作為國內(nèi)的不動產(chǎn)私募投資機(jī)構(gòu)，已掛牌于新三板的中城投資日前所發(fā)布的一份公告，透露了五牛股權(quán)投資基金管理有限公司(下稱“五?；稹?span style=";padding: 0px">)及其一致行動人(下稱“五牛系”)的新動作。
6月9日，中城投資公告稱，其控股子公司上海城凱投資有限公司(下稱“城凱投資”)與五?；鸷炗喠恕蛾P(guān)于上海翠譽(yù)投資管理有限公司等21家公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，中城投資擬以19.52億元的價格將21家公司(下稱“標(biāo)的公司”)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給五牛基金。
據(jù)協(xié)議安排，上述21家公司分別持有上海市寫字樓資產(chǎn)及相應(yīng)的商辦國有建設(shè)用地使用權(quán)；這或意味著，五?；鸬拇舜谓邮謽?biāo)的主要系中城投資的樓宇資產(chǎn)。而另一方面，五?；鹑涨耙策M(jìn)一步對其已實(shí)際控制，且此前風(fēng)波不斷的*ST匹凸(600696)展開增持。
事實(shí)上，五牛系場內(nèi)外投資的同步“聯(lián)動”，也加劇了市場對其受讓樓宇資產(chǎn)和*ST匹凸運(yùn)作預(yù)期間是否存有關(guān)聯(lián)的猜測。
19億接盤物業(yè)股權(quán)
對于上述交易，中城投資認(rèn)為這是基于公司總體戰(zhàn)略布局的考慮?！皩⑦M(jìn)一步優(yōu)化公司資源配置，對公司生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況不會產(chǎn)生不利影響?！?/p>
而據(jù)協(xié)議安排，上述21家標(biāo)的公司分別持有位于上海市虹橋路500號中城國際大廈除第17、18、19 層外的21個層面、156個產(chǎn)權(quán)車位的產(chǎn)權(quán)以及其所分?jǐn)偟纳剔k國有建設(shè)用地使用權(quán)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查獲悉，中城投資旗下共有48家參控股公司，而待轉(zhuǎn)讓的21家標(biāo)的公司實(shí)際上均為上述商辦資產(chǎn)的物業(yè)公司，主營業(yè)務(wù)均為物業(yè)管理和自有住房租賃；而在完成出讓后，中城投資將不再具有經(jīng)營性物業(yè)的控股子公司。
需要注意的是，待轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的公司股權(quán)仍然有債務(wù)問題需要解決。
數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，上述21家標(biāo)的公司合計(jì)資產(chǎn)總額雖然高達(dá)14.78億元，但其合計(jì)凈資產(chǎn)為-0.5億元；而為了消除股東借款達(dá)成交易，城凱投資還將為其進(jìn)行高達(dá)15億元的增資用于償還債務(wù)，而消除現(xiàn)股東借款后的凈資產(chǎn)將為14.5億元。
這也意味著，19.52億元的轉(zhuǎn)讓價格對應(yīng)PB為1.35倍?！耙痪€城市的不動產(chǎn)估值通常比較透明，所以溢價爭議也不大。”一位接近中城投資人士表示。
該人士同時認(rèn)為，以中城投資當(dāng)前的資產(chǎn)狀況來看，想為對標(biāo)的公司增資，也必須事先對資金進(jìn)行籌措。
“21家公司的商辦資產(chǎn)應(yīng)該是拿來做抵押融資了，如果要轉(zhuǎn)讓的話必須把負(fù)債去化，所以才要重新注資轉(zhuǎn)讓?！鄙鲜鼋咏谐峭顿Y人士表示，“對于中城投資來說，想要順利轉(zhuǎn)讓大概率也需要籌集資金來過橋。”
中城投資2017年一季報(bào)顯示，截至3月末其貨幣資金僅有5.56億元。
然而，此次轉(zhuǎn)讓對于中城投資而言，亦是一筆對其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來較大改變的不菲交易。
截至今年一季度末，中城投資總資產(chǎn)為58.32億元，其中非流動資產(chǎn)為31.47億元，其中記入投資性房地產(chǎn)科則為14.25億元；而高達(dá)19億元的樓宇資產(chǎn)出讓，就占據(jù)了其非流動資產(chǎn)總額的6成。
“賣掉寫字樓并清償相應(yīng)的債務(wù)的話，如果沒有新投資計(jì)劃，這將在一定程度上促使掛牌公司資產(chǎn)負(fù)債表的‘收縮’?！睎|北一家國有大行公司部負(fù)責(zé)人表示，“公司的負(fù)債率和速動比率都將有所提高?！?/p>
五牛系運(yùn)作猜想
此番接盤中城投資物業(yè)公司值得市場關(guān)注的另一原因，在于五牛系如今正是曾風(fēng)波不斷的*ST匹凸的實(shí)際控制人。
五牛系對*ST匹凸的入圍發(fā)端于兩年前。2015年7月至9月，五牛系旗下的上海五牛亥尊投資中心(有限合伙)正式舉牌*ST匹凸，并于年底前增持至9.981%，成為其第一大股東。
隨后的兩年中，五牛系的增持動作遠(yuǎn)未休止，并最終于今年4月份將持股比例提升至30%，觸發(fā)全面收購要約。
而就在剛剛過去的2017年5月11日、2017年5月18日至6月8日，五牛系再度對*ST匹凸進(jìn)行了達(dá)2%的增持，至此其持股比達(dá)到32%。
對于最近的這輪增持，五牛系早在今年4月已有解釋：“基于對上市公司未來前景看好及自身戰(zhàn)略發(fā)展需要，計(jì)劃在未來不超過6個月內(nèi)繼續(xù)增持匹凸匹不低于1%，不超過2%的股份?！?/p>
“五牛系一邊買物業(yè)公司股權(quán)，一邊又持續(xù)增持*ST匹凸，兩者之前是否存在運(yùn)作預(yù)期值得市場關(guān)注?！币晃魂P(guān)注*ST匹凸的私募機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理表示，“比如五牛系未來是否有可能將標(biāo)的物業(yè)公司逐步注入到*ST匹凸中?！?/p>
“五牛系的主體是五?；?，屬于私募機(jī)構(gòu)，類金融的借殼或類借殼都是比較嚴(yán)的，如果將物業(yè)公司注入，不失為一種折中的路徑?！鄙虾Ｒ患掖笮屯缎斜４硎?。
事實(shí)上，眼下的*ST匹凸對于五牛系而言也異常重要。早在2015年期間，五牛系曾在資本市場中舉牌、增持或不少于15家上市公司，而如今公開資料顯示，其實(shí)際控制的也只有*ST匹凸一家。
同樣，*ST匹凸也同樣有著資產(chǎn)注入增厚業(yè)績的需要，該公司在2015-2016兩年間已連續(xù)虧損，若業(yè)績無法得到改善將面臨較大的退市風(fēng)險(xiǎn)。
從契合度來看，此次五牛系接盤的標(biāo)的物業(yè)公司的確具有被整合裝入*ST匹凸的可操作性。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，目前*ST匹凸的主營業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)綜合開發(fā)和物業(yè)管理，而這一范圍與上述轉(zhuǎn)讓公司的主營業(yè)務(wù)相類同，即不構(gòu)成跨界資產(chǎn)購買；另一方面，*ST匹凸還以“以福州地產(chǎn)為基礎(chǔ)，東進(jìn)上海、北上北京”的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略為指引，而上述標(biāo)的公司所持有的物業(yè)也剛好位于上海市。
不過對于五牛系和標(biāo)的公司而言，在*ST匹凸展開資本運(yùn)作也面臨著不小的監(jiān)管障礙，其主要原因在于*ST匹凸的現(xiàn)有體量過小，截至去年一季度，*ST匹凸的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別僅有4.32億元和0.61億元。
“關(guān)鍵問題是*ST匹凸這個殼太小了。稍微放入一些資產(chǎn)就容易構(gòu)成借殼或者類借殼，這樣會面臨較大的監(jiān)管壓力?！鄙鲜鐾缎斜４寡裕瓣P(guān)鍵看能否做出一些設(shè)計(jì)，把資產(chǎn)巧妙地裝進(jìn)去?！?/p>