在內(nèi)房企紛紛發(fā)布凈利增一倍的盈喜之時(shí)，眾安房產(chǎn)(00672)以逾16倍的增幅奪目而出。
按照眾安房產(chǎn)在8月7日晚間發(fā)布的公告顯示，該公司預(yù)期，與2016年同期約2412.4萬元人民幣(單位下同)比較，2017年上半年公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤大幅增加逾16倍。
據(jù)了解，眾安房產(chǎn)2017年中期凈利這一巨大增幅主要是因?yàn)楣舅_認(rèn)的物業(yè)銷售大幅增加;物業(yè)銷售毛利率上升;及投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)大幅增加。
這樣耀眼的增幅也體現(xiàn)在眾安房產(chǎn)的股價(jià)上。
APP注意到，該股股價(jià)此前長期“趴”地，即便是今年上半年內(nèi)房股迎來幾波大漲，該股也未能分到“湯”喝，股價(jià)一直橫盤。然而從6月開始，眾安房產(chǎn)的股價(jià)迎來了截然不同的命運(yùn)，從當(dāng)月開始，該股猶如脫韁的野馬，一路狂飆。截至8月8日收盤，在短短的兩個(gè)月間，該股漲了266.2%，成交量猛增。
(圖片來源：富途證券)
如此看來，眾安房產(chǎn)的好運(yùn)都集中在了2017年的下半年，這是為何?
半年凈利逼近往年最高年度凈利
根據(jù)上述公告來看，也就是說，眾安房產(chǎn)在2017年上半年的凈利將逾3.86億元。同比增加逾16倍的純利在該公司的過往盈利中是何水平。
以一組數(shù)據(jù)來作參考，根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2016年眾安房產(chǎn)的凈利潤僅為1.25億元;2015年為4.21億元，是公司自2007年于香港主板上市以來凈利潤最高的一年。
以半年的凈利潤就能逼近公司往年最高的全年凈利潤，眾安房產(chǎn)邁出這一步實(shí)屬不易。其實(shí)，近年來，該公司的業(yè)績表現(xiàn)并不如人意。數(shù)據(jù)顯示，近年該公司毛利率不斷下降，由2012年的38.37%跌至2016年的12.48%。
2016年可謂是該公司業(yè)績谷底的一年。根據(jù)年報(bào)顯示，2016年眾安房產(chǎn)物業(yè)銷售的已確認(rèn)銷售收入和銷售面積都在增加，分別約50.28億元和62.32萬平方米，漲幅分別為74.5%和149.6%。但是，受2016年年內(nèi)售價(jià)較低的物業(yè)銷售額的比例大幅增加影響，眾安房產(chǎn)在當(dāng)年的已確認(rèn)每平方米銷售均價(jià)僅約8067.2元，同比減少約30.1%。
另外，雖然眾安房產(chǎn)2016年的物業(yè)銷售成本同比下降27.1%至6936元/平方米，但是相較于8067.2元/平方米的售價(jià)，眾安房產(chǎn)通過這些項(xiàng)目獲取利潤十分有限。
數(shù)據(jù)顯示，2016年，該公司的年內(nèi)利潤僅為1.61億元，同比大幅減少72%。其中，母公司擁有人應(yīng)占利潤約1.25億元，同比減少70%。
暗淡的日子或?qū)㈦x去。在興證國際看來，眾安房產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入在經(jīng)歷2014年的相對(duì)低谷之后，隨著杭州樓市的轉(zhuǎn)暖，最近兩年出現(xiàn)大幅增長，但2016年的毛利率有所下降。其預(yù)計(jì)隨著該公司新的高毛利項(xiàng)目入市，今年公司的毛利率有望回升到20%以上，到
2018 年可能進(jìn)一步提升到30%左右。
另外，興證國際也認(rèn)為，眾安房產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)是在去年 50 億元的基礎(chǔ)上增長 40%左右至 70 億元，從杭州樓市的旺銷狀況來看完成目標(biāo)概率較大。
APP查詢眾安房產(chǎn)2016年年報(bào)了解到，該公司預(yù)計(jì)于2017年完工項(xiàng)目的可供出售或租賃或經(jīng)營的建筑面積約為102.9萬平方米。其中共涉及8個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)應(yīng)占項(xiàng)目權(quán)益比例都在六成以上。
根據(jù)眾安房產(chǎn)副總裁潘磊近日在杭州的發(fā)言顯示，該公司今年將改變銷售策略，適當(dāng)犧牲銷售速度，調(diào)高部分議價(jià)能力較高的項(xiàng)目售價(jià)。潘磊以杭州臨平理想灣的項(xiàng)目為例：去年預(yù)售的均價(jià)為每平方米6000元，而今年政府為項(xiàng)目訂下的網(wǎng)簽價(jià)為每平方米1萬元，預(yù)料通過銷售手段，每平方米可售1.3萬元，較去年增加逾1倍。
在此前經(jīng)歷毛利率的腰斬之后，眾安房產(chǎn)開始重視項(xiàng)目的溢價(jià)水平。從近期各家券商對(duì)公司的研究來看，業(yè)界認(rèn)為2017年公司毛利率會(huì)有所回升。
土儲(chǔ)成本約1183元/平方米
業(yè)界之所以對(duì)眾安房產(chǎn)的毛利率有信心，很大一部分原因是因?yàn)樵摴镜耐羶?chǔ)成本低廉。
根據(jù)年報(bào)顯示，截至2016年底，該公司土地儲(chǔ)備總建筑面積約593萬平方米;當(dāng)中已完成但未出售或未交付的建筑面積約163萬平方米;土地儲(chǔ)備平均收購成本為每平方米約1183元。
具體來看，大杭州依然是公司的戰(zhàn)略重地，土儲(chǔ)量占到總土儲(chǔ)量的54%。另外，眾安房產(chǎn)還在浙江寧波下屬的余姚和慈溪、安徽的合肥、淮北等地有較多土儲(chǔ)。
(圖片來源：興證國際)
APP注意到，2016年樓市火爆，除了一線城市房價(jià)暴漲外，熱點(diǎn)二線城市房價(jià)也大幅上漲，出現(xiàn)了房價(jià)上漲的“四小龍”：南京、蘇州、合肥和廈門。而在此輪上漲中，作為1.5線城市的杭州卻未緊跟步調(diào)。
不過，杭州樓市或?qū)⒂瓉硇乱惠喩仙龣C(jī)遇。近年杭州迎來幾件大事，如2016年的G20峰會(huì)在杭州召開;杭州已獲得2022年亞運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)。興證國際指出，G20峰會(huì)之后到2022年亞運(yùn)前，是杭州難得的戰(zhàn)略機(jī)遇期，大規(guī)模的城市建設(shè)正在進(jìn)行中，將建設(shè)一大批地鐵、高鐵、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施。而地鐵建設(shè)對(duì)于交通的改善提升、土地價(jià)值的推動(dòng)都有非常重要的作用。杭州目前已有兩條過江地鐵，未來過江規(guī)劃線路將提升到六條。
在此背景下，手握大幅低價(jià)土地的眾安房產(chǎn)，其業(yè)績或?qū)㈦S著杭州的城市建設(shè)而有進(jìn)一步的提升。據(jù)了解，眾安房產(chǎn)重倉的杭州市場，其中較多土儲(chǔ)分布在蕭山、余杭等地。數(shù)據(jù)顯示，2017年初，蕭山拍賣土地樓面價(jià)超過了3萬元。目前蕭山區(qū)的新房價(jià)普遍在
25000
元/平方米以上。據(jù)了解，由于G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)的緣故，近兩年蕭山區(qū)的土地市場熱度持續(xù)走高，區(qū)域土地供應(yīng)量也集中上漲，將成為未來1-2年市區(qū)新項(xiàng)目最為集中的區(qū)域。
根據(jù)透明售房研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，杭州市區(qū)涉宅地成交平均樓面價(jià)為18686元/平米，同比上漲32.8%。從2013-2017年杭州市區(qū)上半年涉宅地的平均溢價(jià)率走勢來看，2017年上半年市區(qū)涉宅地的平均溢價(jià)率均超過60%，高于2016年上半年的57%，為近5年同期最高。
上半年房企在杭州土地市場“拼殺”激烈，這也是開發(fā)商看好當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。
結(jié)語
應(yīng)該注意的是，伴隨著眾安房產(chǎn)的股價(jià)自6月開始大漲的有三次配售事件。分別為眾安房產(chǎn)在6月和7月的兩次折讓配售，共集資4.1億港元。
另外還有眾安房產(chǎn)在2014年分拆上市的中國新城市(01321)也在今年7月配售集資逾2億港元。
在上述配售事項(xiàng)完成后，眾安房產(chǎn)大股東持股量由57.79%攤薄至約55.81%;眾安房產(chǎn)于中國新城市持股權(quán)由73.15%減至約68.79%。
受配售消息和中期業(yè)績將大增等利好消息的刺激，眾安房產(chǎn)的股價(jià)自今年6月開始享受了一段“瘋狂”的歲月，目前中期業(yè)績表現(xiàn)在股價(jià)上已有所體現(xiàn)。在8月8日當(dāng)天，受此消息驅(qū)動(dòng)，股價(jià)曾一度漲超12%。
值得一提的是，目前，眾安房產(chǎn)的市凈率在0.95倍，相對(duì)于行業(yè)約1.5倍的平均水平，該股股價(jià)還有一些上升空間。不過，眾安房產(chǎn)后續(xù)股價(jià)能否延續(xù)目前走勢，還需業(yè)績支撐，這關(guān)鍵還需看該公司今年的毛利率能否有較大回升。
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)