試點(diǎn)城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，可自行開發(fā)運(yùn)營，也可通過聯(lián)營、入股等方式，建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房”。
目前，業(yè)內(nèi)對(duì)該方案有幾大關(guān)注焦點(diǎn)：一是低成本、體量大的集體土地漸進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，能否對(duì)沖并實(shí)現(xiàn)高房價(jià)“軟著陸”；二是以低成本用地吸引市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與，建設(shè)規(guī)模化、配套完善的租賃住房，會(huì)不會(huì)契合新市民住房需求；三是繞過“征地”這個(gè)過去集體土地市場(chǎng)化的必經(jīng)環(huán)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)、同等入市，能否成為建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、同享城市化紅利的有效路徑。
集體土地入市，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這是黨的十八屆三中全會(huì)《決定》提出的改革目標(biāo)。其中特別強(qiáng)調(diào)，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)。
此后，本著同地同權(quán)的原則，集體土地入市的一系列改革展開，如全國多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開展存量集體建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓、“兩權(quán)”抵押（即承包地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押）、改革征地模式（縮小征地范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）等。但是，囿于土地的兜底功能、擔(dān)心“房地產(chǎn)化”、擔(dān)心資本侵害弱勢(shì)農(nóng)民利益等顧慮，改革始終是在現(xiàn)有征地模式下作技術(shù)性的修修補(bǔ)補(bǔ)。
近十幾年來，工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)，城市邊界往往出現(xiàn)“攤大餅”式的擴(kuò)張。通過征地補(bǔ)償、宅基地騰退，大城市外圍或城郊結(jié)合部通常有大量集體建設(shè)用地。比如，北上廣現(xiàn)有建設(shè)用地，國有和集體產(chǎn)權(quán)大約各占50%。2016年以來，大城市房價(jià)又上臺(tái)階，即便是外圍，商品房價(jià)格也出現(xiàn)較大漲幅。
在嚴(yán)格的土地用途管制下，加上房地產(chǎn)又是集體土地入市最大“禁區(qū)”，城郊結(jié)合部控制“房地產(chǎn)化”出臺(tái)了一系列舉措（如綠化隔離），導(dǎo)致相鄰的國有和集體土地出現(xiàn)了巨大的“級(jí)差地租”。土地巨大紅利的刺激，加上外來人口涌入，讓城郊結(jié)合部“小產(chǎn)權(quán)房”遍地開花。
由此也產(chǎn)生許多很嚴(yán)重的問題，如城市病突出、消防安全隱患嚴(yán)重等。在知名的蟻?zhàn)寰奂亍５韰^(qū)唐家?guī)X，試點(diǎn)公租房建設(shè)之前，由于其占據(jù)核心位置，造成區(qū)域交通常常癱瘓，而野蠻生長的“瓦片經(jīng)濟(jì)”也導(dǎo)致巨大安全隱患。
另一方面，點(diǎn)狀分布的集體用地和城中村，阻斷了土地成片利用和統(tǒng)一規(guī)劃，也阻斷了公共服務(wù)網(wǎng)狀鏈接，造成城市供地短缺和功能阻斷。更為嚴(yán)重的是，一邊是大城市供地完成率連年下降，一線城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期長，倒逼房價(jià)螺旋上漲，住房供應(yīng)嗷嗷待哺；一邊卻是城市周邊乃至城區(qū)又有大量閑置低效、違法使用、亂象叢生的供地、交易存在，農(nóng)民無法享受土地溢價(jià)紅利。
早在2010年，為緩解公租房建設(shè)在用地、資金上的壓力，國土部就批復(fù)北京、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)。（原標(biāo)題：李宇嘉：集體土地建租賃房是統(tǒng)一用地市場(chǎng)改革重大突破）