最近大家熱議租金上漲的話題，不過，在開始討論之前，我們首先花一秒鐘來思考，我們在討論的是什么？
租金上漲、炒作租金上漲、炒作租金上漲的新聞，這是三件本質(zhì)不同的事情，作為投資者，后兩件事情我們不予考慮。
因?yàn)椋谝?，平均租金本身是沒有辦法炒作的。一個(gè)小區(qū)也許可以，但是平均租金不能，因?yàn)槠骄饨鹗窃谝粋€(gè)巨大的自由市場中，無數(shù)人討價(jià)還價(jià)達(dá)到的均衡，平均租金是有效需求的體現(xiàn)，它的根基是由人均可支配收入來決定，如果誰能有辦法把人均收入炒上去，那我們倒是愿聞其詳，洗耳恭聽。
第二點(diǎn)，長租公寓有沒有影響？以行業(yè)份額來看，中國最大的長租公寓供應(yīng)商在北京的份額是8%，在上海的份額低于5%。在一個(gè)充分競爭市場中，你靠5%的份額，是根本沒有辦法擁有定價(jià)權(quán)的。如果你的定價(jià)明顯比市場高很多，那么馬上先租出去的是樓下的阿姨，長租公寓就面臨巨大的空置成本。
長租公寓相比普通業(yè)主，多了一項(xiàng)成本叫做資本成本。它是依靠融資來收房源的，資本不是免費(fèi)使用的，是每一天都在產(chǎn)生著的持續(xù)的巨大成本。而房子收來后馬上產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本，如果不迅速出租，長租公寓馬上虧掉資本成本加機(jī)會(huì)成本。
但是樓下阿姨不同，業(yè)主只有機(jī)會(huì)成本，甚至很多業(yè)主沒有機(jī)會(huì)成本思維，覺得租不出去放著也無所謂。在雙重成本壓力之下，長租公寓首先考慮的是快速周轉(zhuǎn)、降低成本，而不是提價(jià)。
長租公寓這門生意的本質(zhì)是規(guī)模效應(yīng)，如果沒有規(guī)模，它就是一門虧本生意，隨著規(guī)模變大，它的盈利能力會(huì)變強(qiáng)，完全不是因?yàn)榇罅酥竽軌艛啵且驗(yàn)榇罅酥螅梢园压潭ǔ杀酒綌偟礁蟮氖袌觥?
一個(gè)面向大眾市場的生意，首先第一位重要的是品牌的經(jīng)營和維護(hù)的成本。品牌的維護(hù)成本是巨大的，這個(gè)成本是平攤進(jìn)100間房子更劃算，還是平攤進(jìn)一萬套房子更劃算？顯然是后者。除了品牌之外，還有裝修、運(yùn)營、服務(wù)等其他成本，這些成本都會(huì)隨著生意規(guī)模的增大，而降低單位成本。
因此，長租公寓的發(fā)展戰(zhàn)略，一定是迅速擴(kuò)大規(guī)模，提高市場的份額，這樣就可以鎖死競爭對手把成本攤薄進(jìn)更大市場的空間，這樣，你能降低成本，但是對手降低不了成本，因?yàn)榉蓊~在你手里了，已經(jīng)被鎖死了！于是競爭優(yōu)勢就出來了。
在充分競爭市場中，平均租金既定的情況下，唯一的利潤來源，就是盡可能的去擴(kuò)大份額，從而降低成本。
如果你能看懂商業(yè)模式，一切就非常簡單了，短時(shí)間人為炒高租金，但是它會(huì)導(dǎo)致重資本的長租公寓的周轉(zhuǎn)率迅速下降，極大的影響份額的快速擴(kuò)張，這對激烈競爭的長租公寓行業(yè)來講，喪失先發(fā)優(yōu)勢是致命的打擊。
這就是為什么很多長租公寓，有時(shí)候甚至低于市場價(jià)，也要迅速把房子簽出去，因?yàn)榉蓊~的意義，遠(yuǎn)比當(dāng)期財(cái)報(bào)利潤重要的多的多。
生意模式看懂了，但是大家不免還有疑問，從模式上來講，一家公司確實(shí)不方便提價(jià)，但是一群公司可以呀！會(huì)不會(huì)他們抱團(tuán)提價(jià)呢？這是個(gè)好問題，這涉及到了另外一個(gè)問題，叫做寡頭聯(lián)盟。
什么叫寡頭聯(lián)盟？當(dāng)一個(gè)商品或者一項(xiàng)服務(wù)，這個(gè)市場只有掰著手指頭能數(shù)出來的少數(shù)人能夠提供，那么寡頭聯(lián)盟出現(xiàn)，他們就合體擁有了定價(jià)權(quán)。最典型的例子是石油輸出國OPEC組織，這兩年國際原油價(jià)格的上升，就是因?yàn)樗麄児杨^聯(lián)盟協(xié)議減產(chǎn)。
不過你要知道，租賃住宅可不是一個(gè)稀缺的商品，這是一個(gè)大路貨的無差異化充分競爭商品，不僅同樣在長租公寓領(lǐng)域，各家公司為了先發(fā)優(yōu)勢在爭搶份額，而且在城市中，千家萬戶的業(yè)主也都是競爭者，因此，在充分競爭市場，寡頭聯(lián)盟根本無法實(shí)現(xiàn)，他們還沒有緊緊抱在一起，就會(huì)立即被亞當(dāng)斯密充滿力量的大手無情拆散。
亞當(dāng)斯密拆不散，他還可以呼喚裁判念政策緊箍咒。所以，總的來看，只有稀缺商品，以及在成熟和衰退行業(yè)后期，才會(huì)出現(xiàn)寡頭聯(lián)盟，中國市場才只是大風(fēng)起兮云飛揚(yáng)，競爭剛剛開始而已。
在這個(gè)領(lǐng)域，發(fā)展最成熟的國家之一是日本，日本最大的住宅租賃管理公司叫大東建托，1974年創(chuàng)立，管理房屋超過100萬套，它2017年財(cái)報(bào)的凈利潤率也只有5%。在行業(yè)成熟，拿到了巨大份額之后，也沒看到傳說中的壟斷利潤。這門生意最終是一門高杠桿、高周轉(zhuǎn)率的生意而已。
那么接下來，我們就接近了這件事情的真正核心本質(zhì)，市場平均租金是不是出現(xiàn)了上漲？未來平均租金的變化趨勢是怎樣的？它又是由什么決定的？這才是我們作為投資者，真正對決策有幫助的信息，我們周五，繼續(xù)為大家分享！