顏建國回歸，大大加強(qiáng)了與母公司中建集團(tuán)的聯(lián)結(jié)，一向?qū)Ｗ⒂谧≌?商業(yè)開發(fā)的中海地產(chǎn)開始進(jìn)入城鎮(zhèn)化、產(chǎn)城項(xiàng)目多元化領(lǐng)域。
自去年12月份顏建國掌舵中國海外發(fā)展有限公司(00688.HK)以來，這家老牌央企明顯加快了土地投資的步伐，不僅在公開土地市場動(dòng)作頻頻，也更多地聯(lián)合外部伙伴合作開發(fā)。
中海地產(chǎn)今年提出千億土地投資計(jì)劃，前五月，土地支出為343.91億，還有大量“彈藥”蓄勢待發(fā)。
與萬科、碧桂園等大型房企類似，中海地產(chǎn)也在加大收并購力度。今年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)下半年將出現(xiàn)更多的并購機(jī)會(huì)。
值得關(guān)注的是，從去年底以來，中海地產(chǎn)還大大加強(qiáng)了與母公司中國建筑(簡稱中建)系統(tǒng)內(nèi)部兄弟公司的業(yè)務(wù)協(xié)同與優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)了多元化投資新突破。
6月21日，中海地產(chǎn)與中建全資子公司中建方程、中建資本簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。同時(shí)，三方還就鄭州高新區(qū)項(xiàng)目簽署了合作協(xié)議。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，中建旗下主要包括專注在城市軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施投資業(yè)務(wù)的中國建筑基礎(chǔ)設(shè)施事業(yè)部，專注于城鎮(zhèn)成片土地綜合開發(fā)、城市更新業(yè)務(wù)的中建方程，以及推進(jìn)中國建筑“產(chǎn)融結(jié)合”戰(zhàn)略的中建資本及中建旗下各局等，通過與這些兄弟公司合作，中海地產(chǎn)開始介入城鎮(zhèn)化開發(fā)和產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域。
土地投資多元化
中海地產(chǎn)主席兼行政總裁顏建國在今年3月份的業(yè)績會(huì)上透露，中海在戰(zhàn)略目標(biāo)、拿地方式、管控模式等各方面都在進(jìn)行優(yōu)化，例如在投資方面，由于現(xiàn)在一線城市拿地會(huì)越來越困難，中海也會(huì)通過聯(lián)合拿地、適當(dāng)參與棚改進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式拿到一些地。
同時(shí)，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，中海地產(chǎn)還要求，將投資拿地列入城市公司的考核指標(biāo)，要求各城市公司采取更多樣化的投資手段，增加更多儲(chǔ)備土地。
這樣的投資思路顯然已被貫徹。去年12月起，中海地產(chǎn)緊抓歲末年初的土地市場機(jī)遇，在公開市場拿地速度明顯加快，迅速吸納了多宗優(yōu)質(zhì)土地。
根據(jù)公司公開資料顯示，去年12月至今年5月底，中?？傆?jì)斥資552.17億元在25個(gè)城市新增39宗土地，總建筑面積達(dá)921萬平方米。其中，今年前5個(gè)月新增土地儲(chǔ)備26宗，總建筑面積約610萬平方米，權(quán)益面積約508萬平方米。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，相比去年前五月新增的總建筑面積228萬平方米，今年前五月已實(shí)現(xiàn)168%的增長。同時(shí)，今年前5月的土地投資總額也同比增長約3.2倍。
而在業(yè)績會(huì)上，中海方面表示今年全年的土地投資額預(yù)計(jì)1000億。前5月，中海地產(chǎn)土地支出為343.91億元，完成率約為34.39%。
在土地規(guī)模迅速擴(kuò)張的同時(shí)，中海也不斷加大外部合作力度，積極聯(lián)合優(yōu)秀外部合作單位組成聯(lián)合體進(jìn)行土地投資。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前五月，中海地產(chǎn)已與龍湖、保利、首開、中糧等7家房企以及曲江文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)展開合作，先后在西安、北京、香港等地獲取了4宗地塊，總建筑面積約189萬平方米，支付權(quán)益地價(jià)超過60億元。
此外，今年上半年，中海先后與深圳國際、中集集團(tuán)、平安不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，未來有望在合作開發(fā)上實(shí)現(xiàn)新的突破。
介入產(chǎn)城融合
顏建國回歸帶給中海的新變化還包括，與母公司中建集團(tuán)的聯(lián)結(jié)大大加強(qiáng)，背靠母公司強(qiáng)大的資源，一向?qū)Ｗ⒂谧≌?商業(yè)開發(fā)的中海地產(chǎn)，開始進(jìn)入了城鎮(zhèn)化、產(chǎn)城項(xiàng)目的多元化領(lǐng)域。
為開發(fā)鄭州高新區(qū)的宅地項(xiàng)目，中海地產(chǎn)已與中建方程訂立協(xié)議，并成立了項(xiàng)目公司。該項(xiàng)目公司將由中海地產(chǎn)擁有65%股權(quán)，中建方程擁有35%股權(quán)。同時(shí)，根據(jù)約定，中建方程預(yù)計(jì)將在2018年年初將該項(xiàng)目注入項(xiàng)目公司。
據(jù)了解，該宗地塊是中建于去年12月28日拿下的高新區(qū)朱砦合村并城項(xiàng)目，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，占地面積約113.98畝，地上建筑面積約為19萬平方米。
在鄭州高新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)方案中，中建方程以在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，將其中一宗土地轉(zhuǎn)讓給中建方程與中海地產(chǎn)組成的合資項(xiàng)目公司，而中建資本負(fù)責(zé)在開發(fā)建設(shè)過程中提供融資貸款，實(shí)現(xiàn)三方合作共贏。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期各地的土地供應(yīng)規(guī)模加大，但資金審核力度趨嚴(yán)，這使得房企難以拿下優(yōu)質(zhì)的土地，因而實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的共享很關(guān)鍵。
更進(jìn)一步，中海與中建方程合作不僅是利用了系統(tǒng)內(nèi)部的土地資源獲取優(yōu)勢，還充分發(fā)揮了中建方程的城鎮(zhèn)化綜合建設(shè)之長，中海地產(chǎn)也因此介入了產(chǎn)城運(yùn)營。
中建方程是中建集團(tuán)于2014年1月組建成立的新型城鎮(zhèn)化投資公司，旨在向地方政府提供“一站式、系統(tǒng)化、全要素”的優(yōu)質(zhì)城鎮(zhèn)綜合建設(shè)服務(wù)。中建方程以土地成片開發(fā)和土地價(jià)值提升為核心業(yè)務(wù)。
目前，中建方程已在北京、上海、天津等15個(gè)一、二級(jí)城市投資運(yùn)營了30余個(gè)大型新型城鎮(zhèn)化綜合建設(shè)項(xiàng)目，并取得了可觀的成果。其中，西安徐家灣地區(qū)綜合改造項(xiàng)目和上海重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)項(xiàng)目分別入選國家級(jí)PPP示范項(xiàng)目庫和PPP創(chuàng)新工程重點(diǎn)城市名單，天津塘沽灣新城項(xiàng)目也入選了天津市示范小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)。
對(duì)于這次合作的意義，顏建國在簽約儀式上表示：“雙方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議是進(jìn)一步加強(qiáng)系統(tǒng)內(nèi)單位間的協(xié)同發(fā)展、合作共贏，通過積極融入中國建筑的大戰(zhàn)略、大體系，為中海發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間?！?/p>
在前述戰(zhàn)略合作中，還有一個(gè)機(jī)構(gòu)不容忽視。那就是中建資本。中建資本定位于中建的金融控股平臺(tái)，旨在為全集團(tuán)的投融資提供金融服務(wù)，并以自身為載體對(duì)外實(shí)施金融投資，獲取金融牌照，打造中國建筑唯一的金融業(yè)務(wù)板塊。同時(shí)也是中建深入推進(jìn)“產(chǎn)融結(jié)合”戰(zhàn)略，促進(jìn)主營業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中海與中建方程、中建資本的合作，通過發(fā)揮集團(tuán)內(nèi)部的拿地、建設(shè)工程、融資等方面的資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了對(duì)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取開發(fā)和建設(shè)，“符合中海當(dāng)前控制財(cái)務(wù)成本、企業(yè)發(fā)展提速等導(dǎo)向策略”。