三個月不到，香港的地王紀錄又被刷新。近期，香港房地產(chǎn)市場過熱的風險持續(xù)上升，業(yè)內(nèi)預(yù)計今年一手樓會持續(xù)熱賣
最近，居住在上海的王洋（化名）有了很大的中產(chǎn)焦慮感。
作為上海本地人，他的“原始積累”比起很多外地人都要來得早，在他大學時期，家里人已經(jīng)為他添置了房子，而他自己也在同一小區(qū)買了一套房，眼看著兩套原價才100萬元（人民幣，下同）的房子都漲到了800萬元，他心里有些忐忑。
不過，最近他對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了濃厚的興趣，在聯(lián)系好香港的地產(chǎn)經(jīng)紀人后，他開始了看房之旅。
在香港走了一圈以后，王洋直呼“太便宜了”！例如，近日李嘉誠旗下的長實地產(chǎn)（01113.HK）推出新樓“海之戀”第三期，打完折后，每平方英尺價格為12474港元~18256港元（約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣）。
在王洋看來，香港的新盤價格才每平方米12萬元，而自己已經(jīng)有十年樓齡的房子也能賣到8萬元，中間的差別已經(jīng)不遠。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款，無論怎么計算，他都覺得相當劃算。這一次，他決定出手試一試運氣，哪怕要多支付30%的稅率。
像王洋一樣，對于香港房地產(chǎn)市場感興趣的人不在少數(shù)，還有不少人已經(jīng)拿出“真金白銀”來支持香港房地產(chǎn)市場。根據(jù)香港特區(qū)政府稅務(wù)局數(shù)據(jù)，2016年至2017財年，共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況，同比上升了23.6%，而金額也同比增加了48.4%，至71.4億港元。
地王頻現(xiàn)的香港市場
2017年注定是香港地產(chǎn)界的“大時代”。在今年2月，龍光地產(chǎn)及合景泰富聯(lián)合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮，作價168億港元，折合每平方英尺樓面地價2.33萬港元，已是香港“地王”；而在5月16日，經(jīng)歷一輪激烈競價，香港本地地產(chǎn)開發(fā)商恒基地產(chǎn)（00012.HK）以232.8億港元的價格投下位于中環(huán)的美利道商業(yè)用地，這塊香港特區(qū)史上最貴地皮，將鴨脷洲“地王”遠遠甩在身后。
該地皮原本是多層公眾停車場，在1973年落成啟用，今年5月1日終止運營，面積大約3.1萬平方英尺，最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺，折合每平方英尺地價約5萬港元，是香港最高的成交樓面價，預(yù)計可建40多層高的甲級商廈。
根據(jù)賣地條款，中標發(fā)展商需要負責興建公眾停車場，相關(guān)面積會納入項目總樓面內(nèi)，還需要負責興建行人過路設(shè)施、拆卸現(xiàn)有建筑物以及進行環(huán)境評估等，所以建筑成本會比較高，而且項目落成后，禁止拆售。
恒基地產(chǎn)副主席李家誠稱，會把這一項目打造成繼香港中環(huán)國際金融中心后，又一標志性的商廈，預(yù)計項目約2022年建成，總投資額超過260億港元。
地皮價值232.8億港元，加上260億港元的投資額——這意味著這一項目的總投資額已經(jīng)達到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位于中環(huán)的甲級寫字樓“中環(huán)中心”，當時傳說中的銷售價格是357億港元，與新的地王相比，顯得非?！鞍撞藘r”。
不過，中環(huán)中心目前尚未出售，長實地產(chǎn)執(zhí)行董事趙國雄稱，一直都有收到查詢及買家出價，如果到了心理價位，就會考慮賣出，不過暫時收到的價格還沒有反映出“地王”的因素。
香港金管局出招“限貸”
在新“地王”誕生后，香港特區(qū)的監(jiān)管機構(gòu)也沒有閑著。5月19日，香港金融管理局（下稱“金管局”）突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市，總共三招，引起市場一片嘩然。
根據(jù)金管局的文件，首先，銀行新批出的按揭貸款風險權(quán)重下限，從15%提高至25%，意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二，涉及多過一個按揭貸款的借款人，月供與收入比率的上限下調(diào)一成、按揭成數(shù)上限下調(diào)一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人，購入第二套物業(yè)的總價大于或等于1000萬港元時，首付必須六成。最后，則是限制主要收入來自香港以外地區(qū)的借款人，月供與收入比率上限下調(diào)一成。
金管局規(guī)定，以上三項逆周期措施即時生效。
而這已經(jīng)是從2010年以來，金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示，新措施主要是針對已經(jīng)貸款又申請新貸款的人，以及不是香港本地人的貸款人。
與此同時，香港房地產(chǎn)市場過熱的風險近期持續(xù)上升。特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年3月私人住宅價格指數(shù)已經(jīng)超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超過一倍至4月的大約7000宗。
美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明告訴第一財經(jīng)記者，此次金管局頒布的新措施以針對風險較高的按揭貸款為主，將令個別實力稍遜的買家未能入市。但由于市場對物業(yè)需求殷切，加上本港充斥資金，新措施料對樓市影響較輕微。
萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認為，金管局推出的新招只苦了中產(chǎn)，令房子轉(zhuǎn)手更少。目前香港的境外住宅買家以內(nèi)地買家為主，針對涉及多項按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施，對實力雄厚的投資者而言問題不大，只增加投資成本及減少回報率。
此外，多名香港業(yè)內(nèi)人士認為，新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(yè)（地產(chǎn)代理）有限公司行政總裁李志成認為，二手市場的買家需要擔保人協(xié)助，短期內(nèi)成交量有機會跌近一成。
萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀言迅稱，二手市場的停滯，使得買家全部涌入一手市場，估計短期內(nèi)樓價下調(diào)的壓力不大；另一方面，即便海外買家暫時卻步，但香港經(jīng)濟的發(fā)展和股市的昌旺造就了一定的財富積累，所以購買力是很可觀的，香港特區(qū)政府也只能通過“加辣”來抑制樓價。
林浩文則預(yù)計，今年一手樓會持續(xù)熱賣，以現(xiàn)時樓市情況，估計今年樓市會上升5%至8%。
“限貸”無法解決根本問題
實際上，在5月19日新規(guī)之前，金管局自2010年開始已有7次大動作，但收效卻并不是特別明顯。
以2013年為例，金管局引入銀行新批按揭貸款的風險權(quán)重下限。當時很多銀行的按揭風險權(quán)重普遍只有6%至7%，主要因為按揭貸款極少出現(xiàn)拖欠情況，是較為安全的業(yè)務(wù)。但在金管局出招后，確實讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘，但由于后來不少小型銀行都不愿意加息，于是幾個月以后，按揭貸款利息又回到未加之前的水平。
2010年至今，香港的樓價更是只漲不跌。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，中原城市領(lǐng)先指數(shù)在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已經(jīng)飆升到了156.44。短短7年時間，很多房子幾近翻倍。
“在香港，不買房子就是傻子?！币幻辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，香港特區(qū)政府希望可以控制樓價上漲，但卻不能在供應(yīng)上有所作為，現(xiàn)在香港房地產(chǎn)市場最大的問題是，未來會面臨嚴重的供應(yīng)短缺，所以樓價不會跌。另一方面，隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價，很多內(nèi)地“金主”發(fā)現(xiàn)，其實香港的房子比想象中便宜，即便有重稅的情況下，還是一個很有吸引力的市場。
像王洋這樣，只需要賣掉內(nèi)地的一套房子，就可以全款在香港買一套不錯的公寓，每月租金絕對不低于2萬港元。
王洋這樣的普通中產(chǎn)還算后知后覺。根據(jù)萊坊2017年推出的城市財富指數(shù)，富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外，香港排在第三。除了房價以外，香港還有各方面的便利和環(huán)境的吸引力，長遠來說，境外買家還是希望在香港投資置業(yè)的。
紀言迅認為，市場供應(yīng)短缺如果長期不能解決，就無法讓行業(yè)走向健康，光靠香港特區(qū)政府的干預(yù)，對市場來說，是一個不健康的舉動，因為如果依賴政策調(diào)控，很多市場因素不可預(yù)測，讓市場變得更加混亂。