加拿大的房地產(chǎn)市場一直很火熱。根據(jù)Teranet-National Bank的房價指數(shù)，加拿大全國房屋價格同比上漲14.22％，比2009年3月全球金融危機爆發(fā)后上漲76％。一些本地市場，如漢密爾頓和多倫多的房價同比漲幅超過25％。
高盛近期公布了一份題為“加拿大2017 =美國2007？”的報告，回答了加拿大經(jīng)濟是否處于房地產(chǎn)泡沫破裂的邊緣。此前，國際貨幣基金組織（IMF）在報告中警告說“加拿大房屋市場存在發(fā)生嚴(yán)重調(diào)整的危險”。
加拿大房價的爆炸式增長使得許多人將其與2007年的美國房地產(chǎn)市場相提并論。高盛經(jīng)濟研究團隊Marty Young和Michael Cahill表示，在某些方面，2017年的加拿大和2007年的美國十分相似。但在一些方面，又不盡相同。
Young和Cahill指出：“一個重要的區(qū)別就是當(dāng)時美國和如今加拿大之間按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)的不同?！?/span>
2007年，隨著房價接近高峰，美國貸款標(biāo)準(zhǔn)松動。但在加拿大，自金融危機以來，貸款標(biāo)準(zhǔn)一直在緊縮。 Young和Cahill寫道：“加拿大銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)一直在降低最大的LTV（貸款價值與房屋價值比例）。而最近，溫哥華和多倫多已經(jīng)引入了外國買家稅來抑制房價的增長。這些帶來了遠低于當(dāng)時美國的貸款違約率?！?/span>
此外，加拿大央行在7月會議上將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個基點至0.75％。這讓它成為了美聯(lián)儲之外第一個在金融危機后提高利率的大央行。更高的利率也將有助于抑制房價。
雖然相對于美國，加拿大購房者對利率不太敏感。但是在加拿大，以25年的按揭時間表為例，加拿大的抵押貸款是按照5年利率計算的。這意味著貸款者必須每五年獲得一次新的抵押貸款，而再融資時利率很容易受到加息的影響。
高盛舉例稱，一個購房者在2013年獲得了25年期、每5年再融資一次利率為4%的貸款。假設(shè)貸款金額為30萬加元。他每個月的本金加利率還款額為1584加元。而如果這位購房者在2018年以6%的利率（較為極端的假設(shè)）再融資，其還款金額將上漲至1688加元。相比之下，還款金額上升7%，幅度較小。高盛因此預(yù)計，按揭貸款的違約率不會因更高的還款金額而大幅攀升。
Young和Cahill表示：“加拿大較低的基準(zhǔn)按揭違約率加上銀行較高的資本化程度表明，即使加拿大房價像美國2007年-2011年時那樣大幅下滑，其構(gòu)成的系統(tǒng)性風(fēng)險更小?！?/span>
高盛總結(jié)稱：
最近加拿大房價的快速上漲最終將導(dǎo)致過熱風(fēng)險。一個涵蓋房價與租金比、過去房地產(chǎn)價格變化、投資與GDP之比、實際GDP增長率和通貨膨脹率的房價風(fēng)險模型顯示，加拿大在未來的5-8個季度實際房價下跌5％以上的概率大約為30％。與此同時，我們看到2007年美國房地產(chǎn)市場與2017年加拿大市場之間存在顯著差異，因此我們認(rèn)為，現(xiàn)在說加拿大房價跌幅將接近美國金融危機時的水平還為時尚早。
事實上，加拿大的房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯示出降溫跡象。本周一加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（CREA）公布，今年6月全國住房銷售量環(huán)比下降6.7%，連續(xù)第三個月下滑，降幅為2010年6月以來最大。6月房屋銷量同比減少11.4%，較今年3月的巔峰水平下降14%。加拿大最大城市多倫多當(dāng)月銷量環(huán)比下降15.1%至5977套，為2010年來最低水平。
CREA的MLS房價指數(shù)今年6月同比上漲15.8%，但6月全國房屋平均售價僅同比略漲0.4%，而且6月均價已經(jīng)比4月低將近10%。在MLS房價指數(shù)中，多倫多的房價領(lǐng)跌，當(dāng)月下跌0.7%，一年前還高漲25.3%。
華爾街見聞曾提到，多倫多樓市穩(wěn)步上行的態(tài)勢已持續(xù)超過20年，近年來漲勢尤為驚人。從2008年金融危機后的低點算起，多倫多房價迄今漲幅高達220%。而CREA數(shù)據(jù)顯示，6月多倫多房屋均價較3月跌去14.2%，為1988年有記錄以來最大的三個月跌幅。
即便是今年5月房價再創(chuàng)新高的溫哥華，6月房屋均價也同比下跌2.7%，環(huán)比跌3.2%，銷量同比減少12.2%。
CREA的首席經(jīng)濟學(xué)家Gregory Klump指出，多倫多所在的加拿大人口最密集省份安大略省房地產(chǎn)政策變動，這顯然促使許多大多倫多地區(qū)房產(chǎn)買家“退縮”，重新評估市場。
（原標(biāo)題：房價泡沫驚人 但高盛稱2017加拿大≠2007美國）
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。