8月28日,國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(下稱方案),確定將在13個(gè)城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
作為早已在北京、上海開展的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),此次在全國13個(gè)大城市的鋪開,被認(rèn)為與住房供應(yīng)體系改革息息相關(guān)。
因此,此次方案中,“增加住房有效供給”,“兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益”等表述,成為關(guān)注焦點(diǎn)。分析認(rèn)為,在政策的支持下,租賃市場正迎來發(fā)展紅利,集體建設(shè)用地租賃住房,作為主要針對新市民合理住房需求的有效供給,將成為未來住房供應(yīng)體系的重要部分。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從近期的租賃市場改革走向來看,樓市調(diào)控政策的走向,已經(jīng)從前一階段的重點(diǎn)抑制各類炒房需求,到讓住房發(fā)揮自住而非投資的功能,進(jìn)一步深化到延展住房的居住屬性,即房子的居住可以通過購房或租房等形式存在,這就為“房子是用來住的,不是用來炒的”定位提供了一個(gè)非常好的邏輯論證。
引入市場力量
方案認(rèn)為,利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),有助于增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系,建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
在具體試點(diǎn)內(nèi)容上,方案提出兩個(gè)“完善”和兩個(gè)“探索”,被認(rèn)為表達(dá)了各自領(lǐng)域的不同試點(diǎn)進(jìn)度。
其中,兩個(gè)“完善”首先是指完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序,建立快速審批通道,并要求推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理,統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
其次是完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制。方案指出,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。同時(shí),要兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益,平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。
21媒體注意到,這一部分表述與此前北京試點(diǎn)的文件有所差異。2014年10月發(fā)布的《北京市利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施意見》規(guī)定,集體租賃住房由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主進(jìn)行開發(fā)建設(shè),并未提到聯(lián)營、入股等方式。
實(shí)際上,北京此前的集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目,相當(dāng)一部分被整體躉租作為公租房,用以擴(kuò)大保障性住房籌集渠道。而此次試點(diǎn),則與培育和發(fā)展住房租賃市場的政策目標(biāo)聯(lián)系更為緊密。方案明確提出,要堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)改革方向,發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。因此,引入更多市場力量,似乎成為必然。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示,開發(fā)商有更多的資金和運(yùn)營的實(shí)力,發(fā)展理念更符合市場經(jīng)濟(jì)的要求,開發(fā)出的產(chǎn)品更適合作為租賃市場的租賃住房,有利于提升租房市場的整體水平。政策在這方面的調(diào)整,與實(shí)際情況更加貼近。
而在監(jiān)管和權(quán)利保障層面,方案提出,要探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租,不得以租代售,也不得轉(zhuǎn)租。此外,試點(diǎn)城市將探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。有條件的城市,要進(jìn)一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機(jī)制。
對此,鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出,集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房是解決人口凈流入城市租賃供給不足的有效途徑之一。一方面盤活集體建設(shè)用地,對補(bǔ)充租賃房源起到關(guān)鍵作用。另一方面,也將有效促進(jìn)人口城市化的進(jìn)程,讓大量新市民住有所居。
供應(yīng)節(jié)奏成難題
全國范圍內(nèi)最早推行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的北京,在近日已經(jīng)明確提出,未來五年建設(shè)租賃住房50萬套,并主要通過集體建設(shè)用地安排。
對此,多位受訪人士均表示,對于超大和特大城市的租賃住房用地供應(yīng)而言,隨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的進(jìn)一步深入,農(nóng)村集體建設(shè)用地入市來替代國有土地中用于租賃住房的土地,可能成為趨勢。
因此,未來集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房,對整個(gè)租賃市場會造成怎樣的影響,成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
其中,土地成本被認(rèn)為最為關(guān)鍵。2016年4月,財(cái)政部與國土部聯(lián)合發(fā)布的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定,對于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié),入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益,將征收20%-50%的土地增值收益調(diào)節(jié)金。
新城控股副總裁歐陽捷表示,一線城市現(xiàn)有的租賃住房市場,受限于土地成本與稅費(fèi)成本總計(jì)占房價(jià)約60%左右的狀況,租金回報(bào)率僅為1%到3%左右,但集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房,土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國有建設(shè)用地租賃住房,即使其租金可能相對較低,但其租金回報(bào)率將明顯超過現(xiàn)有水平。
但這并不意味著集體建設(shè)用地租賃住房將對現(xiàn)有租賃市場造成過大沖擊。歐陽捷指出,方案明確提出,試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域應(yīng)當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施完備,醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全,符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范,這將明顯限制集體建設(shè)用地在用于租賃住房建設(shè)的供地節(jié)奏。
顧云昌則認(rèn)為,集體建設(shè)用地租賃住房確實(shí)會對城市的租賃市場產(chǎn)生一定的影響,但集體建設(shè)用地租賃住房一般遠(yuǎn)離市區(qū),配套基礎(chǔ)設(shè)施不如普通租賃住房,競爭優(yōu)勢在于較低的租金,未來將與普通租賃住房形成高低配置。
歐陽捷指出,未來對于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,首先要掌握可售住宅與租賃住宅的平衡,尤其是集體建設(shè)用地租賃住房上市量的平衡;第二要把握集體建設(shè)用地租賃住房的上市量,與現(xiàn)有的存量二手房的租賃數(shù)量之間的平衡;第三個(gè)要把握好集體建設(shè)用地租賃住房,與未來城市推出的企業(yè)自持租賃住房之間的平衡。
免責(zé)聲明:本網(wǎng)站所有信息,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé),投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)