7月17日，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在中國新聞社主辦的“國是論壇”上進(jìn)行演講。
分析房地產(chǎn)市場和其他行業(yè)不一樣，它是一個區(qū)域性的市場，所以我們既要看全國整體的房地產(chǎn)態(tài)勢，又要看不同地區(qū)，比如中西部與大中城市之間的差異，這樣分析起來才能夠看得清楚?？傮w來說房地產(chǎn)市場，一個是在2016年的全國銷售達(dá)到歷史高峰的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)增長，投資的增長數(shù)值去年開始恢復(fù)正的，這是不錯的市場反映，因為銷售是最前衛(wèi)的數(shù)據(jù)。
去年年底在一線城市，今年年初在熱點二線城市出現(xiàn)了高幅增長。房價現(xiàn)在這幾個月下來趨于平穩(wěn)的狀態(tài)，增長幅度放緩。我們可以從銷售額和銷售面積之間來比較。比如，2016年銷售面積增長速度是22.5%，銷售額增長34.8%，差距12個百分點。而今年1到6月份我們銷售的面積是16.1%，銷售額是21.5%，差五個百分點，因此可以說房價總體趨于平穩(wěn)狀態(tài)。
現(xiàn)在，全國房地產(chǎn)的庫存正在減少。去年年底的庫存是7億平方米，今年到目前為止的庫存大概是6.45億平方米，中間減少了五千萬平方米的庫存，這其中主要是住宅庫存減少了，商業(yè)地產(chǎn)的庫存沒有還是保持持平。
這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控總體上是要去庫存，但某些局部要控房價?？胤績r不能去庫存，控房價要想辦法增加庫存才行，要相應(yīng)的增加供應(yīng)。但現(xiàn)在的狀況是，一方面要去庫存，一方面又要控房價，所以這樣矛盾的狀態(tài)讓人們看不清楚到底房市出現(xiàn)了什么問題。甚至有些城市出臺的文件也存在問題，既要控房價又要去庫存，到最后地方政府自己也搞不清楚。
以現(xiàn)在全國的經(jīng)濟(jì)形勢看來，上半年房地產(chǎn)發(fā)展的勢頭還是很好的，整個形勢是平穩(wěn)增長的狀態(tài)?；蛘呖梢哉f房價在回歸理性，增長幅度也在回歸理性，去庫存取得了比較好的成績。按全國范圍來說，我們可以把它大體分為三類區(qū)域，一類是需要控房價的，一類需要去庫存，還有一類在兩者之間，既不存在房價太高的問題，又不存在庫存太多的問題，這樣區(qū)域是少數(shù)。針對這樣的情況，為什么今年樓市會取得這樣一種回歸理性、相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落的情況，我覺得與這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密切相關(guān)。
可以說我們這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策最大的亮點就是差異化調(diào)控，因城施策。過去調(diào)控是中央出臺政策，現(xiàn)在是不同地區(qū)出臺不同的政策。這次調(diào)控主要是把責(zé)任落實到了地方。中央也出臺了政策，這是3月17日以后，北京從原來的兩限到五限，行政手段很多。在這個最嚴(yán)厲政策出臺以后，恰恰在4月初的時候國土部和住建部出臺一個關(guān)于土地供應(yīng)方面的政策，表明了要按照庫存的大小來供應(yīng)土地。
房地產(chǎn)打個比喻就是東邊日出西邊雨，之所以東邊日出是太陽火旺，太熱，因為土地供給不足，之所以西邊雨，因為土地供應(yīng)過量，是土地供應(yīng)的錯配。土地資源的錯配是主要造成房地產(chǎn)市場嚴(yán)重不平衡的原因。所以這個問題在中央提出供給側(cè)改革以后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很大的改變，其實供給側(cè)改革還有很多體制機制性的問題。
這一輪調(diào)控不僅針對需求側(cè)，因為過去調(diào)控主要針對需求側(cè)?，F(xiàn)在還有很多地方政府補貼買房，買多少房子都補貼。另一方面在供給側(cè)，政府在供應(yīng)方面也進(jìn)行了調(diào)控，這樣的做法有利于未來的發(fā)展。目前看來，我們的調(diào)控越來越精準(zhǔn)化了，政府也越來越聰明了。但這不是說房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒問題了，有些地方過多的行政手段可能會造成市場的扭曲，房價一旦反彈也會變得非常嚴(yán)重，所以這些地方強壓了房價以后，要如何來化解里邊的矛盾這是需要認(rèn)真考慮的問題。
原本我們預(yù)計2016年是房地產(chǎn)銷售量的最高峰，但現(xiàn)在看來，今年上半年仍然比去年上半年同期增加了16.1%的銷售量，銷售額增加了21%。因此，有可能今年全年的銷售量還會超過去年。我覺得這可能和房地產(chǎn)的高潮有關(guān)系，房地產(chǎn)市場要看周期性。2016年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)高潮我們預(yù)料到了，但房價漲得如此之快我們沒有預(yù)料到，因為它和土地錯配有關(guān)系。
熱點城市、一二線城市的房地產(chǎn)高潮應(yīng)該已經(jīng)過去了?，F(xiàn)在，北京的銷售量已經(jīng)明顯下降了，半年之內(nèi)房價肯定還會有變動，或者不漲了，或是增幅放緩。未來全國會出現(xiàn)個別地區(qū)，或者個別城市房價下降，這是必然的。二線城市、三四線城市也會有一個波動。
我們明顯看到東部地區(qū)的投資增長要慢于中部地區(qū)的投資增長，而中部地區(qū)比去年還增長了。這邊下去了，那邊上去了。當(dāng)然這一輪調(diào)控已經(jīng)看出了這樣一種情形，我們也看到了杠桿率，個人貸款增長的比重在逐步下降，所以說適當(dāng)?shù)卦谟行└叻績r地區(qū)降低杠桿率不會影響房地產(chǎn)市場。但是有些銷售緩慢的、庫存大的地方恐怕房地產(chǎn)的杠桿還是要適當(dāng)加大。這就是需要市場自己找到平衡，是用金融杠桿的市場手段來調(diào)控市場，還是用行政手段來調(diào)控市場，這個當(dāng)中有個博弈過程。
我個人希望未來更多是用市場的手段，而不是用行政的手段硬壓來調(diào)控。
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