今天,一個房地產(chǎn)行業(yè)的大利空來了,但是很多人都沒有注意到,這個大利空不是各個城市的行政性限購、限貸調(diào)控政策,而是從根本上釜底抽薪的政策,對房地產(chǎn)的沖擊更大。
今天銀監(jiān)會發(fā)布了一個重要制度《商業(yè)銀行押品管理指引》,其中有關(guān)規(guī)定,最重要的是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的指引規(guī)定。
該指引制度最重要的核心內(nèi)容是,商業(yè)銀行發(fā)放貸款時,應(yīng)該全面評估債務(wù)人的償債能力,避免過度依賴抵押物,而應(yīng)當以現(xiàn)金流作為第一還款來源。
該指引還要求將押品分為金融質(zhì)押品、房地產(chǎn)、應(yīng)收賬款和其它類別,并確認抵質(zhì)押率上限,并根據(jù)實際情況進行動態(tài)調(diào)整。
1、這個指引如果嚴格執(zhí)行,對于商業(yè)銀行當今的貸款風(fēng)險評審模式?jīng)_擊很大,現(xiàn)在的貸款模式,主要是根據(jù)抵押物來進行的。
2、只要有房地產(chǎn)抵押,那么銀行貸款基本上會發(fā)放,不過是抵押率多少的問題而已。
3、這就導(dǎo)致了商業(yè)銀行忽視了第一還款來源,更多的風(fēng)險是靠抵押物的處理,這樣使得銀行的風(fēng)險越來越大。
同時,這樣又導(dǎo)致了另一個非常嚴重的后果,那就是銀行資金大量涌向了房地產(chǎn)領(lǐng)域,導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫越來越大。
1、企業(yè)和個人很難獲得貸款,除非你有房地產(chǎn)作為抵押,在這個前提下,企業(yè)和個人都會不計一切代價購買房地產(chǎn)。
2、獲得銀行貸款后,又會去購買房產(chǎn),以備未來貸款之需。
3、這樣一來,房地產(chǎn)抵押往往是貸款的決定因素,是貸款通過的首要因素,就使得銀行資金流出,不斷推高房地產(chǎn)價格。
尤其是2006年后,中國大量商業(yè)銀行上市,為了快速做大規(guī)模,快速提高利潤,他們都采取了大規(guī)??蓮?fù)制的貸款風(fēng)險評審方式,那就是房地產(chǎn)抵押貸款,因為這個簡單,可大規(guī)模復(fù)制。
于是這些年房地產(chǎn)貸款及其相關(guān)貸款暴增,房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升,只要房地產(chǎn)新增貸款保持增長,房地產(chǎn)價格就保持增長,因為是銀行貸款推高了房地產(chǎn)價格,而不是個人實際購買力推高了房價。
要改變這種情況,只有改變中國的商業(yè)銀行貸款風(fēng)險評估方法,放棄以抵押擔保為主的風(fēng)險評估模式,而是應(yīng)該轉(zhuǎn)到真正的第一還款來源也就是現(xiàn)金流上來。
之前郭樹清主席表示,商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款占到了所有貸款的百分之三十以上,這是一個很危險的數(shù)字,房地產(chǎn)貸款之所以占比如此之高,最重要的原因是房地產(chǎn)抵押貸款導(dǎo)致。
要降低房地產(chǎn)貸款所占貸款比重,降低系統(tǒng)性風(fēng)險,那么調(diào)整風(fēng)險評估方式就變得非常關(guān)鍵,降低房地產(chǎn)抵押的權(quán)重,重視現(xiàn)金流第一還款來源。
如果說前面的限購、限貸是短期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)的方法,那現(xiàn)在的調(diào)整商業(yè)銀行風(fēng)險評估方式則是從根本上減少銀行貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,抓中了重點和要害,對房地產(chǎn)的影響也就更大。
中國一個股市,大家都希望它漲,但卻總是跌,中國一個房市,大家都希望它跌一點,但它總是漲,這次史無前例的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,現(xiàn)在才真正找到感覺,開始漸入佳境,中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不起再一次失敗。無可奈何花落去,似曾相識燕歸來,小園香徑獨徘徊!