李晨懵了：融創(chuàng)大佬孫宏斌被范冰冰狂撩！
今年地產(chǎn)股漲勢(shì)喜人，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)位居漲幅榜首位，今年以來累計(jì)漲幅高達(dá)27%，完全碾壓恒指的17.61%，漲幅上也是僅此于今年漲勢(shì)如虹的科網(wǎng)股。
具體地產(chǎn)股漲幅榜上，內(nèi)房股雄踞前三。其中，中國恒大今年以來累計(jì)漲幅1.93倍，融創(chuàng)中國漲幅1.27倍，碧桂園累計(jì)漲幅1.12倍，其他如新城發(fā)展控股、龍光地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)漲幅也全部逾半倍。
前幾天我們還驚嘆于恒大、融創(chuàng)的暴漲行情，即使昨天融創(chuàng)還被指演繹逼空大戰(zhàn)，股價(jià)放量大漲，股價(jià)一度大漲14%，收漲12%。我們先不說融創(chuàng)是逼空上漲還是融創(chuàng)深度介入樂視版圖，但是就今天恒大與融創(chuàng)的雙雙重挫，讓我們不僅懷疑昨天真的是逼空演繹的上漲嗎？
內(nèi)房股炒完了？外資行輪流唱空恒大融創(chuàng)
恒大創(chuàng)今年以來最大跌幅 市值蒸發(fā)237億港元
首先，我們發(fā)現(xiàn)恒大不僅創(chuàng)下今年以來最大跌幅，而且市值也再次跌穿2000億港元，現(xiàn)市值1856億港元，與昨日2093億相比，一天直接蒸發(fā)237億港元。今日重挫11.24%，股價(jià)也不足15港元，20日均線被跌穿，后市股價(jià)還會(huì)跌嗎？
其次，我們發(fā)現(xiàn)今日恒大迎來兩個(gè)不利消息
一、摩通降恒大評(píng)級(jí)至“減持”。摩通亦發(fā)表報(bào)告指，恒大目前的估值難以維持，認(rèn)為集團(tuán)將受回購及處置損失影響，股東應(yīng)占資本及儲(chǔ)備將由440億元(人民幣下同)降至310億元；而集團(tuán)引入策略投資者，亦將令少數(shù)股東權(quán)益由350億元增至1050億元。恒大集團(tuán)(03333.HK)近期在資本市場的活動(dòng)，反映在岸投資者較離岸投資者，更愿意以高估值看待恒大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。雖然恒大的股價(jià)由今年起已經(jīng)上升兩倍，但認(rèn)為以現(xiàn)時(shí)市價(jià)成功配股前，這個(gè)估值都不會(huì)持續(xù)。
摩通又指，恒大凈負(fù)債比率并沒有即時(shí)改善，在整體資產(chǎn)計(jì)算，恒大的凈負(fù)債比率由432%降至183%，但以可歸屬資產(chǎn)計(jì)算，整體負(fù)債比率由777%升至795%，維持“減持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)5.2港元。恒大現(xiàn)報(bào)15.78港元，跌3.19%。
二、恒大聯(lián)姻未遂，投資者痛心疾首？自去年9月14日至今，深深房A因籌劃與恒大的重組事項(xiàng)停牌已有近9個(gè)月的時(shí)間。而公司此前承諾的披露重組預(yù)案時(shí)間表也是一拖再拖。在6月13日晚間，深深房A再度發(fā)布了一份擬延期復(fù)牌的公告。經(jīng)向深圳證券交易所申請(qǐng)，公司股票將自2017年6月14日起繼續(xù)停牌不超過一個(gè)月。
眾多投資者在苦苦等待之后，在5月13日依然未能等到深深房A與恒大的重組預(yù)案，取而代之的卻是另一份重組延期復(fù)牌公告。彼時(shí)，深深房A在公告中稱，預(yù)計(jì)在6月14日前披露相關(guān)重組預(yù)案。然而，現(xiàn)如今深深房A與恒大的重組預(yù)案卻仍然未能按時(shí)披露。
當(dāng)恒大的市盈率一度高達(dá)40倍，現(xiàn)在市盈率也在30倍以上的恒大還值得買嗎？
數(shù)據(jù)顯示，港股通資金持有中國恒大(03333.HK)平均成本價(jià)為6.77港元，持倉比例為2.9%，目前處于大幅浮盈狀態(tài)。內(nèi)地投資者隨時(shí)可以出逃。
根據(jù)路透一致預(yù)期，2017年預(yù)測公司凈利潤同比上升129%至116.57億。目前股價(jià)對(duì)應(yīng)未來12個(gè)月的動(dòng)態(tài)市盈率33.23倍。大行平均目標(biāo)價(jià)9.4港幣，最高20港幣，最低4.1港幣。截止2017年6月13日，共有21家機(jī)構(gòu)給出投資評(píng)級(jí)。其中，4家機(jī)構(gòu)建議強(qiáng)烈買入，5家機(jī)構(gòu)建議買入，6家建議持有，4家建議賣出，2家建議強(qiáng)烈賣出。
在21家機(jī)構(gòu)中，給予看好的有9家，給予看衰有6家，6家維持中性。大多數(shù)大行依然看好，但看淡比例開始增多，后市投資需謹(jǐn)慎。
融創(chuàng)只值3.4港元？逼空之后引燃輪番唱空
內(nèi)房股還值得買嗎，在恒大重挫的同時(shí)，另一只明星股融創(chuàng)中國在昨日暴漲12%后今日重挫7%。在昨天股市大漲后，市場一片分析融創(chuàng)中國大漲的原因，那今日的大跌又如何解釋呢？是融創(chuàng)股價(jià)接連升高后的高位回撤還是真的如瑞信所指只值3.4港元。
瑞信指融創(chuàng)乃北水推動(dòng)，業(yè)績也不見市場所說的理想。瑞信發(fā)表報(bào)告指，融創(chuàng)多日的升勢(shì)主要靠“北水”支持，但其2017年預(yù)測市盈率及市帳率已達(dá)64倍及2.2倍，而A股上市的發(fā)展商平均則為14.7倍及2.2倍。
該行相信，南向的投資者是看好融創(chuàng)的銷售情況，皆因集團(tuán)目前已完成全年銷售目標(biāo)92%。惟瑞信認(rèn)為，融創(chuàng)往績并不理想，加上其過于積極吸納土儲(chǔ)及拓展非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，料將對(duì)集團(tuán)的利潤率造成影響。該行維持對(duì)融創(chuàng)2017年至2019年核心利潤率僅1.7%至1.9%的預(yù)測，遠(yuǎn)遜于集團(tuán)預(yù)期10%。
值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，6月13日，港股通(深、滬)買入及賣出融創(chuàng)中國的金額共約5.84億港元，占總成交額10.85億的53.79%。其中凈流出2425萬港元。也就是說部分南下資金在獲利出貨。
融創(chuàng)中國未來股價(jià)走勢(shì)如何，是繼續(xù)下跌，還是回撤后繼續(xù)反彈？
興業(yè)證券（601377）：在行業(yè)集中度迅速提升的今天，
融創(chuàng)的管理組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)以及其所具有的行業(yè)并購整合能力和口碑是公司 的核心競爭力。根據(jù)彭博一致預(yù)期 2017、2018、2019 年 EPS
分別為 0.73、 1.30、1.85 港幣，對(duì)應(yīng) PE 分別為 17.7 倍、9.9 倍、7.0倍。
機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)：根據(jù)路透一致預(yù)期，2017年預(yù)測公司凈利潤同比上升13.4%至28.1億。目前股價(jià)對(duì)應(yīng)未來12個(gè)月的動(dòng)態(tài)市盈率18.89倍。大行平均目標(biāo)價(jià)8.5港幣，最高14.1港幣，最低3.4港幣。截止2017年6月13日，共有17家機(jī)構(gòu)給出投資評(píng)級(jí)。其中，1家機(jī)構(gòu)建議強(qiáng)烈買入，4家機(jī)構(gòu)建議買入，4家建議持有，4家建議賣出，4家建議強(qiáng)烈賣出。
根據(jù)路透預(yù)期融創(chuàng)短期投資需謹(jǐn)慎，后市看衰占據(jù)大行主流。
有網(wǎng)友調(diào)侃，恒大、融創(chuàng)紛紛遭外資行看空，恐怕和一個(gè)人有關(guān)，那就是范冰冰，因?yàn)樗麄兌荚?jīng)和范冰冰有過“密切”的關(guān)系。
恒大主席許家印與范冰冰一起出席活動(dòng)
融創(chuàng)主席孫宏斌與范冰冰一起出席活動(dòng)
當(dāng)然，上述觀點(diǎn)純屬網(wǎng)友開腦洞，博大家一笑，各位朋友不要當(dāng)真。
那么，認(rèn)真的問題來了，當(dāng)恒大融創(chuàng)輪流被唱空，內(nèi)房股還值得買嗎？
首先，我們總結(jié)下內(nèi)房股的利好
主要包括6個(gè)原因
一、大行不斷唱好； 二、內(nèi)地資金持續(xù)南下?lián)尰I內(nèi)房股；三、內(nèi)房企業(yè)不斷進(jìn)行增持或回購；四、內(nèi)房股整體估值低，利潤好；五、內(nèi)房股一二線漲幅收窄，熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向三、四線城市；六、內(nèi)地企業(yè)頻繁去港拿地，搶地王。
詳情請(qǐng)看：中國恒大漲23%，許家印身價(jià)增至1360億，揭秘內(nèi)房股暴漲之謎
接下來我們分析下，內(nèi)房股的不利消息
一、內(nèi)地行業(yè)政策依然處于高壓水平
近期行業(yè)政策依然維持高壓水平，十九大之前難有實(shí)質(zhì)性的放松。國土部、住建部集中換帥，新政出臺(tái)的概率大大增加，預(yù)期涉及行業(yè)基礎(chǔ)制度的改革。未來政策的不確定性給內(nèi)房股增加了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。
二、大行由唱好內(nèi)房龍頭到開始唱衰
摩通亦發(fā)表報(bào)告指，恒大目前的估值難以維持，恒大凈負(fù)債比率并沒有即時(shí)改善，在整體資產(chǎn)計(jì)算，恒大的凈負(fù)債比率由432%降至183%，但以可歸屬資產(chǎn)計(jì)算，整體負(fù)債比率由777%升至795%，維持“減持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)5.2港元。
瑞信認(rèn)為，融創(chuàng)往績并不理想，加上其過于積極吸納土儲(chǔ)及拓展非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，料將對(duì)集團(tuán)的利潤率造成影響。該行維持對(duì)融創(chuàng)2017年至2019年核心利潤率僅1.7%至1.9%的預(yù)測，遠(yuǎn)遜于集團(tuán)預(yù)期10%。下調(diào)評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)給予3.4港元。
三、內(nèi)地投資者獲利或出逃 內(nèi)房龍頭迎下跌風(fēng)險(xiǎn)
數(shù)據(jù)顯示，6月13日，港股通(深、滬)買入及賣出融創(chuàng)中國的金額共約5.84億港元，占總成交額10.85億的53.79%。其中凈流出2425萬港元。也就是說部分南下資金在獲利出貨。港股通資金持有中國恒大(03333.HK)平均成本價(jià)為6.77港元，持倉比例為2.9%，目前處于大幅浮盈狀態(tài)。
內(nèi)房股很大一部分原因來自于內(nèi)地資金推動(dòng)，內(nèi)房股融創(chuàng)、恒大目前處于浮盈狀態(tài)，不宜繼續(xù)增持，防止股價(jià)回撤風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)取的投資者不妨趁回調(diào)先行部署買入，然后等待回調(diào)再加倉。此類股份，記得停下10%的虧損作為止虧位。
四、內(nèi)房股屢創(chuàng)新高，估值已不算低
今年以來，內(nèi)房股迎來一波大漲行情，中國恒大今年以來已經(jīng)累漲1.93倍，融創(chuàng)中國累漲1.27倍，碧桂園累漲1.12倍，龍光地產(chǎn)累漲0.6倍，龍湖地產(chǎn)也漲近0.6倍。
其中，融創(chuàng)的估值目前已經(jīng)達(dá)2017年預(yù)測市盈率的64倍，市凈率2.2倍。而A股中的同行業(yè)的市盈率只有14.7倍，市凈率2.2倍，這顯然不合理。恒大市盈率也已達(dá)到33倍，這在香港估值已不可想象。值得注意的是，碧桂園市盈率15.1倍，龍湖地產(chǎn)等市盈率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于10倍，值得投資者關(guān)注。
在投資地產(chǎn)股方面的建議如下：
?、俟蓶|背景＼管理層優(yōu)秀的地產(chǎn)股是首選，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備、未來能拿到哪些資源都與股東背景和管理層決策能力關(guān)系密切。
②管理規(guī)范，品牌突出的房地產(chǎn)公司也是關(guān)注重點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)已經(jīng)是重要消費(fèi)品，而消費(fèi)品就要有突出的品牌。
③拿地模式獨(dú)特的公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，特別是能夠不用拼地王的房企。
?、芊康禺a(chǎn)公司的業(yè)績往往呈現(xiàn)極大的波動(dòng)性。這主要由行業(yè)特征決定的。在某一段時(shí)間往往沒有業(yè)績體現(xiàn)，或僅僅有預(yù)收賬款，而在收入可以集中確認(rèn)后，往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)績的表面巨增。所以，對(duì)待具體公司一定要認(rèn)真研究其經(jīng)營本質(zhì)，而不是僅僅看幾個(gè)表面數(shù)據(jù)。
興業(yè)證券投資建議：房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的上漲邏輯已經(jīng)發(fā)生變化。融資端全面收緊，行業(yè)體系的流動(dòng)性更多地依賴于需求端的銷售回流，去杠桿的大背景下外部資金進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的入口越來越窄。未來行業(yè)融資結(jié)構(gòu)預(yù)期更多以銷售為導(dǎo)向。銷售數(shù)據(jù)改善明顯、業(yè)績彈性較大的區(qū)域性房企同樣值得關(guān)注。
筆者建議，一方面建議持續(xù)關(guān)注行業(yè)龍頭，在市場集中度提升過程中預(yù)計(jì)維持超預(yù)期的銷售表現(xiàn)。同時(shí)延續(xù)港股內(nèi)房股的上漲邏輯以及龍頭房企品牌優(yōu)勢(shì)在三四線城市的表現(xiàn)，未來業(yè)績預(yù)期和估值水平有望繼續(xù)提升。
另一方面流動(dòng)性環(huán)境和房企融資端全面收緊的大背景下，關(guān)注現(xiàn)金流較為充裕的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)具有更高的自由度和投資選擇，配置型資金的青睞度預(yù)期提升。
內(nèi)房股投資后市需更加謹(jǐn)慎，像恒大、融創(chuàng)這種高估值并且不斷被大行唱淡的情況下，投資者宜等待回調(diào)再加倉。建議關(guān)注：世茂地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園等。
一、世茂房地產(chǎn)：業(yè)績靚麗、大和唱好、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)
1、銷售靚麗超預(yù)期，合約銷售復(fù)蘇進(jìn)展良好。截至2017年5月31日止5個(gè)月，該集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總額約為338.1億元，累計(jì)合約銷售總面積為204.6萬平方米，同比分別上升39%及18%，期間平均銷售價(jià)格為每平方米16521元。
2、大和升目標(biāo)價(jià)，上調(diào)至15.5港元。瑞信表示，毛利率改善將會(huì)是下一個(gè)正面增長引擎，過去兩財(cái)年由于去庫存關(guān)系，毛利率偏低。瑞信預(yù)計(jì)今財(cái)年上半年毛利率將由2016年上半年及下半年的28.2%及26.9%，回升至約30%。該行上修世房2017至2019年每股盈測1.1%至2.7%，并將該股目標(biāo)價(jià)由15.2元上調(diào)至15.5元，維持“跑贏大市”評(píng)級(jí)。
3、積極補(bǔ)充核心城市土儲(chǔ)：2016 公司積極補(bǔ)充核心一、二線城市的土地儲(chǔ)備，新獲取了25個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)獲得土地總建筑面積396萬平方米，權(quán)益土地款為302.5億元，平均土地成本為10994 元/平方米，主要位于杭州、南京、廈門、合肥、北京等核心城市。截止 2016 年末，公司的權(quán)益土地儲(chǔ)備面積為 3079 萬平方米，共擁有 132 個(gè)項(xiàng)目遍布全國 43 個(gè)城市，土地儲(chǔ)備平均成本為 3547 元/平方米，成本優(yōu)勢(shì)明顯。
4、世茂房地產(chǎn)，市盈率僅8倍，屬于估值倍低估的股票。興業(yè)證券表示，公司派息豐厚，股息收益率超過6%。估值方面，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2016年7倍PE，0.7倍PB，建議投資者關(guān)注。
二、龍湖地產(chǎn)
1、首入深港，完善全國布局：公司于5月16日以4.82億元人民幣拿下深圳鹽田區(qū)沙頭角一塊商業(yè)用地，占地面積3861.91平方米，規(guī)劃建筑面積13480平方米；另外，公司與合景泰富聯(lián)手以總價(jià) 72.3 億港元在香港九龍啟德獲取一塊住宅用地，占地面積9721平米，規(guī)劃建筑面積 5.3 萬平米，這是公司首次進(jìn)入深圳和香港。另外，共司今年還首次進(jìn)入了合肥，公司在全國的城市布局更趨完善。
2、積極增加儲(chǔ)備土地，夯實(shí)千億基礎(chǔ)：截至2017年4月底，公司通過公開市場拍賣/收購等方式一共獲取21個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到444.9萬平米，公司的權(quán)益建筑面積為 302.6萬平米，權(quán)益土地款為210.9億元，平均樓面地價(jià)僅為6969元每平米。公司積極的增加土地儲(chǔ)備，并增加重點(diǎn)城市的布局，為千億銷售夯實(shí)了基礎(chǔ)。
3、1-4月份合約銷售高增長：在限購限貸及限價(jià)的壓力下，公司4月份銷售依然表現(xiàn)靚麗，當(dāng)月合約銷售金額和面積分別為170億元和120.3萬平米，分別同比增長161和150%。截至2017年4月底，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額600.2億元，同比增200%，合約銷售面積402.8萬平米，同比增長184%，銷售均價(jià)為14901元每平米。已經(jīng)完成全年1100億元的銷售目標(biāo)的54.6%。
4、興業(yè)證券預(yù)測2017-2019年?duì)I收入分別為617.4、707.5和811.09億元，分別同比增長12.7%、14.6%和14.6%，歸屬上市公司股東核心凈利潤分別為92.0、105.6 和120.0 億元，分別同比增長18.5%、14.7%和13.4%。我們維持公司12 個(gè)月目標(biāo)價(jià) 17.30港元，相當(dāng)于NAV折讓 20%，對(duì)應(yīng)2017-2019年的9.9、8.6 和7.6倍PE，較價(jià)現(xiàn)仍然有29%的上升空間，維持增持評(píng)級(jí)。
三、碧桂園
2016年業(yè)績好于預(yù)期：2016 年公司營業(yè)收入1530.9 億元人民幣(下同)，
同比增長 35.2%，其中房地產(chǎn)（000736）開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為1481.8億元，同比增長35.4%，主要由于交付面積同比增長35.5%；毛利為322.4億元，同比增長 41.0%，毛利率為21.1%，較去年同期提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤為119.8 億元，同比增長22.3%，凈利率為7.5%，公司2016 年的全年業(yè)績好于預(yù)期。
2、合約銷售爆發(fā)式增長：2016年公司的合約銷售實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長，全年合同銷售金額約3088億元，同比增長120.3%；合同銷售面積約3747萬平方米，銷售均價(jià)8242 元每平米，同比增長26.6%。目前公司貨值充足，2017年可推售的貨值達(dá)到6163億元，全年目標(biāo)為4000億元，同比增長29%。
3、土地儲(chǔ)備豐富，加大一、二線布局：截至2016年末，公司覆蓋了中國28個(gè)省的 185個(gè)地級(jí)市，共計(jì)覆蓋456個(gè)區(qū)縣，覆蓋范圍廣闊，總土地儲(chǔ)備
面積達(dá)到1.25億平方米。2016年公司加大了一、二線城市的布局，以總代價(jià)1281億元收購了總權(quán)益面積6381萬平方米的土地，平均樓面價(jià)2008元/平方米，其中一、二線城市的金額占比 51%，另外位于一、二線城市周邊的三、四線城市的金額占比達(dá)到13%。從估值來看，公司目前股價(jià)對(duì)應(yīng)2016年12倍PE，考慮到公司目前的銷售體量以及高增速，公司的潛力巨大，建議投資者關(guān)注。
推薦閱讀：
展望：美聯(lián)儲(chǔ)加息后 下任美聯(lián)儲(chǔ)主席會(huì)是誰？
2021年無人駕駛汽車將進(jìn)入產(chǎn)業(yè)元年
公募參與港股通新規(guī):非港股基金股票資產(chǎn)最多50％能買港股
免責(zé)聲明：凡本站未注明來源為"財(cái)經(jīng)365"的所有作品，均轉(zhuǎn)載、編譯或摘編自其它媒體，轉(zhuǎn)載、編譯 或摘編的目的在于傳遞更多信息，并不代表本站及其子站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操 作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。