如果說收縮三四線城市讓華潤置地失去了“去庫存”帶來的樓市爆發(fā)機遇，那么倚重一二線城市的戰(zhàn)略又讓華潤在樓市調控嚴厲的上半年遭遇了營收、利潤下滑的窘境，這也引起了華潤置地管理層的反思。如何調節(jié)不同周期內推貨速度、是否需要犧牲負債率來換取規(guī)模增長、又將如何協(xié)調商業(yè)的輕資產和重資產運營模式等都是華潤置地需要反思的。
成敗皆一二線
在眾多龍頭房企業(yè)績漲幅明顯的上半年，上半年營收、利潤“雙降”的成績單對于新晉千億級房企的華潤確實說不過去。數(shù)據(jù)顯示，上半年華潤置地綜合營業(yè)額為352.6億港元，同比下降21%，股東應占凈利同比下降33.1%，約為51.1億港元?！吧习肽觊_發(fā)額、營業(yè)利潤跟其他開發(fā)商亮麗的報表相比不太好看，我們也在反思?！惫緢?zhí)行董事兼副主席唐勇在中報投資者電話會議上顯得很坦白。
“華潤置地公告2017年中期業(yè)績，顯著低于預期。”行業(yè)知名券商申萬證券表示，將把華潤置地目標價下調至26.27港元，并將評級從買入下調至增持。申萬證券表示，該公司上半年收入同比降21%至353億港元，較預期低28%，主要是結算面積少于預期導致物業(yè)開發(fā)收入下降。統(tǒng)計顯示，2017年上半年，華潤銷售金仍然排在行業(yè)第11位，但銷售面積已經(jīng)從去年的第9位，滑落至今年上半年的第16位。
“重倉一二線城市的華潤遭遇史上最嚴苛的限購，正是華潤上半年銷售業(yè)績下滑的主要原因。”有業(yè)內人士指出，導致華潤置地業(yè)績變臉的原因，與華潤置地過分依賴一二線城市的布局不無關系，在一二線城市遭遇嚴厲調控時，華潤的營收和利潤難逃沖擊。統(tǒng)計顯示，上半年一二線城市受到限購的影響，區(qū)域內項目的貢獻比例從原來的88%下降至85%。
對此有分析人士指出 ，上半年華潤置地在全國一二線城市營收占比高達85%，這在龍頭房企中也比較少見。從行業(yè)排名靠前企業(yè)布局來看，除了一二線城市之外，核心城市周邊中小城市，甚至三四線城市，實現(xiàn)均衡布局是十分普遍的現(xiàn)象。同時，產品線上來看，高中低端產品的多元布局也比較常見。但華潤置地的布局則更多集中在一二線城市，產品線也主要集中在高端改善型項目甚至是豪宅產品。另有數(shù)據(jù)顯示，在華潤置地今年的業(yè)績預算中，會有七成的業(yè)績來源集中在20個主要受調控城市內。
行業(yè)人士分析，此前正是得益于“聚焦一二線城市”的策略華潤才贏得了2016年的業(yè)績大增，乃至首次“破千億”。但面臨“史上最嚴調控”的持續(xù)，一二線城市陷入停滯狀態(tài)也讓企業(yè)面臨空前壓力。以北京為例，高端項目“8萬紅線”的持續(xù)曾讓不少豪宅無奈低頭，包括華潤在北京在售的當年豐臺地王級項目首開華潤城(樓盤資料) （資料、團購、論壇）就一直未能突破單價8萬元的銷售價格。由此可見，昔日聚寶盆正變成燙手的山芋，未來類似于華潤這樣的重倉一二線城市的開發(fā)商，調控帶來的風險還遠未結束。
要規(guī)模還是要利潤
“聚焦一二線城市”一直是華潤置地長期以來堅持的戰(zhàn)略。2016年年報顯示，華潤當年耗資626億元增持39宗土地，新增土地儲備計容面積1052萬平方米。截至2016年末，公司的總土地儲備達4485萬平方米，其中，一二線城市土儲占比75%，相比當年年中上升3個百分點。其中，華潤置地土地儲備超過六成集中于華南、華北、華東三大區(qū)。其中，華南大區(qū)土儲最多，約有1200萬平方米。
值得注意的是，除了調控線之外 ，華潤可能也在有意識地主動放緩出貨的速度。業(yè)內人士分析，事實上，同樣主打高端產品，重倉一二線的融創(chuàng)中國上半年業(yè)績并未有明顯下滑。這與企業(yè)調整銷售節(jié)奏也不無關系。中金公司研報也指出，華潤置地在下半年有1800億元可售貨值，預計下半年銷售額同上半年持平，原因是華潤為了保護銷售毛利率正在延遲推新盤。
截至2017年6月30日，華潤置地綜合借貸額折合港元1057.5億元，現(xiàn)金及銀行結存折合港元451.8億元，總有息負債比率為42%，較2016年底的36.4%有所上升，凈有息負債率為41.5%，較2016年底的23.8%有較大幅度上升，但仍維持在行業(yè)較低水平。
但實際上，在發(fā)展規(guī)模速度上華潤似乎也是糾結的。華潤置地相關負責人此前也表示，“是不是需要調整規(guī)模，華潤也回顧檢討自己投資的策略，是否要有更大的投資力度去增加負債比率，讓財務結構比較健康，而負債率在行業(yè)里是偏低的”。
華潤公布的2017年中期業(yè)績報告中有這樣表述，“業(yè)績期內，開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)均保持平穩(wěn)發(fā)展的趨勢，各項目銷售情況和工程進度符合預期，為2017年全年業(yè)績奠定了良好的基礎”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預測，這或許意味著企業(yè)下半年加快推盤節(jié)奏的欲望并不會太強烈，下半年華潤業(yè)績取得爆發(fā)性增長的可能性不大。另外，調控政策的繼續(xù)從緊也是華潤所要警惕的。
重資產還是輕資產
拆解華潤上半年的成績單會發(fā)現(xiàn)，上半年華潤置地的開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為290.9億港元，同比下降25.9%，但是投資物業(yè)的資金收入?yún)s為40.1億港元，同比出現(xiàn)了13.2%的增長。而后者也是華潤置地這幾年的重頭戲，大量的投資物業(yè)帶來的固定租金收入也一直是華潤置地引以為豪的。
截至今年6月末，華潤運營中的投資物業(yè)總建面達574萬平方米，包括已開業(yè)萬象城13個，五彩城/萬象匯8個，其他購物中心2個，平均出租率從去年上半年的92.7%進一步上升至94.2%。截至上半年，華潤置地購物中心營業(yè)額23.3億元，同比增長22%；酒店業(yè)務營業(yè)額6.09億元，同比增長35%。今年下半年計劃新開業(yè)4個購物中心，并于2018年和2019年分別新開業(yè)8個和9個項目，由此購物中心數(shù)量將從2017年的27個，進一步增長至2018年的35個，2019年的44個。按照資產賬面總值計算，當前華潤的投資物業(yè)資產賬面總值為1062.7億港元，占資產總值的21.5%，未來這一比例還有可能繼續(xù)上升。
對于商業(yè)資產的態(tài)度，各家企業(yè)態(tài)度不一。萬達商業(yè)提倡輕資產、而華潤則偏向大規(guī)模的開發(fā)，對于輕資產的話題，華潤似乎并不感興趣。唐勇表示，輕資產是做保姆，重資產是自己的孩子。
在行業(yè)人士看來，重資產的資金壓力不言而喻，這對于背靠華潤集團的華潤置地而言并不是難題。但是如何在做大規(guī)模的同時，釋放重資產的價值才是華潤商業(yè)所需要考慮的。對此，唐勇透露，目前華潤置地已經(jīng)在研究將華潤商業(yè)拆分上市一事，試圖釋放華潤商業(yè)的價值，但目前還沒有時間表。今年6月，華潤置地對旗下商業(yè)地產組織架構和主要管理人員進行了調整，組建商業(yè)地產事業(yè)部，為商業(yè)地產業(yè)務獨立分拆邁出了第一步。
另一個值得一提的問題是，華潤商業(yè)部分的城市分化也不得忽視。此前就有機構分析師透露，華潤置地的租金收入主要是受惠于一線地區(qū)商鋪，但受制于整體大的商業(yè)環(huán)境，項目租金收入增長開始放緩。
就在今年半年報中，華潤置地位于北京的所有投資物業(yè)，包括兩個購物中心、清河五彩城、北京鳳凰匯、三個寫字樓物業(yè)租金收入均出現(xiàn)不同程度的下跌。但是華潤方面并未解釋下跌原因。（原標題：華潤置地掉隊 2017上半年營收、利潤雙降）