世茂今年在資本市場的開局不錯，在拿下80億的中票融資額度前，這家房企申請注冊的65億公募ABN也同樣獲得銀行間交易商協(xié)會的“綠燈”放行。在2017年過去三分之一時，世茂已經(jīng)攬下了145億的融資額度。
5月10日，世茂房地產(chǎn)(12, 0.00, 0.00%)披露其2017年第一期中期票據(jù)獲得銀行間交易商協(xié)會的《接受注冊通知書》，核準(zhǔn)日期為4月28日，獲批注冊金額80億，世茂也成為民營地產(chǎn)企業(yè)中首家獲批發(fā)行熊貓中票的。
世茂過去兩年的“慢增長”一度遭到資本市場的詬病，在將今年定義為“增長年”后，許氏掌舵的這家房企可謂火力全開，左手拿地，右手融資。
對這家曾經(jīng)排名前十的房企來說，今年的重點是要迎頭趕上，為此世茂房地產(chǎn)定下了800億的銷售目標(biāo)，相比去年全年增長17%。在融資方面，世茂希望將成本“紅線”壓在5.5%以下。
如果從成長性和財務(wù)穩(wěn)定的角度來說，許榮茂在地產(chǎn)復(fù)興的路上已經(jīng)整裝待發(fā)，而眼下的世茂與一年前的龍湖有些相似，都處于調(diào)整后的復(fù)蘇期。如今吳亞軍的龍湖，已經(jīng)以穩(wěn)健的姿態(tài)沖向千億陣營。
興業(yè)僑豐金融集團分析師何志忠向時代財經(jīng)表示，從中長期來說，世茂要達到龍湖現(xiàn)在的水平還有比較長的路?！笆烂唐诘匿N售復(fù)蘇沒有問題，但還要看中長期的土地儲備。如何在擴張的情況下不太增加負(fù)債率可能對世茂來說還需要幾年的時間。”
攬下145億融資大單
雖然這兩年在銷售上落人之后，但世茂在融資上的創(chuàng)新卻迥異于其在規(guī)模上的“追趕者”角色。從首單物業(yè)費收益權(quán)資產(chǎn)證券化到首單購房尾款資產(chǎn)證券化，乃至去年完成的全國最大規(guī)模的酒店資產(chǎn)證券化，世茂在融資創(chuàng)新上似乎總是先人一步。
包括近期申請注冊的65億ABN同樣是銀行間市場首單商業(yè)地產(chǎn)公募資產(chǎn)證券化項目，加上此次獲批注冊的80億熊貓中票，世茂已經(jīng)在短短的半個月內(nèi)獲得了145億的融資額度，為地產(chǎn)的復(fù)興之路開了一個好頭。
在公司債遭到“封鎖”后，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)中票市場的勢頭有所升溫。不過，在近期市場波動較大的情況下，萬科、金地等龍頭房企都選擇了取消中票的發(fā)行，世茂也成為目前為數(shù)不多成功獲批注冊的房企。
根據(jù)最新財務(wù)數(shù)據(jù)核算，世茂房地產(chǎn)可注冊的中票金額約為250億，此次獲批的80億可在中國銀行(3.86, 0.06, 1.58%)間市場分兩年發(fā)行，由招商銀行(21.45, 0.60, 2.88%)和招商證券(11.84, -0.02, -0.17%)共同承擔(dān)。至于熊貓中票發(fā)行的具體時間表，世茂房地產(chǎn)有關(guān)人士向時代財經(jīng)表示，還需要等待合適的市場窗口。
“上述80億的中票發(fā)行后大部分將用于置換債務(wù)，以降低世茂整體的融資成本。另外，剩余額度可分批注冊，逐步發(fā)行，給世茂提供融資保障?！?/p>
世茂房地產(chǎn)2016年年報顯示，截至去年底，其總借貸為669.44億，當(dāng)中一年內(nèi)到期的銀行借貸和票據(jù)總額為177.56億，在總借貸中的占比為27%。今年2月，世茂提前償還了一筆金額達8億美元的 2020年到期優(yōu)先票據(jù)，該筆票據(jù)的息率為6.625%，高于世茂去年的平均融資成本5.5%。目前，世茂尚有三筆高息境外票據(jù)尚未贖回，總額17億美元，利息分別為8.125%和8.375%。
為了降低財務(wù)成本，世茂頻頻上演發(fā)行低息債置換高息債的“財技”。在去年永續(xù)債發(fā)行成本較低的情況下，世茂也發(fā)行了金額為45億的永續(xù)債，適時地置換了當(dāng)年的高息融資。
上述世茂房地產(chǎn)人士向時代財經(jīng)透露，隨著資本市場的開放，世茂還將圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)并結(jié)合自持性商業(yè)酒店物業(yè)的多業(yè)態(tài)發(fā)展，研究探索適宜的融資產(chǎn)品，包括車位、庫存房等。
何志忠指出，世茂開年后的大手筆融資亦是未雨綢繆。“世茂過去兩年的營運方向是去庫存，在買地和資本開支方面比較保守，今年世茂恢復(fù)擴張策略，雖然暫時買地動作沒有很多，但趁國內(nèi)利率不是很高的時候先拿錢，儲備資金也是比較正常的，如果有機會的話再大手筆買地”。
許氏的地產(chǎn)翻身仗
如果不是兩年前的主動降速調(diào)整，現(xiàn)在的世茂恐怕已經(jīng)步入了千億陣營，如今定調(diào)800億的世茂正走在地產(chǎn)復(fù)興的路上。800億元，甚至1000億對世茂來說，并不是陌生的數(shù)字，在2014年這家房企就曾提出過800億的銷售目標(biāo)，而它的千億設(shè)想更是在2012年就埋下了。
從681億到800億的跨越是世茂地產(chǎn)復(fù)興的開始，許氏將2017年定義為世茂增長年，這家房企不但要實現(xiàn)規(guī)模的突破，也希望毛利率有所提升。世茂房地產(chǎn)副主席許世壇在3月份的業(yè)績會上就透露，未來兩年世茂毛利率目標(biāo)是30%，凈利率則要維持在15%。
整裝待發(fā)的世茂與一年前的龍湖如出一轍，2014年龍湖開始“去存貨”、“控成本”和“擴合作”，兩年的調(diào)整期過后，龍湖在2016年進入復(fù)蘇期，881億的銷售額創(chuàng)下歷史新高，同比增長61.6%。而在2017年的前四個月，龍湖的銷售已經(jīng)達到600億，同比翻了兩倍，完成今年1100億的目標(biāo)已經(jīng)是大概率事件。
許氏的地產(chǎn)復(fù)興或許可以從龍湖的身上看到相似的路徑，不過世茂要走的路可能會更長，“世茂和龍湖過去兩三年都在講去庫存，方向上是差不多，但龍湖的布局更加偏重一二線城市。短期來說，世茂實現(xiàn)17年和18年的銷售復(fù)蘇還是可以，但中長期來說要達到龍湖現(xiàn)在的水平還有比較長的路?！?。
“世茂銷售復(fù)蘇沒有問題，但還要看中長期的土地儲備。如何在擴張的情況下不太增加負(fù)債率可能對世茂來說還需要幾年的時間。”
雖然在世茂的經(jīng)營信條中，利潤重于規(guī)模，但許氏也并非對規(guī)模毫無訴求。在經(jīng)歷一輪洗牌之后，世茂已經(jīng)從銷售排行榜的前十落入第二陣營，許氏提振規(guī)模的決心被投資者看在眼中。備戰(zhàn)800億的“第一役”，世茂準(zhǔn)備了1333億的貨源，只需按照60%的去化就能完成目標(biāo)。截至四月底，世茂已經(jīng)完成了268億，同比增長56%。
在追求銷售和盈利同步增長的路上，世茂還難以一蹴而就。過去兩年，在去存貨的基調(diào)之下，世茂雖然賣掉了不少“老大難”，但其竣工庫存的量仍然不小。2014年高峰期，世茂的竣工庫存達到了182.15萬平方米，這一數(shù)字在隨后的一年回落至130.24萬平方米。不過，截至2016年底，世茂的竣工庫存又升至145萬平方米，這當(dāng)中雖有“換倉”，但整體庫存體量亦不小。
這也意味著，未來世茂既要兼顧銷售增速，也要同步考慮庫存管理。同時，其眼下略顯“低效”的商業(yè)地產(chǎn)也是世茂未來捕捉更大盈利空間需要“補課”的一個方面。在世茂去年593億的營收中，來自投資物業(yè)的收入僅占比5.2%。
許氏顯然已經(jīng)意識到投資物業(yè)對未來世茂業(yè)績的補充作用，時代財經(jīng)獲悉，在三月的投資者會議上，世茂管理層提出希望商業(yè)板塊在未來5年有比較大的增幅，其中商業(yè)收入增長33%，酒店增長180%。其中商業(yè)EBITDA率由50%左右提升到60%，酒店EBDITA率由30%上升至35%。
在此基礎(chǔ)上，世茂五年后的商業(yè)和酒店收入將從2016年30.9億大幅上升到71億。更具體而言，世茂計劃五年后持有20個商業(yè)項目和10個辦公類項目，兩者規(guī)模合計200萬平方米，收入約30億。
隨著基本面的好轉(zhuǎn)，世茂開始優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)，這場“變革”始于引入華潤舊將吳凌華。世茂進入商業(yè)多年，但過去其產(chǎn)品線并不明確，吳凌華加入后的很重要一部分工作是要為世茂梳理出明確的產(chǎn)品線，厘清和明確目標(biāo)及路徑。吳凌華透露，梳理后的世茂商業(yè)將分為四條產(chǎn)品線。
何志忠稱，世茂過去兩年一直集中于去庫存，運營比較保守，基本沒有怎么在商業(yè)地產(chǎn)上進行投入，也沒有很進取的資本開支計劃，所以世茂商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)基本是原地踏步。