首先分析一下普通商品房，這個是2017年度普通商品房用地的供應計劃的區(qū)縣的分解，可以看到，朝陽是普通商品房45公頃，海淀17公頃，豐臺55公頃…上面的紅色的數(shù)據(jù)是代表折算成套數(shù)，跟剛才一樣，我們用用地面積換算，昌平和大興供應面積是最大的，其次是朝陽、豐臺、平谷，通州和懷柔則是供應量最少的，懷柔不用說了，通州是非常好的區(qū)域，供應量是最少的。
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這是2014年到2016年普通商品房的成交情況，去年因為是供應比較少，需求比較大，所以去年單一年度的數(shù)據(jù)沒有辦法反映出整體的趨勢，所以我們把三年的量加在一起，然后算了一個年均的去化的套數(shù)。
房山、朝陽、通州、順義、昌平、大興包括密云近幾年的去化量是比較大的。
經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)，供應少、需求大的區(qū)域只有通州，通州的供應折算成套數(shù)1395套，年均需求量是6000多套，不用說了，這個區(qū)域的房價肯定是看漲，嚴重的供不應求。除此之外，供需比在2以下，供應量是需求量兩倍以下的區(qū)域是有海淀、房山、順義、門頭溝、密云。海淀的年均成交套數(shù)是2150套，而房山是7284套，順義是3455套，門頭溝是1746套，可以對比一下看到，這幾個區(qū)域相對來說供應量是成交量的不到兩倍，所以說這幾個區(qū)域的房價未來有出現(xiàn)滯脹的可能性，其他的供需比超過2，有的超過4和5的區(qū)域，大概率會下跌，尤其是豐臺、評估和石景山，這三個區(qū)域的供需比達到了4倍左右，有的達到了5倍，所以需要警惕房價下跌的風險。
豐臺區(qū)，供應量是12000多套，但是豐臺的年均去化量只是2500多套，翻了五倍。而石景山供應量是6000多套，而需求量只有600多套，平谷年均去化2600多套，但是未來平谷可以供應的房屋套數(shù)達到了10000多套，這幾個區(qū)域房價下跌的風險比較大。
這里面需要說一下密云，大家可以看到密云的供給量很大，成交量也比較大，大家知道密云屬于遠郊區(qū)縣，但是京沈高鐵已經(jīng)開建了，從密云到北京只有15分鐘，而且有專門往返北京的高鐵，還不是直達沈陽的，到時候會縮短密云和北京的距離，也是密云關注度上升的主要的原因，這僅僅是我們的一個普通住宅用地的供應量跟市場需求的對比。
但是未來區(qū)域究竟價格上漲還是下跌，還要疊加自住房的因素，因為大家都知道今年的自住房的供應力度非常大，自住房會分流一部分的商品住宅客戶，因為大家都知道能買自住房的人肯定都會優(yōu)先選擇自住房，很多人買商品住宅是因為申購難度實在太大了，申購不上，轉(zhuǎn)而向商品住宅的。