租金價(jià)格上漲，引發(fā)大家擔(dān)心。不過換一個(gè)角度來想，如果中介和長租公寓真的這么厲害，有大幅持續(xù)推動(dòng)租金的能力，請(qǐng)注意，我們說的是持續(xù)且大幅。那說明它是個(gè)好生意啊，可是讓你馬上拿錢出來投資，成為它的股東，你愿意嗎？
一個(gè)小小的測(cè)試，你馬上就找到了內(nèi)心深處真實(shí)的想法和答案。你不會(huì)投它的，因?yàn)槟阋仓?，發(fā)展中的個(gè)別暴利現(xiàn)象，不可能成為長期趨勢(shì)。
這就是我們經(jīng)常跟大家分享的，個(gè)案不等于規(guī)律，而短期高頻數(shù)據(jù)往往意味著噪聲而根本不是信號(hào)，比如2016年12月底，中國所有一線城市都出現(xiàn)了大幅的租金下行，可是它真的揭示出了拐點(diǎn)和信號(hào)嗎？顯然沒有。
那么既然當(dāng)時(shí)的租金數(shù)據(jù)大跌沒有揭示出持續(xù)的租金價(jià)格回落，那為什么這次部分地方的租金上漲，大家就認(rèn)為會(huì)揭示出未來的租金大漲呢？答案很簡單，因?yàn)榻箲]。
這不符合價(jià)值規(guī)律，但十分符合心理學(xué)規(guī)律，希望你不要被別人利用了你的焦慮。你越焦慮，壞人越利用你的焦慮哄抬價(jià)格。
全市場都在統(tǒng)計(jì)租金的月度環(huán)比變化，恨不得精確到日和小時(shí)，這樣有任何價(jià)值和意義嗎？這和炒短線有區(qū)別嗎？貝索斯曾說，一家偉大的企業(yè)區(qū)別于平庸的企業(yè)，最大的不同就是能否以長期視角和眼光看待問題。
以此，我們統(tǒng)計(jì)了四個(gè)超一線城市和大部分主流的一線城市十年來、長周期、平均租金價(jià)格數(shù)據(jù)，從統(tǒng)計(jì)圖上，呈現(xiàn)非常簡潔和優(yōu)雅的規(guī)律。
超一線城市中，北京和深圳增長比較快，十年來年化復(fù)合增速是8.8%和7.7%，然后是廣州和上海，年化分別是5%和4%。其他城市中，重慶和海口增長比較快，十年復(fù)合增速是6.5%和6.2%。相對(duì)比較慢的是南京和天津，十年間平均租金年化增速是4%和2.3%。
看過長周期的數(shù)據(jù)之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，租金的漲幅基本都和城市的發(fā)展速度有一定關(guān)系，那些經(jīng)濟(jì)增速更快的城市，往往租金增幅也越快，當(dāng)然也有個(gè)別例外不排除會(huì)補(bǔ)漲以匹配經(jīng)濟(jì)增速。而且一個(gè)絕對(duì)的規(guī)律是，沒有任何一個(gè)城市的平均租金，在長周期中能超過名義GDP的增速。
比如深圳和北京，十年間租金年化增長了7.7%和8.8%，但是深圳同期的名義GDP復(fù)合增速是13%，北京同期的名義GDP復(fù)合增速是12%，這就意味著，大家所焦慮和擔(dān)心的長期平均租金的增長速度一定是有頂?shù)?，這個(gè)頂，就是名義GDP的增長率。我們也統(tǒng)計(jì)了美國的百年歷史數(shù)據(jù)，美國住宅平均租金百年來復(fù)合年化增長為5%，也基本回歸于經(jīng)濟(jì)增速。
這個(gè)道理非常好理解，GDP是企業(yè)利潤、居民收入和政府稅收共同創(chuàng)造的，而平均租金在長期是由居民收入決定的，而居民收入又來自于企業(yè)利潤，因此在GDP的結(jié)構(gòu)中，居民收入增長一定是慢于企業(yè)利潤增速也是慢于名義GDP增幅的，所以，由收入決定的平均租金，在長期不可能持續(xù)高過名義GDP的增長速度。
這就是長期數(shù)據(jù)所凸顯出的震撼價(jià)值規(guī)律，當(dāng)一座城市經(jīng)濟(jì)增長很快，而租金增長很慢，那么在長期就會(huì)出現(xiàn)人口遷移，從而推高租金，使得租金回歸，以匹配名義GDP增速，而當(dāng)一些地區(qū)的租金，被惡意抬高，甚至同比增長20%以上，以致于脫離了以名義GDP和居民收入的根基，那么它在長期中，也必然會(huì)受到經(jīng)濟(jì)增速向下的牽引而回落。有意思的是上海，在十年前，每月平均租金竟高達(dá)每平米70元以上，然而在價(jià)值規(guī)律的作用下，08年后持續(xù)回落，在09年之后，租金價(jià)格開始回歸到正常節(jié)奏的增長速度。
無論短期租金價(jià)格如何起伏變化，它不會(huì)脫離價(jià)值太遠(yuǎn)。這個(gè)穩(wěn)定的錨，其實(shí)就是代表城市財(cái)富增長速度的名義GDP。
既然錨已找到，那你又何事驚慌？