近日，國土資源部和住建部聯(lián)合制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，稱為構(gòu)建購租并舉的住房體系，確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
按照方案的描述，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的好處有三：一是可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；二是有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；三是有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。除此之外，通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。
但是，這個文件發(fā)布之后，引發(fā)了一些專家和自媒體標(biāo)題黨的狂歡，什么“樓市又出王炸，房價將大跌”等等吸引眼球的廉價賣笑標(biāo)題充斥著各個媒體。在一個觀點極其掉價的時代，只要為了吸引閱讀和眼球，知識分子真的連最起碼的底線都不要了。筆者最近因為身體及其他諸多原因，沒有對房地產(chǎn)市場出臺的一些政策發(fā)文解讀，但看到這么多誤導(dǎo)市場和公眾的文章，忍著身體的不適出來說兩句。
利用集體建設(shè)用地搞租賃房試點的最大價值和意義究竟在哪里？我想告訴大家的是，不管這個試點有多少意義，但唯一不可能的意義是導(dǎo)致房價大跌，因為房價大跌從來都不是政策的選項。從去年的“9.30”開始調(diào)控，到今年的“3.17”樓市畫風(fēng)大變，中國房地產(chǎn)無論是政策和市場的天都變了，但我一直強調(diào)，不管政府出臺什么樣的政策，都不會真的打壓房地產(chǎn)，而是防止房價暴漲之后引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險，防風(fēng)險、穩(wěn)定市場從來都是政策極力推動的目標(biāo)。
集體建設(shè)用地搞租賃房試點，最大的好處在哪里？正常的邏輯是，集體建設(shè)用地相對于國有建設(shè)用地，首先是便宜，這樣可以讓房租穩(wěn)定在一個可以接受的水平，避免出現(xiàn)國有建設(shè)用地搞租賃房，房租居高不下的尷尬。但這和房價真的沒有關(guān)系，試點的13個城市，除了沈陽房價相對平穩(wěn)，其他城市都經(jīng)歷了2016年房價的暴漲，集體建設(shè)用地少量的入市，并不會對這些城市的房價造成實質(zhì)性的沖擊。那些動輒某個舉措會引起房價大跌的觀點不僅天真，更是無恥。在房地產(chǎn)市場上，迎合民眾痛恨高房價的心理，說一些民眾愛聽的動輒預(yù)測房價要大跌的話的人，是最沒有道德的。在高壓政策下，一些城市的房價會出現(xiàn)調(diào)整，但這和集體建設(shè)用地搞租賃房試點沒有半毛錢的關(guān)系。
當(dāng)然，我看到一些觀點認(rèn)為，利用集體土地搞租賃房試點，為“小產(chǎn)權(quán)房”的平反打開了政策之門。有關(guān)部門隨即立即辟謠：集體建設(shè)用地搞租賃房試點和“小產(chǎn)權(quán)房”完全是兩碼事，一個是合法合規(guī)，一個是違法違規(guī)。語氣極為嚴(yán)厲鏗鏘，這是可以理解的。因為真正可能導(dǎo)致房價大跌的恰好是“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正問題，而不是集體建設(shè)用地搞租賃房試點。過去多年圍繞“小產(chǎn)權(quán)房”問題，政策基本陷入停滯，除了劃定的觸碰幾條紅線的明確拆除之外，剩下的大量的小產(chǎn)權(quán)房究竟如何處理，仍然沒有明確的結(jié)論。甚至全國小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量究竟有多少，也是諱莫如深。筆者一直比較采信的數(shù)字是60多億平這個數(shù)字，如果這些“小產(chǎn)權(quán)房”真的絕大多數(shù)轉(zhuǎn)正，他們對整個房價的沖擊將是實實在在的，這也就是為什么有關(guān)部門第一時間澄清的奧妙所在。（原標(biāo)題：馬光遠(yuǎn)：集體建設(shè)用地建租賃房，房價會大跌？）