當格林斯潘擔任美聯(lián)儲主席時，美國房地產(chǎn)市場曾吹起一個巨大的泡沫。此后，金融危機爆發(fā)刺破了美國房地產(chǎn)市場的泡沫。但是，接下來美聯(lián)儲兩任主席伯南克和耶倫又再次吹起了這個資產(chǎn)泡沫。
不過，如果我們把時間線拉長，會發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)牛市從這三任美聯(lián)儲主席上臺很多年之前就已經(jīng)起步了。從1963年開始至今，美國房地產(chǎn)市場價格實際上一直在震蕩走高。
圖注：1963年至今美國房地產(chǎn)市場中位數(shù)價格歷史走勢圖
盡管數(shù)十年來，美國房地產(chǎn)市場整體住房條件也在逐步改觀，因此房屋面積上升和現(xiàn)代化家居條件都成為推動房價上漲的部分原因。但是，分析師認為，美國前任總統(tǒng)尼克松于1971年短暫關閉美元與黃金的兌換窗口才是刺激房地產(chǎn)市場價格不斷上漲的真正原因。
從尼克松總統(tǒng)宣布關閉黃金兌換窗口后，投資者不再能夠直接向美國政府將美元兌換成黃金實物資產(chǎn)。此后，美國經(jīng)濟信貸規(guī)模總額出現(xiàn)爆發(fā)性增長，帶動美國房地產(chǎn)市場長期走牛。
進入二十一世紀后，美聯(lián)儲三任主席接連拿出寬松的貨幣政策來刺激美國經(jīng)濟增長，進一步點燃美國房地產(chǎn)市場的上漲動能，推動美國房地產(chǎn)價格開始加速上漲。
一些美國房地產(chǎn)市場分析師指出，洛杉磯等地區(qū)的房地產(chǎn)價格已經(jīng)上漲到不可思議的地步，一些面積很小的普通房屋市場價格甚至接近50萬美元。在美國洛杉磯地區(qū)，一個面積僅為572平方英尺(約合53平方米)的兩居室房子的掛牌銷售價格高達47萬美元。
圖注：位于美國洛杉磯地區(qū)市場價高達47萬美元的房屋
盡管房地產(chǎn)市場的中介機構(gòu)高呼：“如果能買得起房，為什么還要租房”來吸引想要購買首套房的買家，并聲稱這棟房屋的位置離洛杉磯市中心不遠，且周圍學校、公園和購物設施齊全，房屋陳設也已經(jīng)被翻新。但是，從谷歌地圖的街景信息來看，這棟房屋周圍的環(huán)境相當一般，屬于普通的工人階層社區(qū)，這更人讓人覺得這個房價高的離譜。
圖注：這棟標價47萬美元房屋的街景
這場超長期的美國房地產(chǎn)牛市可以用貿(mào)易收支平衡和美國經(jīng)濟信貸總額等經(jīng)濟基本面指標來解釋。在尼克松總統(tǒng)決定關閉黃金兌換窗口之前，美國在國際市場中的貿(mào)易收支較為平衡，并沒有出現(xiàn)明顯的貿(mào)易逆差。但是從1971年8月15日尼克松總統(tǒng)宣布美國政府關閉黃金兌換窗口之后，境外機構(gòu)和個人無法從美國政府處用黃金兌換美元。同期尼克松總統(tǒng)任期內(nèi)的美國財政部部長John Connally曾向歐洲各國財政部長說出“美元是我們的貨幣，但是你們的問題”的經(jīng)典名言。此后，美國貿(mào)易收支余額的逆差情況越來越嚴重，期間美聯(lián)儲前任主席伯南克曾認為過度儲蓄和長期經(jīng)濟增長停滯是造成貿(mào)易逆差的問題，特朗普總統(tǒng)也批評中國、墨西哥以及國際自由貿(mào)易秩序是導致美國經(jīng)濟出現(xiàn)巨額貿(mào)易逆差的原因，但是分析師認為這些理由都不正確。
圖注：美國商品貿(mào)易經(jīng)常賬戶凈額走勢圖
不僅如此，隨著美國金本位貨幣政策制度被廢除，美國政府可以按照自己的意愿擴大財政赤字，而許多國家政府也都效仿美國開始大幅舉債。因此，從1971年開始，美國經(jīng)濟中信貸總額開始飛速增長，這一過程中銀行、大型企業(yè)以及高凈值群體等融資門檻較低的機構(gòu)享受了許多便利，但是實際上美國90%的底層人民的利益卻因此受損。
圖注：美國全行業(yè)債務證券資產(chǎn)及貸款總額歷史走勢圖
分析師指出，造成全球貿(mào)易收支結(jié)構(gòu)不平衡、債務規(guī)模迅速擴張、房地產(chǎn)市場中位數(shù)價格長期走高、美國經(jīng)濟中工人實際工資水平下降的根本性原因就是尼克松總統(tǒng)決定關閉黃金兌換窗口。這一政策也導致美國前1%的富人群體資產(chǎn)總額快速增長，與底層90%人民的差距也越來越大。過去美元超發(fā)是全球其他國家需要解決的問題。