財(cái)經(jīng)365訊 今年以來，各地都在紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)改革相關(guān)政策。
買房還是租房好，這已經(jīng)是個(gè)老生常談的問題。不過，隨著“租”這個(gè)詞越來越得到重視，“人人有房住≠人人有房產(chǎn)”的租賃時(shí)代已然開啟。
優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房之爭(zhēng)
近日，廣州市政府公布了《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的工作方案》，這份“住房租賃新政”共16條，從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個(gè)方面對(duì)住房租賃進(jìn)行史無前例的大力扶持。當(dāng)中，最受關(guān)注的“亮點(diǎn)”在于賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。此外，廣州將積極支持租賃住房方式，加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系;鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極;規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)久向好發(fā)展的住房基礎(chǔ)。
新政一出，立即引發(fā)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的爭(zhēng)議。一些人擔(dān)心，不排除新政公布后優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房房租上漲的可能，但“天價(jià)學(xué)位房”現(xiàn)象將有所降溫。另一方面，由于新規(guī)并未能解決優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺這一核心問題，如果只是放大了對(duì)學(xué)區(qū)房的需求而不增加供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格可能會(huì)因此進(jìn)一步水漲船高。不過，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還是給予租戶子女就讀名校的機(jī)會(huì)，具體執(zhí)行細(xì)則仍需廣州市及各區(qū)教育局等政府相關(guān)部門給出詳細(xì)的解讀。
在許多大城市，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房一直受追捧是不爭(zhēng)的事實(shí)。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房同普通商品房一樣，依然是一種商品，只是這種商品更加稀缺。在深圳，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直居高不下。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳四大名校(深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、深圳高級(jí)中學(xué)、深圳中學(xué)、深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校)初中部因?yàn)榻逃|(zhì)量好，周邊小區(qū)即便陳舊而且有些是樓梯房，但價(jià)格多為每平方米7萬(wàn)元以上，一些小區(qū)均價(jià)早已超過每平方米10萬(wàn)元。
其實(shí)，租戶子女在當(dāng)?shù)叵硎芫徒雽W(xué)的政策，很多城市這幾年都在執(zhí)行。以深圳福田區(qū)2017年公辦小學(xué)的積分入學(xué)制度為例，同樣擁有戶籍的情形下，租房和買房的分值上限相差為15分。不過，有深圳的家長(zhǎng)告訴記者，在一般情況下租房者子女可以就讀普通小學(xué)，但在名校的爭(zhēng)奪中，15分的差值可能會(huì)有較大的影響。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心研究部經(jīng)理張?zhí)眸Q表示，廣州所提的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是同等權(quán)利，至于租房者和購(gòu)房者是否享受同等待遇，還有待官方進(jìn)一步解釋。
邏輯變了：
租售并舉與先租后買
提起房地產(chǎn)行業(yè)，人們的第一反應(yīng)大體還是商品房銷售市場(chǎng)，對(duì)住房租賃這個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，認(rèn)知還在初級(jí)階段。
放下優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房之爭(zhēng)，廣州發(fā)布的《方案》既注重了權(quán)利對(duì)等，又明確了責(zé)任主體。在此之前，上海、深圳、北京等一線城市已先后出臺(tái)了加快租賃住房發(fā)展的相關(guān)政策，且政策的強(qiáng)度、執(zhí)行的力度均超越以往，顯示出各地推進(jìn)“租售并舉”的決心。這也可以看出，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成為一個(gè)“香餑餑”。
早在去年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設(shè)。去年以來，住房租賃市場(chǎng)獲得國(guó)家層面大力支持，今年相關(guān)政策已進(jìn)入落地期。
上海此前發(fā)布的《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，“十三五”時(shí)期上海新增住房供應(yīng)總套數(shù)要比“十二五”期間增加60%左右，其中將大幅增加租賃住房供應(yīng)，在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐區(qū)、商辦過剩區(qū)重點(diǎn)發(fā)展租賃住房，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套。本月初，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩宗地塊，所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，這也是“只租不售”的運(yùn)營(yíng)模式首次出現(xiàn)在上海。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)近日發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》提出，要加快培育住房租賃市場(chǎng)，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，培育多元化、規(guī)?；?、專業(yè)化的住房供應(yīng)主體，形成先租后買的梯度住房消費(fèi)模式，努力構(gòu)建分層次、多渠道的住房供應(yīng)體系?！跋茸夂筚I”的梯度住房消費(fèi)模式，無疑是深圳市在土地與住房以及城市競(jìng)爭(zhēng)力的謀思中想出的最優(yōu)政策選項(xiàng)。
如今，長(zhǎng)租公寓等租賃市場(chǎng)的興起，顯示出一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房?jī)r(jià)高企的背景下，靠單一買賣解決居住問題的時(shí)代似乎已經(jīng)過去。剛剛上任的萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段。在這個(gè)新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場(chǎng)、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。另?yè)?jù)鏈家研究院報(bào)告，2020年和2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬(wàn)億元。
不過，這個(gè)規(guī)模巨大的市場(chǎng)蛋糕并不是那么容易嘗到甜頭，租賃行業(yè)需要解決的痛點(diǎn)仍舊很多，市場(chǎng)仍需要一段時(shí)期的培育。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，租賃市場(chǎng)的發(fā)展和租賃權(quán)益大增會(huì)不會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)帶來沖擊?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，租賃權(quán)益大增對(duì)于大城市的租房者來說，無論從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值角度，都能夠看出租房的性價(jià)比在提高。此外，租賃權(quán)益大增有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，對(duì)于很多企業(yè)來說，在存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)中租賃市場(chǎng)是一個(gè)較好的切入點(diǎn)。另外，租賃權(quán)益大增對(duì)于購(gòu)房需求本身沒有擠壓的導(dǎo)向，但可以說是有分流的效應(yīng)，這也是對(duì)沖高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要舉措。
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