)位,市場(chǎng)往往會(huì)有一定調(diào)整,但是基本面是很好的。對(duì)港股,從去年以來(lái)我們一直是偏樂(lè)觀的,邏輯主要是因?yàn)楦酃上鄬?duì)估值便宜,隨著深港通、滬港通推動(dòng)資金南下,而且上漲的股票大多與中國(guó)經(jīng)濟(jì)有關(guān),基本面也在好轉(zhuǎn),所以對(duì)港股偏樂(lè)觀一些。

  6、國(guó)泰基金宏觀分析師張容赫:您從政府部門離職到賣方研究工作后,旗幟鮮明的提出了一些非常有力度的口號(hào),比如“新5%比舊8%好”、“5000點(diǎn)不是夢(mèng)”……這些犀利的觀點(diǎn)最終都得到市場(chǎng)認(rèn)證。在廣大投資者眼中,您是一位非常有傳奇色彩、英雄色彩的分析師,能不能分享下您的轉(zhuǎn)型之路?

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平:無(wú)論在體制內(nèi)還是體制外,無(wú)論是以前做處長(zhǎng),還是現(xiàn)在做經(jīng)濟(jì)學(xué)家,對(duì)我來(lái)說(shuō),人生的路途一直是在學(xué)習(xí),人生是心靈的偉大旅程。來(lái)到市場(chǎng)上以來(lái),我是不斷地在向市場(chǎng)進(jìn)行學(xué)習(xí),商業(yè)研究和公共政策研究不太一樣,雖然老本行都是做宏觀。商業(yè)研究更講究前瞻性,所以我們90%的精力都在思考關(guān)于未來(lái)的事情,比如經(jīng)濟(jì)、政策、大類資產(chǎn)的未來(lái),一直保持學(xué)習(xí)的狀態(tài)和態(tài)度。

  第二,像道家和佛學(xué)所講的,心內(nèi)無(wú)一物、心外無(wú)一物,不要有執(zhí)念。觀點(diǎn)的對(duì)錯(cuò)并不重要,最重要的是在做任何判斷之前不要有任何壓力,人最好的狀態(tài)就是能夠保持心內(nèi)無(wú)一物、心外無(wú)一物的狀態(tài),無(wú)為而無(wú)不為的情況。

  7、國(guó)泰基金宏觀分析師張容赫:您覺(jué)得2017年,對(duì)投資者來(lái)說(shuō),股票、債券、房地產(chǎn)等大類資產(chǎn),從預(yù)期收益率來(lái)看應(yīng)該怎樣排序?

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平:這涉及到對(duì)大類資產(chǎn)的預(yù)測(cè)和判斷,過(guò)去兩年多我們?cè)诖蟮呐袛嗌蠜](méi)有犯什么方向性錯(cuò)誤,但是小的波動(dòng)也不是每次都對(duì),這點(diǎn)我客觀承認(rèn)。不過(guò)有一點(diǎn)要強(qiáng)調(diào)的,做宏觀、大勢(shì)研判最重要的是抓趨勢(shì),我不相信我們可以把每個(gè)短期波段都抓住,即使短期有曲折,但一定要在正確的方向上做正確的事。

  對(duì)今年大類資產(chǎn)也是按照這樣的思路來(lái)思考,大類資產(chǎn)包括股市、房市、債市、匯市、商品,對(duì)股市來(lái)說(shuō),今年過(guò)度悲觀肯定是錯(cuò)的,基本面是很好的,但因?yàn)槭谴媪坎┺?,所以每次到了阻力點(diǎn)位或者因?yàn)橛胸?fù)面情緒,都會(huì)有一些調(diào)整,但這些調(diào)整背后你會(huì)發(fā)現(xiàn)基本面沒(méi)有變,企業(yè)盈利在持續(xù)超預(yù)期,所以每次回調(diào)對(duì)那些確實(shí)有基本面支撐的、業(yè)績(jī)超預(yù)期的股票都是買入的機(jī)會(huì),我們的策略是“每一次回調(diào)都值得買入,每一次回眸都令人心動(dòng)”。

  對(duì)債券市場(chǎng),我們還是偏謹(jǐn)慎一些,主要原因是美聯(lián)儲(chǔ)加息,國(guó)內(nèi)貨幣是偏緊的,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面還是不錯(cuò)的,對(duì)債券市場(chǎng)還是偏謹(jǐn)慎。再講一個(gè)去杠桿的邏輯,畢竟債券市場(chǎng)牛了兩年半了,半年就能重新開(kāi)啟新一輪行情嗎?這里面還有多少杠桿沒(méi)有去化,再加上MPA考核等等,所以我們希望大家要留意一下。

  對(duì)匯率市場(chǎng),我覺(jué)得匯率市場(chǎng)短期能夠穩(wěn)住。

  對(duì)房地產(chǎn)大家分歧比較大,關(guān)鍵看能不能建立長(zhǎng)效機(jī)制,如果能建立長(zhǎng)效機(jī)制,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有轉(zhuǎn)機(jī),能夠持續(xù)健康發(fā)展,如果不能建立長(zhǎng)效機(jī)制,只用短期行政手段調(diào)控,恐怕只能有短期效果,這是我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看法。


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