銀行：現在誰給剛需放貸，誰就是傻子！
近年來，隨著房地產的清理力度不斷加大，投資客的比例正逐步降低，剛需的比例逐步擴大。
剛需買房，特別是那些首套房且沒有任何貸款記錄的購房者應該被予以照顧，而在之前，的確是這樣操作的，各地銀行通常都有8折或者85折的貸款優(yōu)惠，但近半年來，剛需買房已經沒有任何優(yōu)勢可言。換句話說，現在買房不僅在房價上要吃虧，更得在月供上吃虧。銀行層面的理由好像也很充分，我吸收的存款本身成本就比較高，你不能讓我貼息給你貸款吧，哪有銀行家是這么放貸的？
這里面的原因很多，我認為其中一個很重要的原因是資金被擋在國內了。這個其實也沒辦法，不擋住更麻煩，但是擋在國內就得給點甜頭啊，甜頭哪里來，最明顯的是債市收益越來越高，大家買了房子，存款不夠，即使有點結余的也都買了理財產品，銀行只能找些理財產品借錢，現在普遍在4%左右，這些錢很多銀行爭，所以收益越來越高，但這點錢還不夠，銀行還得找央行借，央行給的錢也不便宜，最后就找同行借，同行借的成本更高了。一來二去，銀行的整體吸儲成本就高了，首套房還給優(yōu)惠，銀行也不想當冤大頭，什么為了樓市都是假的，其實都是銀行基于自身利潤考慮的。
你要說銀行不愿意給購房者放貸，那就是扯淡了，這段時間以來，不少熱門城市的購房者通過抵押房子獲得銀行貸款，這些錢最終流向了哪里？我不說大家也能感受到，全都是外圍的這些小城市，比如滄州、唐山、煙臺等地。以抵押房產申請消費貸的名義，最終還是買成了房子。銀行對這事心知肚明，但他們仍然愿意這么干，因為消費貸的利潤更高，是4.9%的1.2—1.3倍。
有銀行信貸口的就曾這樣直言不諱：“現在給剛需放貸，是放多少虧多少，誰給他們貸款誰就是傻子”。
作為開發(fā)商，當然也是不待見剛需的。
我最近聽到的一個故事，就明顯讓剛需著實尷尬的一回。事情是這樣的，我的一個哥們打算在北京外圍的某個縣城買套房子，真真正正打算過雙城生活的，興沖沖地跑到售樓處，但在售的樓盤實在是少得可憐，好不容易找到一個在排卡階段的項目，但門檻高的實在有點嚇人：驗資200萬，排卡需承諾二選一：買車位或簽精裝修合同。
且不談200萬的驗資門檻，這一條就已經殺死了所有剛需，買車位和簽精裝修合同也都是要花十萬至幾十萬的。本來首付就不多，還得額外掏這么多錢，還怎么買房呢？
開發(fā)商的底氣也很足，原因很簡單，現在是供應斷層階段，老房子賣完了，新房子上市還需要等待時間，而且不見得比現在的便宜。
對于剛需來說，這個樓市實在無解，都說樓市降溫了，但落實到購房體驗上，還是天壤之別。
中介對剛需到底是什么態(tài)度
中介對剛需倒不是排斥，只是沒有多少剛需買房了。核心城市中，從未買房的剛需，現在買不起，那些換房的也算剛需，但他們現在基本上都不換了，一換就是要準備8成首付，太不劃算。
沒有交易，中介現在在干嘛呢，據我們了解，不少中介開始為新房導流，而且不是本地的新房項目，二是周邊城市的新房項目，說是周邊，其實都還不算近。筆者最近就接到不少中介的電話，推銷的房子都變了，全都不在北京，而且他們知道你手里有房，直接開問你有沒有興趣再買一套。
這說明了什么， 現在行情太差，雖然成交量下來了，但市場沒有明顯松動，需求只是轉移至外圍更舒服的地方去了，這些地方房子不貴，還有利潤空間。中介現在重心在這里了。
話又說回來，房地產現在面臨新一輪悖論：
給剛需貸款的好處十分明顯，這是一種長遠考慮，他們一旦買房，就會成為樓市的定海神針，但從實際情況來看，剛需實際上是被拋棄的一群人，支付能力差，沒有多少資產可抵押，利率又是死的，銀行沒啥積極性。
但剛需長期拿不到貸款，銀行支持那些多套房的購房者，其結果必然導致房子越來越貴，而且速度越來越快，勢必會招致新的調整大招，到時候樓市壓力更大。要么不救，讓它崩掉，要么救，讓它上天，這兩種結構都不是我們想要的，但很顯然，現在各方都在朝著這個危險的方向走，特別是銀行。
房貸等了幾個月還沒放？很正常！
01
大概因為我是銀行記者出身的關系，朋友同學遠親近鄰，一到要辦房貸了，總是要打電話給我。今年以來我接到的最多的訴求，就是問我能不能去銀行那里問問、探探、催催，這房貸怎么這么久還沒放下來啊，能不能快點兒放??？
催辦者的苦水，那是各種各樣。
要遇到二手房交易，那房貸下不來急死人。這還過戶不過戶？不過戶是一天一個價了，過戶了，房貸生死未卜上家要愁壞了，尤其是遇到上家急等著錢用，尤其是上家等著這錢當他的首付去，他再要買一套改善型住房的，那一拖拖人家半年，真是要死要活的，這頭自己的房子出手了，那頭想入手的房子房價都漲上天了沒辦法買。我就見過上家因此，干脆找點茬把下家都給起訴了的案例。
即便是遇到買一手房的，不少買家也擔心銀行拖了這么久會不會有什么變化，有的還就因為這房貸問題，在違約責任有無的認定之間勞神勞心。
前兩天我正好跟著一群銀行的人到外地采訪，半路接了個電話：“天啊我的房貸都等了3個月了！3個月了！這貸款還放不放了啊？打電話問過去也不解釋為什么，就說叫我繼續(xù)等。你幫我想想辦法吧。”（此外他還抱怨了貸審。從審貸款環(huán)節(jié)就已經慢了。以前幾天搞定的事兒，輪到他，拖了三個禮拜。）
我旁邊正好有一個做個金的銀行人士在。大概是因為講電話的朋友嗓門太大的關系，我一掛掉電話，旁邊這位就冷冷嘟囔了一句：“才3個月急什么，現在等半年都是大有可能。”
02
為了忠人之托，我好歹還是替我這個朋友，去他辦貸款的那家股份制銀行那里問了問情況。結果發(fā)現，他的房貸，的確是還有得好等，在他前面還有兩批的貸款要放。
銀行那里，是按照房產抵押的他項權證辦理的時間先后，給貸款排了批次順序。我問，那放完所謂的“一批”要多久，對方答，說不準，一般一個月，但如果放著到一半額度又吃緊了，那就要再往后拖延，前面一批的最后幾名，也許就被拖到下一批次里。
說來說去，無非就是“額度緊”。
從去年底就開始緊，去年額度沒了就拖到今年頭。所謂“貸款放年頭、存款沖年尾”，好歹一年年頭額度還是松那么點兒的?？上ツ甑锥逊e過來的等貸戶一消化，有占了一大塊額度，后面的，就又開始逐批次往后擠壓了。
那是什么決定著額度呢？大的框架是，各支行上有分行，各分行上有總行政策；更重要的是國家政策導向，是托樓市還是抑泡沫，在這個導向背后，是央行和銀監(jiān)對各家行信貸投向虎視眈眈的眼睛。
03
粗的講完講細的了。本期“愉見財經”帶你知己知彼，從銀行的“計財”（計劃財務）邏輯出發(fā)，了解房貸的松緊都是為哪般？
我們以為簡簡單單一個房貸，在銀行的邏輯里，頭頂三頂帽子——
在貸種上，房貸是個金業(yè)務，屬于“零售貸款”；在頭寸期限上，房貸是“（中）長期貸款”；在投向分類上，個人房貸亦歸于“房地產類貸款”。
帽子一：
首先，個人房貸作為“房地產類貸款”，銀行是要講究“風控邏輯”的。
在這里的第一條風控邏輯，恐怕就是政策面。國家政策的支持與否，既影響了未來樓市升溫降溫的預期（樓市升降溫也影響著銀行房貸“抵押物”的價格），也一定程度影響了銀行的信貸投放方向決策。畢竟誰都不想當因放貸過猛而槍打的出頭鳥。（不信各位可以關注一下各地銀監(jiān)局定期在官網掛出的行政處罰令，自從房地產去杠桿擠泡沫的指揮棒一落，各地監(jiān)管對房地產類貸款的違規(guī)處罰明顯增多。）
因此，一家銀行，在總行層面，每年劃給房地產類貸款的額度是多少，是有一個總量控制的。然后這個總量再切割給各個分行。因此這些貸款可不是我們想象的：銀行有錢，想放多少就放多少。
剔除政策面不考慮，銀行還有出于自身經營要考慮的一套風控邏輯：就是要看資產質量。這一點恰恰也是我在采訪中遇到的最顯分歧的問題。
如果從已有數據出發(fā)，那個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類于銀行的低風險品種。從去年年報來看，絕大多數上市銀行的個人房貸不良率都是0.5%以下的，房貸基數大的大行們不良率都不到0.3%。比起全行業(yè)（銀監(jiān)會2016年4季度數據）1.74%的不良率，低好多。
這也是為什么，在去年所謂“資產荒”、銀行找不到好的貸款企業(yè)的時候，把大量額度都挪去了房貸上頭。具體分析請見“愉見財經”去年的年度力作《誰是“房貸王”？》
可是，風險畢竟不能只是靜態(tài)地看。風險是具有滯后性的。
假設某日房價上漲速度被拖緩或是停止上漲，又或是某地房價開始下跌的話，那么在銀行的話語體系里，房價的下跌就直接意味著“抵押物貶值”，也意味著高杠桿的炒房者或將開始違約。類似于溫州地區(qū)曾經出現過的“棄房”現象就是警鐘。
因此，銀行是講求信貸結構的。信貸投向是不能過于集中的。否則就會隱匿某種系統(tǒng)性風險。
除了抵押物價值有變化的風險，有資產處置經驗的銀行人士向“愉見財經”解釋過后續(xù)抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。從目前經驗來看，房貸壞賬后房產進入拍賣程序，往往第一次拍賣、甚至第二次拍賣都會流標?！傲鳂撕?，第二次拍就要打8折賣，第三次再打8折?！?/span>
而這還沒有算進另兩個“貓膩”。第一個“貓膩”是在一些監(jiān)管不嚴的地方，房產在申請貸款時，會出現一些買通評估方使估值虛高的情況，在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的；第二個“貓膩”是一旦樓市向好，就會有一些非房貸名義的貸款，比如消費貸等，實際資金用途也是購房。這兩樣，都一定程度擴大了房貸風險。
雖然我也知道，在現在這種樓市高溫天里說風險，很多人是聽不進的。但銀行有銀行的腦袋，他們雖然也會為了頂起資產規(guī)模和利潤而一窩蜂放房貸，但同時也該懂得未雨綢繆。
帽子二：
其次，個人房貸作為“零售貸款”，銀行是要講究“資金定價邏輯”的。
說人話，銀行也是要賺錢的。
你去一個支行申請個人房貸，獲貸的先決條件是他“有米下炊”，即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什么有些銀行會“壓貸”？問題就出在了額度上。
他的額度哪里來？說白了就像“拍賣”一樣，總行每年放出零售條線的額度大盤子，各個分行進行出價，出價高的得到更多額度。其中“價格決定論”顯而易見。
順著這一資金定價邏輯，有3個銀行不愿告訴你的秘密，你在貸款時必須心里有數。
第一個秘密，是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時“拍賣”式的定價，會被轉嫁給客戶。當你的客戶經理告訴你“排隊等一等”時，你或許不知道，在你前頭“插隊”的情況時有發(fā)生——
比你原本該排在哪里更重要的是，第一，你是不是這家銀行本身的高凈值、理財VIP，換句話說，你這個客戶本身給銀行創(chuàng)造了多少利潤；第二，如果是一手房，那么這個樓盤的開發(fā)商是不是這家銀行的貸款客戶，也得看；第三，就是你愿意接受上浮多少的房貸利率。
稀缺的額度資源，往往被出價（或隱性創(chuàng)利）高者得。
第二個秘密，是“遞延效應”。剛剛前頭我們已經降到了“年尾貸款難、年頭貸款易”的邏輯了，因為從收益角度考量，銀行會把稍多的貸款資源放去年頭，而市場需求旺盛的年份，不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺，零售額度亦不例外。
第三個秘密，是有些朋友在抱怨的，銀行房貸已經悄然開始漲價了。比如在上海，雖然銀行會口頭上告訴你首套房9折利率還是在，但實際上能拿到的人已經變少了，很多銀行最低其實已經是95折或是基準了。比如在北京，有些銀行實際批出的二套房貸利率，已經悄然從基準到了上浮20%。
對于這個秘密，我想告訴你銀行的算盤，他們有他們想維系利差的無奈。從行業(yè)來看，在負債端，利率市場化的逐步深化、加上互聯網金融強大吸存能力的“攪局”，銀行獲得儲蓄/存款的成本已經越來越高。坦白說，要不是去年其它部類的貸款越來越難放，銀行們才不至于做那么多房貸，因為做房貸賺頭是很少的。
我們知道去年銀行的那些高成本負債（比如吸收金融同業(yè)的協議存款），價格是不低的，有的超過3.5%、有的超過4%吧？而這還不是銀行的放貸成本，因為還要計入我們算大數20%的不產生收益的存款準備金，由此，如果我們武斷地盯著那些高成本負債來算（當然銀行的綜合負債成本沒那么高），那實際的成本：4%÷0.8也就是5%，3.5%÷0.8也就是4.375%。拿著這一類的實際負債成本，在去看看放房貸中長期貸款基準利率也就4.9%，如果還打個9折變成4.441%，那銀行簡直在做義務勞動了。
這個秘密之下，銀行也有了“貸款種類間再平衡”的訴求，你看以前對公貸款好放的時候，顯然銀行對于對公貸款、尤其是其中的中小企業(yè)貸款更具議價能力，更多的頭寸就可能被調整過去。
當然如果企業(yè)不景氣，那個人房貸對銀行而言，就變成了微利也是利、蚊子腿也是肉了。好歹，不良率低嘛！
帽子三：
最后，個人房貸作為“中長期貸款”，銀行是要講究“流動性管理邏輯”的。
銀行經營需要通盤考慮，除了資金定價和貸種平衡的邏輯，計財還需要把控“流動性”問題，因此在貸款期限上，每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。
說人話。你可以把這想象成你自己理財，比如你有100塊錢，可以用30元投長期國債、20元投5年期信托、剩下的一半投資股票一半存?zhèn)€活期，需要備足容易變現的資產來應對生活急需。銀行也是這樣控制期限平衡的，房貸屬于不能短期變現調整頭寸的資產。
而零售貸款中長期資產的盤子，在去年銀行放了那么多房貸之后，如果要從流動性角度掰掰手指頭，那部分份額已經趨于飽和。
和期限一并考量的另一個計財邏輯是“集中度”管理，資產要分散在幾個籃子里，就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票、或都拿去投黃金一樣。而另一個尷尬的現實是，長期資產中流向房地產的集中度也過高了。
總結上面種種的：推力與拉力綜合形成的張力，要銀行現在還像去年那樣敢敢放房貸，是不可能的了。