繼以35.73億元人民幣,賺取毛利1.27億元出售上海虹口SOHO不足10天后,SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹7月6日表示,將會(huì)出售北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目。兩項(xiàng)目預(yù)計(jì)套現(xiàn)超105億。潘石屹為何要賣掉北京核心地段的核心項(xiàng)目,出售項(xiàng)目所得資金如何使用?這是否意味著潘石屹對(duì)樓市的看法發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。昨日,SOHO 3Q戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上,潘石屹對(duì)這些問題進(jìn)行了回應(yīng)。
光華路SOHO 2和凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的市值,據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)總計(jì)銷售額將超過105億元。若上述兩個(gè)項(xiàng)目在今年成功出讓,意味著從2014年開始,四年內(nèi),SOHO中國將通過銷售京滬兩地辦公物業(yè)套現(xiàn)超過340億元。
值得注意的是,光華路SOHO 2雖然是潘石屹轉(zhuǎn)型后首次欲整售的在京資產(chǎn),但在上海市場(chǎng),SOHO中國已經(jīng)完成多筆資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,過去4年內(nèi)已經(jīng)出售了5個(gè)半上海項(xiàng)目,總計(jì)金額達(dá)236億元。
昨日,SOHO中國召開SOHO 3Q戰(zhàn)略發(fā)布會(huì),潘石屹首次對(duì)外明確表示,出售項(xiàng)目所得的資金將用于SOHO 3Q的發(fā)展以及利益分紅。
潘石屹表示,面對(duì)急劇變化的社會(huì),SOHO中國要從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變,SOHO 3Q將是未來SOHO中國的主營業(yè)務(wù)。目前,SOHO 3Q已經(jīng)有17000個(gè)工位,目前出租率80%左右,預(yù)計(jì)年底將達(dá)到95%。潘石屹透露,未來SOHO 3Q規(guī)模將會(huì)“數(shù)量級(jí)發(fā)展”,目前SOHO 3Q僅在一線城市有布局,未來將拓展至二三線城市。
關(guān)于出售旗下項(xiàng)目的問題,潘石屹表示,光華路SOHO 2和凌空SOHO不缺乏買家,對(duì)于未來是否會(huì)繼續(xù)出售旗下資產(chǎn)以及哪些項(xiàng)目會(huì)被列入出售計(jì)劃單,他表示,目前暫時(shí)沒有計(jì)劃,不過,外灘SOHO和望京SOHO肯定不會(huì)對(duì)外出售?!巴㏒OHO的外形特別好看,舍不得賣,而且出租率非常高。”
為何賣掉北京核心地段的光華路SOHO 2?潘石屹表示,做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低買高賣。集團(tuán)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和走勢(shì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品組合,保持自身的靈活性,保持輕盈的狀態(tài)。
潘石屹認(rèn)為,從租金回報(bào)率來看,國內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格處于高位。中國的物業(yè)資產(chǎn)租金回報(bào)率并不高,利率水平卻并不比國外低。不管這個(gè)物業(yè)在CBD還是在外灘,還是在什么地方,商業(yè)上衡量的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè),就是租金回報(bào)率。全世界的租金回報(bào)率基本上都在一個(gè)大體的范圍之內(nèi),當(dāng)然跟國家的利率有很大的關(guān)系?,F(xiàn)在中國商業(yè)物業(yè)凈得租金回報(bào)率大概在2.7%或者2.8%左右。
第二個(gè)輔助性的指標(biāo)就要考慮銀行的利率是高還是低,基礎(chǔ)利率是高還是低。中國現(xiàn)在辦公樓的價(jià)格、商場(chǎng)的價(jià)格高,比辦公樓、商場(chǎng)更高的價(jià)格是住宅的價(jià)格。住宅的價(jià)格你就看,北京、上海任何一個(gè)住宅的價(jià)格,租金回報(bào)率不到1%。