記者從南京法院獲悉，去年下半年開始的房地產(chǎn)市場政策調(diào)整在一定程度上引發(fā)了相關(guān)訴訟的抬頭，其中有買家想用銀行的錢玩杠桿買房結(jié)果玩砸了的，也有不可歸責(zé)于任何一方的政策突變的，還有奇葩中介業(yè)務(wù)員拍胸脯能幫助無購房資格的外地人購房搞出事情來的。
揚(yáng)子晚報(bào)記者 羅雙江 實(shí)習(xí)生 韓琪 沈忱
案例1
想用銀行的錢
玩三套房玩砸了
■限購新政條款：
一對夫妻名下已有兩套房的，首付比例需至少為總房價(jià)的80%
2016年9月24日，高飛夫婦準(zhǔn)備把位于南京南部的一處房屋出售給張聰夫婦，總價(jià)近240萬。結(jié)果，二手房買賣合同都簽了，南京市政府在2016年10月5日出臺房產(chǎn)新政，張聰夫婦如遭晴天霹靂，頓時(shí)暈頭轉(zhuǎn)向，因?yàn)樗麄兠乱呀?jīng)有兩套房了。按照他們之前的如意算盤，他們先期只需支付10萬定金，緊接著向銀行申請相當(dāng)于總房價(jià)65%的155萬元，銀行下款后，再支付相當(dāng)于總房價(jià)30%的72萬元首付款。而新政一出，張聰夫婦必須一把頭掏191萬余元，自己掏小錢銀行掏大錢的杠桿徹底玩不起來了。張聰夫婦不愿如此“大出血”，便提出解除合同，并要求高飛夫婦退還10萬元定金。
但是，高飛夫婦堅(jiān)決不同意，稱他們也和別人簽訂了二手房買賣合同，就等著張聰夫婦的錢來給首付呢，現(xiàn)在張聰夫婦不給錢了，他們換房的夢想也黃了，而且因?yàn)檫`約，他們賠了對方7.5萬元，這個(gè)損失是張聰夫婦造成的，當(dāng)然應(yīng)該由張聰夫婦來彌補(bǔ)，所以他們不可能退還定金。眼見錢要不回來，張聰夫婦就把高飛夫婦告上了法庭，稱房產(chǎn)新政屬于情勢變更，不是他們故意想毀約，買不成房不能怪他們，所以要回定金合情合理。
張聰夫婦的訴求看似合理，然而一審二審兩次審理都判張聰夫婦敗訴。為什么他們提出的“情勢變更”的理由沒有被法院采納？記者發(fā)現(xiàn)，他們在合同中約定的一個(gè)條款是致命傷。該條款稱，“如張聰夫婦按揭貸款不成，將以現(xiàn)金方式補(bǔ)齊房款?！狈ㄔ簱?jù)此認(rèn)為，該條款說明張聰夫婦對貸不到款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有充分的心理準(zhǔn)備，而且，他們在法庭上自述，曾準(zhǔn)備出售一套房屋再購買高飛夫婦的房產(chǎn)。所以，房產(chǎn)新政的出臺并不必然導(dǎo)致張聰夫婦貸不到錢買房，他們提出的情勢變更的理由缺乏法律依據(jù)，不予支持。
那么，張聰夫婦之前為何敢于在合同中做出這樣大膽的約定呢？記者獲悉，一方面是因?yàn)椴蛔鲞@樣的約定對方就會因風(fēng)險(xiǎn)而不愿繼續(xù)交易，另一方面則是因?yàn)閺埪敺驄D過度自信，以為上述條款中約定的情形不可能出現(xiàn)。他們死活都沒想到自己最終碰上了“黑天鵝事件”，只好“自釀的苦酒，含著淚也要喝下去”。
案例2
交了八萬中介費(fèi)
要回來兩萬
■限購新政：
本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房
2016年9月25日，趙女士通過某房產(chǎn)中介，與孫女士簽訂二手房買賣中介合同，約定由趙女士購買孫女士的江寧區(qū)某房屋，中介費(fèi)8萬元。合同訂立后，趙女士如數(shù)支付了中介費(fèi)。10月5日，南京市出臺房產(chǎn)限購措施，由于趙女士離異，屬單身人士，而且已在南京市區(qū)擁有一套住房，故失去了購房資格。2016年10月17日，趙女士與孫女士簽訂《解除協(xié)議》，解除了此前雙方簽訂的中介合同。
房子沒買成，趙女士便向中介討要8萬塊中介費(fèi)。但中介表示，他們的居間義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不能白白幫趙女士干活，房子沒買成只能怪限購，跟他們無關(guān)。趙女士萬分不甘心，便向法院起訴中介，請求判令中介公司退還8萬元中介費(fèi)。一審法院判中介公司返還中介費(fèi)2萬元。
趙女士不服提出上訴稱，中介收取的中介費(fèi)不符合規(guī)定。中介合同是中介單方制訂的格式版本，與房產(chǎn)部門發(fā)布的合同版本不一致，尤其對中介費(fèi)收取約定不一致。根據(jù)房產(chǎn)協(xié)會出具的南京市中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，二手房買賣費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)的總額2%，買賣雙方各分?jǐn)?0%，此次房產(chǎn)交易約700萬元，自己繳納的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為7萬元，而中介收了8萬元。其次，合同因限貸限購政策不能履行，中介的居間義務(wù)僅履行了整個(gè)買房流程的一部分，中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)僅限于中介實(shí)際支出的費(fèi)用。因此，中介應(yīng)當(dāng)對實(shí)際支出的居間費(fèi)用進(jìn)行舉證，將多余費(fèi)用退還給自己。中介則認(rèn)為，南京發(fā)布限購政策影響買賣合同，并不影響居間合同，請求駁回趙女士的訴請。
南京中院審理后認(rèn)為，中介公司已經(jīng)促成合同成立，有權(quán)收取趙女士支付的相應(yīng)報(bào)酬。但趙女士與中介公司簽訂中介合同的目的是趙女士購買房屋，現(xiàn)因訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，致使該合同目的不能實(shí)現(xiàn)。一審法院認(rèn)定該重大變化系不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，由此造成的損失應(yīng)由雙方分?jǐn)偅o不當(dāng)。但是，關(guān)于中介費(fèi)的分?jǐn)偙壤?，一審法院酌定中介公司返還2萬元，屬于分?jǐn)偙壤^低，應(yīng)予適當(dāng)增加。酌定按合同約定的中介費(fèi)的50%，改判中介公司返還趙女士4萬元。
案例3
奇葩中介亂拍
胸脯玩脫了線
■限購新政：
非南京戶籍居民家庭申請購買首套住房的規(guī)定稱，此類人群應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在南京累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)繳納證明。
這條規(guī)定語義明確，沒有任何會引起誤解的文字。作為外地人的王先生看了以后非常清楚，自己并不符合購房條件。但他沒想到，居然有個(gè)二愣子一般的中介員工敢拍著胸脯保證能讓他取得購房資格。
事情是這樣的。2016年10月16日，王先生與李先生夫婦及某中介公司簽訂一份中介合同，約定李先生夫婦將南京市某地房屋以265萬元的價(jià)格售予王先生，王先生則于2016年10月17日給付李先生夫婦定金4萬元。同日，因王先生擔(dān)心無法取得購房資格證明，身為中介公司經(jīng)辦人的小鐘出具保證書一份，載明：“本人小鐘于2016年10月17日擔(dān)保王先生購買某地房屋取得購房資格證明而立此據(jù)，如若未取得購房資格證明，則退還購房定金肆萬元整，以此據(jù)到中介公司取定金肆萬元整，如若公司不償還，由我本人償還?！?/span>
結(jié)果可想而知，王先生并沒有因?yàn)樾＄娕牧诵馗腿〉觅彿抠Y格證明，買房的事情自然是黃了。王先生立即把房主夫婦和中介公司及小鐘告上法庭，要求解除中介合同，返還定金4萬元。一審法院認(rèn)為王先生明知其受限購政策影響無購房資格，仍然簽訂中介合同，自身存在過錯(cuò)，應(yīng)自擔(dān)損失2萬元。而根據(jù)保證書的具體內(nèi)容，王先生自擔(dān)的2萬元轉(zhuǎn)由小鐘承擔(dān)，中介公司承擔(dān)的2萬元，也由小鐘個(gè)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
中介公司不服一審判決提出上訴。南京中院審理后認(rèn)為，王先生明知自己無購房資格仍簽訂買賣合同，自身存在過錯(cuò)，但中介公司相比之下更為專業(yè)，其居間服務(wù)存在重大過失，一審法院判決并無不當(dāng)。小鐘系中介工作人員，其行使職務(wù)過程中產(chǎn)生的相應(yīng)損害賠償責(zé)任應(yīng)由中介公司承擔(dān)，遂判決駁回上訴，維持原判。文中名稱均為化名。（原標(biāo)題：想用銀行錢玩杠桿買房？ 奇葩中介亂拍胸脯玩脫線）
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